住宅地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)探索實(shí)踐—啟宸花園

廣東德晟建筑設(shè)計(jì)研究院

摘要：在住宅全面商品化的今天，多樣化的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目讓我們有機(jī)會(huì)對社會(huì)、城市、社區(qū)等領(lǐng)域進(jìn)行一個(gè)全方位的思考和探索。在不同的設(shè)計(jì)實(shí)踐中在開發(fā)商和社會(huì)之間尋找到一種途徑，使得雙方的利益最大化。啟宸花園用地面積13.5萬平方米，總建筑面積50萬平方米，容積率3.0。項(xiàng)目用地位于中江高速的橫欄鎮(zhèn)出口旁。項(xiàng)目戶型戶型從60～200平米的戶型均有，以滿足市場不同階層的需求。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠得到有效運(yùn)作，于開發(fā)商能有效迅速回籠資金得到收益，于設(shè)計(jì)方能夠利用少而精的設(shè)計(jì)力量完成更多的設(shè)計(jì)任務(wù)，于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)能夠注入一種新生機(jī)和活力。

關(guān)鍵詞：啟宸花園；總圖布局；戶型；立面

前言

當(dāng)人類進(jìn)入文明社會(huì)，住宅就成為人類生活中的一個(gè)重要組成。住宅從一定意義上說反映了一個(gè)時(shí)期的人類社會(huì)的文明程度。現(xiàn)階段我國正全面建設(shè)小康社會(huì)，城市化的進(jìn)程不斷加快。在這一進(jìn)程中，社會(huì)對住宅的需求是大量的：城鎮(zhèn)居民為改善生活需要住宅、年輕的家庭需要住宅、大量的外來務(wù)工人員進(jìn)入城市需要住宅……這一切為我們的房地產(chǎn)市場和整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來無限商機(jī)。

在住宅全面商品化的今天，多樣化的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目讓我們有機(jī)會(huì)對社會(huì)、城市、社區(qū)等領(lǐng)域進(jìn)行一個(gè)全方位的思考和探索。在不同的設(shè)計(jì)實(shí)踐中在開發(fā)商和社會(huì)之間尋找到一種途徑，使得雙方的利益最大化。

啟宸花園項(xiàng)目的出現(xiàn)，在我看來這就是一種探索與磨合。

1.項(xiàng)目背景

中山橫欄，地處珠江三角洲，位于中山市西部，西臨西江（珠江流域支流）主航道下游，東與沙溪鎮(zhèn)以河為界，南與大涌鎮(zhèn)相接壤，西與江門市新會(huì)區(qū)大鰲鎮(zhèn)隔江相望；北與古鎮(zhèn)鎮(zhèn)以陸地為界。

啟宸花園用地面積13.5萬平方米，總建筑面積50萬平方米，容積率3.0。項(xiàng)目用地位于中江高速的橫欄鎮(zhèn)出口旁。該區(qū)域住宅多以配套不全、過時(shí)老舊、管理不善、人文環(huán)境差的上世紀(jì)80、90年代的老舊民宅為主。缺少設(shè)施配套齊全的小區(qū)，更沒有大型的管理完善的居住小區(qū)。啟宸花園的進(jìn)入打破了這一格局，做為該區(qū)域首個(gè)大型的高檔住宅小區(qū)，極大地提高這一區(qū)域的居住質(zhì)量和品位，成為該區(qū)域的一個(gè)重要城市中心。

區(qū)域現(xiàn)狀給項(xiàng)目的開發(fā)提供了充分的發(fā)展空間和消費(fèi)基礎(chǔ)保證。長期的市場積累以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)使得項(xiàng)目市場需求主要為剛性需求，投資性需求少。并且以此為基礎(chǔ)要求項(xiàng)目提供更為舒適和優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和住宅產(chǎn)品。而項(xiàng)目開發(fā)商的良好素質(zhì)及項(xiàng)目自身規(guī)模條件條件、設(shè)計(jì)資源、豐富的物業(yè)形態(tài)為項(xiàng)目的市場拓展打下良好的基礎(chǔ)。

2.總圖

在市場主導(dǎo)的樓市中，到樓盤的品質(zhì)定位直接影響到總圖布局的取舍。本項(xiàng)目剛性需求盤的定位和3.0容積率的硬指標(biāo)，在最初的幾輪總圖嘗試后，筆者就與甲方達(dá)成共識摒棄曲線、花哨的總圖布局選擇中規(guī)中舉的總圖布置方案。

