美國人怎么做養老地產

持續的宏觀調控為中國房地產業催生出了各種轉型與創新的概念，近年來，萬科養老地產試水之作余音未絕，就有保利、富力等企業紛紛涉足。養老地產已然成為當今最新鮮的話題。提起養老地產，美國肯定是繞不過去的。因為美國的養老地產模式建立得最早（始于1960年代），已經形成了一個結構完善、門類齊全的產業。因此，總結美國養老地產的相關經驗，對于我國養老地產的未來發展頗具借鑒意義。

美國養老地產的顯著特點是專注于“養老”，一切都以老年人為核心。養老社區不僅配套設施完善，軟件也相當人性化。其中較為典型的一種養老居住模式是老年社區，以成熟的商業化運營模式著稱。這類社區多建設在郊外，以低密度住宅為主，面向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務。整個社區內部形成多層級的設施配置，既有集中的社區配套以滿足較大規模的聚會與活動，同時，在每個組團還有基本配套，滿足組團內部相對全面的生活需求，促進老齡居民對鄰里之間的歸屬感和家庭感。

經典模式之一：太陽城中心

在美國，人們不把老年人稱作夕陽，而是叫做太陽，太陽城中心（Sun City Center）因此而得名。美國佛羅里達州“太陽城中心”是聞名世界最為成熟的老年社區之一，也是全美最大最好的老年社區之一。該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續增長的態勢。

在太陽城，無論哪種年齡段的老人，無論選擇哪種住宅，都會享受到積極活躍的老年生活方式。整個社區由包括“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”、“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）等六大居住社區。以上各社區共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。每人每年繳納一定費用，就能享受室內和室外游泳池、網球場、推圓盤游戲場、草地保齡球場、健身和娛樂中心等設施。另外，在社區內，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學的組成部分，開設的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經營，一切以老人為中心。

在收益方面，太陽城的收益主要來自于一次性銷售收益和長期性收益，長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。太陽城中心的長期性收益，是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設施的收益為例：會所費用224萬美元；高爾夫球會費900萬美元，合計1，124萬美元。這種長期性收益，是太陽城中心的重要收益來源。

太陽城現在已經發展成為美國養老地產的著名品牌，保持著年均300個單位的開發速度，開發商已在美國十多個州（主要集中在南方、西南、東南各州）開發了二十多個以太陽城命名的老年社區，所建房屋超過十萬多個單位，并成功上市。 （待續）