鄭州新地王背后：存量土地仍是王道

當前河南房地產市場開始進入“寡頭地產時代”，本土實力房企做大做強，外來投資搶進鄭州市場，土地供應僧多粥少，鄭州土地供求矛盾仍很突出。所以，開發商在未來能夠得到更多的土地儲量，成為立命的根本。

2月19日，鄭州國土局掛牌出讓鄭政出〔2014〕17、18號地塊，24家實力企業參與競拍，其中18號地塊最終由新東潤地產旗下的河南天邦置業以7.9593億元的價格拍得，溢價率高達240%，折合單價每畝地約1550.4萬元。兩項數據創造新紀錄，該地塊成為鄭州單價地王。

此事件在河南地產界引起軒然大波，成為2014年地產行業走向的一次標志性事件。

幕后推手

究竟是什么原因促成了該事件一夜間登上各大媒體的頭條？地王的產生為什么會出現在這一地段？參與競拍的多數實力企業沒有得手，為何被天邦置業得手？一系列問題成為圍繞此事件的焦點。對此，業內出現了不同甚至是截然相反的聲音。

河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清分析，地王在此誕生并不驚訝，用這個價格拿地是物有所值的，因為這里是城市核心區、高端商住區，從整個鄭州市范圍看都非常突出。在這里開發也應該走高端高層住宅的路線，并開發相當數量的商業地產，使配套、物業都更加完善。地價的水平決定了今后這里的房價會高于周邊區域，預估房價可能會達到每平方米兩萬元左右。

但也有業內人士認為，此地塊雖然位于市區內，但與“地王”的稱號并不相符。該地塊位于鄭州市信息學院路路西、博頌路南，位置并不占太大優勢。原因是東風路文化路沿線的房地產開發一直很緩慢，大多數是傳統居民樓和一般的生活住宅區，尤其是交通擁堵問題，更是限制著這一地段的整個商業氛圍。

“鄭州市土地市場資源緊缺，目前沒有什么存量土地，雖然要加大供應量，但控制很嚴，大部分存量土地即使有指標，也用到航空港建設了。”鄭州永威置業常務副總馬水旺說。

他把鄭州新地王的產生理解為，“如果政府不加大土地供應量，今后地王還會再產生。”馬水旺解釋說，現在土地供應大部分靠城中村改造和合村并城，但實際上釋放的土地很少，學校、工廠等國有土地又緊缺，需求又大，導致競爭激烈。

而另一方面，僅在2012年，庫存達1275萬，按照2013年新增土地約1949萬方（存在部分交叉，某些拿地項目已入市開建并銷售），未來市場整體供應將達到3000萬方，以鄭州市年均1000萬（月均80萬方左右）的消化能力，需要3年去化。

可以借鑒的是，當前的市場狀態與2010年、2011年如出一轍，在商品住宅受限的情況下，很多開發商一擁而上選擇金融用地，結果在2012年此類地塊相繼入市，從而也引發了高鐵站前區的寫字樓大戰。2013年新拍的土地將會在2014年中旬全面亮相完畢，不容置疑，今年又將會出現很多場驚心動魄的拿地競爭戰。

“盛到鍋里的才是飯，開發商拿地受政策性影響很強，不管市場怎樣變化，在現金流允許的情況下，開發商需要的就是先打好土地儲備這張牌。”鄭州一家開發商表示。

推波助瀾？

更令人關心的是，此輪競拍是否會成為鄭州地價及房價又一輪上漲的導火索，“面包比面粉還貴”的市場趨勢是否會進一步加劇？

在18號地塊成功加冕單價地王的同時，業內紛紛對未來地塊所建項目的售價進行猜測。不少業內資深人士分析售價或將超過1.5萬元/平米。對此，新東潤地產常務副總裁王龍在接受媒體采訪時表示，“現在說售價還比較早，不過業內做這個預測也有一定道理，具體說多準確也不盡然。”

2013年9月出臺的鄭州樓市新政，對項目售價進行嚴格控制，也在很大程度上束縛了開發商的定價空間。面對近8000元/平米的樓面價，新東潤在未來項目定價上是否會面臨高成本的困擾？

王龍對此并無擔憂，“在這個地塊上，政府設置了8.46億的上限，超過這個價格將停止競價。基于此，我相信政府肯定會有自己的想法。至少有一點是不會做的，樓面價8000元/平米，把房價限制到7000多元/平米是不可能的。”王龍認為，即使會限制房價，但相關部門不會沒有理智地限制。

他透露，目前針對該地尚無具體明確的規劃。該地塊土地使用面積僅50畝，規劃空間較小，拿地前后對地塊判斷或有所變化，同時亦將對地塊進行不斷研討。“地塊不像百畝大盤、千畝大盤那么多，需要好好做規劃，這塊地我們會在產品設計、產品細節、配置上下些功夫，會讓市場看到一個物有所值、物超所值的產品。”

“對于我們公司來說，也不會不切實際的把這塊地的項目售價推到2萬/平米米以上。我們會基于市場情況做一個合理定價，不會觸碰政府的底線。”王龍稱，地塊周邊無在售項目，將不會拉高周邊房價水平，更不足以影響鄭州房價。

對于拿地標準，王龍表示，凈地、能夠實現快速銷售的地塊是最佳選擇。

而對于凈地，顯然要比拿到城中村改造用地更具有明顯的優勢。一是省時，二是省事。開發商能夠在項目動工前更自主地進行開發、競標、轉讓等，而少去了土地拆遷、居民房安置以及后續與政府相關部門的扯皮與摩擦事件的發生。

房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為：鄭州地價創出新紀錄的這塊地，建成后的房價預計在每平米14500元以上。上官同君建議社會各界冷眼旁觀地價新紀錄，當前房價上漲壓力很大，房地產調控長效機制建立需要時間，根據王牌地產研究院對鄭州市土地市場的持續研究成果，今年鄭州市三環以內即將招拍掛的城中村改造土地，學校外遷、市場外遷、舊城改造騰出土地，鄭東新區龍湖片區土地供應入市數量可觀，預計土地價格將會持續高價位運行。

上官同君同時表示，當前河南房地產市場開始進入“寡頭地產時代”，本土實力房企做大做強，外來投資搶進鄭州市場，土地供應僧多粥少，鄭州土地供求矛盾仍很突出。在“寡頭地產時代”，有超強投資能力的房企會逐漸龐大，實力房企對未來房地產市場持續看好，也預示著土地市場仍將持續火熱，也會使鄭州市房地產市場調控壓力空前增大。