項(xiàng)目用地北側(cè)為岐江公路，東側(cè)為中江高速橫欄站出口且有一物流用地將他們隔開，西側(cè)為待建市政規(guī)劃路，南側(cè)為當(dāng)?shù)鼐用袼饺擞玫亍Ｓ玫匚鞅苯潜粍澣ヒ粔K約130x200米的商住用地。

本項(xiàng)目在用地西北側(cè)的商住用地之間，自岐江公路開始，引入一條200多米長的景觀路至項(xiàng)目的用地中心，同時(shí)在這里設(shè)置主入口會(huì)所，形成有縱深感的序列空間和對外的小區(qū)形象展示面。在會(huì)所的南側(cè)設(shè)置項(xiàng)目的核心景觀泳池，并再在泳池的南側(cè)一擺放本項(xiàng)目的大戶型單元。這樣就形成了本項(xiàng)的中心主軸線。項(xiàng)目中心區(qū)主軸線兩側(cè)的住宅定位一期開發(fā)，旨在迅速打造項(xiàng)目的中心主軸形象展示面，并將項(xiàng)目首先的開發(fā)重點(diǎn)就放在用地離主干道較遠(yuǎn)開發(fā)難度大的用地核心區(qū)；離主軸線稍遠(yuǎn)的東西兩側(cè)住宅定為二期，用地西北側(cè)的靠近岐江公路及高速路口的數(shù)棟住宅三期開發(fā)。

在這200多米長的中心軸兩側(cè)，首先重點(diǎn)打造的就是小區(qū)立面形象、景觀空間、入口及沿街商業(yè)氛圍。巧妙的避開了用地沿街面寬度不足無法營造商住氛圍的弊端。從而為項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)。

在總圖戶型分布設(shè)計(jì)堅(jiān)持照顧到每一個(gè)戶型都有良好的朝向和日照滿足住宅最基本的要求，并以此為前提結(jié)合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃不同戶型所處的位置。

3.戶型

項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)充分考慮市場需求，在滿足基本的居住功能要求的同時(shí)兼顧舒適性，適當(dāng)在一些大戶型中做到有較好的景觀要求。戶型從60～200平米的戶型均有，以滿足市場不同階層的需求。其中以90-120平米的戶型最多，60-90平米及120-140平米的戶型次之，再則是大于140的戶型。戶型以經(jīng)典三房為主兼顧舒適兩房。

項(xiàng)目在3期時(shí)，為嚴(yán)格控制成本，對平面結(jié)構(gòu)做了部分優(yōu)化。為避免過分不規(guī)則平面出現(xiàn)，三期戶型將部分房間拉平對齊，使得結(jié)構(gòu)能夠規(guī)則布置將剪力墻、梁柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，從而有效合理的控制建筑含鋼量。

3.1二期戶型舉例 三期戶型舉例

4.立面

方案之初，開發(fā)商力求在造型上要求立面豐富有變化。在最初的幾稿立面方案中，項(xiàng)目造型豐富而有變化，屋頂?shù)慕饘俨Ａ?gòu)架為建筑增色不少。但經(jīng)過多稿立面方案比對加上成本的控制，最終立面秉承地產(chǎn)商產(chǎn)品的一貫穩(wěn)重大氣三段式劃分的原則：以深色面磚為基座，基座線腳跌級層次豐富，在近人尺度用更多的細(xì)節(jié)來營造細(xì)膩、典雅的氛圍；中間墻身簡潔的淺咖啡色面磚外墻；頂部以淺色涂料并在樓梯間處略微增加一些混凝土材料的豎向線條以及局部三層通高的玻璃窗使得建筑挺拔向上。整個(gè)住宅立面用料簡單大氣渾然一體，既有效的控制了成本又創(chuàng)造了理想的立面效果。

5.結(jié)語

啟宸花園從拿地到一期產(chǎn)品投放市場的時(shí)間只有短短六個(gè)月。六個(gè)月時(shí)間里項(xiàng)目緊張而有序的經(jīng)過了前期市場定位、方案構(gòu)思、方案報(bào)批、施工圖設(shè)計(jì)、送審、出圖到施工一系列的過程。這一切的實(shí)現(xiàn)來自于建筑師團(tuán)隊(duì)和開發(fā)商團(tuán)隊(duì)的良好溝通、互相信任和密切分工合作，各司其職形成合力。

這樣才能使得一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠得到有效運(yùn)作，于開發(fā)商能有效迅速回籠資金得到收益，于設(shè)計(jì)方能夠利用少而精的設(shè)計(jì)力量完成更多的設(shè)計(jì)任務(wù)，于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)能夠注入一種新生機(jī)和活力。