房企“涉銀”勝算幾何

3月7日，全國人大代表、建業住宅集團（中國）董事局主席胡葆森公開表示，建業地產將參與由河南省13家城市銀行的基礎上籌建的“中原銀行”。

他認為，今年民營銀行肯定會開這個口子，房地產行業基本屬性是資金密集型，其與金融的結合也是勢所必然。當然不是說所有的房地產商都要參股銀行，行業與資本市場的對接可以有多種方式，入股銀行只是其中一種。“建業在整個房地產行業中算是融資渠道、融資工具相對多元的房地產開發商之一。”胡葆森表示。房企扎堆銀行

房企與銀行的聯姻早在2009年就已開始。去年8月，新湖中寶斥資13 3億元競得3 5億股溫州銀行定增股份。

進入2014年，房企跨界銀行的動作越來越頻繁，聯姻案例就此起彼伏。今年1月底，恒大地產則以33億元收購了華夏銀行4.522%股份，躍升為后者的第五大股東。在2月7日，越秀集團宣布，其向香港創興銀行全體股東提出部分要約收購，獲得創興銀行股東的廣泛接納，成功收購創興銀行75%股份，總金額高達116億港元。

而早在去年，房企的涉銀就已經表現得非常積極。在去年10月底，作為房地產行業龍頭，萬科就斥資30億港元入股徽商銀行，成為其單一最大股東。隨后當年12月6日，新湖中寶發公告稱，與溫州銀行簽署戰略合作協議，雙方擬在中小微企業金融服務平臺打造、投行業務體系整合等方面進行全方位戰略合作。

如果算上早就已經入股遼寧盤錦銀行、上海農村商業銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機構的綠地集團等其他房企，那么現時有超過30家的上市房企已經將腳伸進了銀行業中，包括萬科、恒大、越秀在內的超過30家房企。

值得關注的是，在這些企業當中，一些像萬科這樣躋身地產“千億軍團”的房企對于銀行企業的持股比例已達到控股或大股東的水平。正如胡葆森所言，房企涉銀，“這是行業發展的必然規律”。

增值需求

地產業如此高調進駐銀行業意欲何為？產業資本涉足金融業，僅僅是輸血還是雙贏？這些疑問無不吊足了業界的胃口。

上海一位某股份制銀行總裁助理認為，地產商的行為更像是一項財務投資，銀行這些年回報不錯。

上述人士表示，“在國內金融壟斷體系下，銀行壟斷租金收益相當豐厚。而且，能順利上市的城商行相當稀缺，大部分都遭遇IPO停擺。”

一個事實是，201 2年之前連續幾年，所有城商行保持了利潤只增不降的“奇跡”。2012年利潤增速下降，但整體增速仍維持在25%的高位，可謂旱澇保收。去年，新華聯間接參股長沙銀行，不到一年時間賬面獲利超億元。

作為基石投資者，萬科在徽商銀行上市首日賺取1.84個億。這個數目對萬科來說不算大。但是，其他指標反映，未來股東萬科會有更大收益。2012年，徽商銀行的平均總資產回報率和平均凈資產回報率分別為1.48%和22.93%。同一年，萬科的凈資產回報率為18%。

房企向銀行滲透，一個不應忽視的問題是，一方面銀行業回報可觀，另一方面地產業自身前景的局限。

曾經的地產一哥、朱氏家族的珠江系對此早有思考。其先后入股北京農商行、廣州農商行以及珠江人壽。接近合生創展的人士透露，其董事長朱孟依投資銀行的最初想法是多元化布局，“地產與投資并駕齊驅”。

“房地產行業經過這20年飛速發展，有它的瓶頸所在。朱孟依意識到了這個問題。”上述接近合生創展的人士說。

朱氏家族幾兄弟通過不同的公司，在廣州農商行中合共持有的股份約6%。廣州農商行2012年經營情況數據顯示，該行實現凈利潤39.8億元，同比增加10.2億元，增幅高達34.4%。此外，朱孟依還通過廣東珠江投資控股有限公司涉足鐵路、公路、港口、通信、電腦網絡、環保、證券行業的投資及管理。

上述人士還透露，朱孟依看到的地產瓶頸并非融資困難，融資難只是暫時的，未來渠道肯定能拓寬，真正的瓶頸是隨著GDP和城鎮化發展到一定階段，國內對房地產業的需求也會飽和，無法再維持高增長。

“現在地產企業做商業地產、養老地產、旅游地產，到海外拓展市場等等，都有一個共通點，就是尋找更多的需求。但是瓶頸還是顯而易見的，萬科、綠地這些企業銷售都已經超千億了。下一步該怎么走？”上述人士表示。

對于這一點，萬科也有認識。萬科總裁郁亮稱，未來十年，中國住宅需求量會穩定下來，甚至會萎縮。在郁亮看來，中國房地產市場規模大概為10萬億，按照如今一年1000萬套住宅計算，10年內可能遭遇傳統意義上的“天花板”。

資金鏈是關鍵

眾多房企涉足銀行業，使得業內的猜疑之聲不斷。仔細觀察可以發現，在這些涉銀企業當中，有一些在房地產調控中吃足資金鏈苦頭的企業。接連入股遼寧盤錦商業銀行、錦州銀行、上海農村商業銀行等多家銀行的綠地就是受資金鏈困擾的企業之一。

有多位業內分析師表示，房地產商加緊布局銀行板塊，固然有銀行估值較低的因素，但最直接的原因依然在于資金面的問題。

“房地產是資金密集型產業，最終要和資本市場通過不同方式進行融合，這是行業發展的必然規律。”胡葆森表達了其對房企進駐銀行的觀點和態度。

而胡葆森的觀點在一定程度上可以代表部分涉銀企業的心思。缺錢、缺地、缺政策支持是現時擺在不少房企面前的普遍問題，房企和銀行聯合，對于發展雙方的業務都有好處。特別是近年來，由于受到調控的限制，越來越多房企將資金更大比例地投入到商業地產當中。

有數據顯示，在地產上市公司的資金結構中，平均23%來自預售款，14%來自各項應付款，16%是短期借款，15%是長期借款，5%是債券發行，還有27%是權益資本。倘若從中剔除預售款，地產上市公司平均的預售期限只有1.7年。

這也就意味著，如果要使投資周期與負債資金來源期限相匹配，持有物業的占比在總的投資中不能超過7%。但就目前行業平均水平來看，商業地產的投資比例已經接近20%。商業地產投入比例的提升從側面迫使房企尋求更穩健的長期資金保障。

而早前涉銀的房企新湖中寶也曾在其公告中表示，“同銀行合作有助于完善房地產企業金融投資平臺，整合公司投資控股的證券、期貨、保險及其他金融服務等領域的金融資源，搭建面向未來的金融產品和服務體系，提升公司價值。”