淺析煙臺商業(yè)地產(chǎn)運營模式

摘要：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何借行業(yè)升級、重新洗牌之際，進行資源整合，充分挖掘機會，積極應對挑戰(zhàn)，把握戰(zhàn)略擴張的良機，是一個值得深入探討的問題。煙臺市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段呈快速增長的態(tài)勢。本文在分析煙臺商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及發(fā)展之后，探究了煙臺商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，對煙臺商業(yè)地產(chǎn)模式優(yōu)化有一定的現(xiàn)實意義。

關鍵詞：煙臺；商業(yè)地產(chǎn)；運營模式

自2011年1月6日推出國八條之后，一系列對樓市進行的調控、限購以及限貸政策便相繼出臺，無疑使得住宅市場受到了遏制。當住宅市場進入了寒冬狀態(tài)，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻步入一個前所未有的階段，目前國內商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍一樣，不斷地涌現(xiàn)出來，煙臺商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出迅速發(fā)展態(tài)勢。

一、煙臺商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

首先，近幾年煙臺商業(yè)地產(chǎn)各項指標總量穩(wěn)步上升，商場交易比較活躍，總體運行態(tài)勢良好；其次，商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較大，市場接近于飽和；第三，外地消費者比例較高，成為煙臺的一個重要消費力量；第四，市場物業(yè)檔次和價格差異化較大，兩極分化嚴重，整體銷售情況不錯；第五，煙臺地產(chǎn)開發(fā)和營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高；第六，市場有樣板房和樣板景觀的樓盤少。

煙臺作為全國知名的濱海城市，近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，躍居山東省內GDP第二，城市建設和城市改造也漸入成熟，房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平穩(wěn)步提高。煙臺商業(yè)地產(chǎn)的開始標志是海港路和大馬路的改造與建設。現(xiàn)如今煙臺的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也已在五區(qū)內遍地開花。南大街兩側的寫字樓、超市、購物中心；迎春大街的高檔寫字樓、購物中心；養(yǎng)馬島即將開始發(fā)力的旅游地產(chǎn)更是包涵更多形態(tài)。

在如今樓市調控愈演愈烈的情況下，住宅市場的開發(fā)空間和利潤空間被急劇壓縮。開發(fā)商尋求新的出路，便開始轉入收益更豐空間更大的商業(yè)地產(chǎn)領域。萬達和陽光100在全國的成功鋪展，也證明了這一選擇是非常自然和明智的。

二、煙臺商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進一步發(fā)展。經(jīng)濟的快速增長，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，居民收入不斷提高、消費能力進一步增強，這一切有利因素都將促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。

土地供應充足進一步加劇市場競爭。從整個市場看，土地及市場供應充足，導致競爭進一步加劇。房價將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。首先，城市向心力及城市化進程加快導致房價上升。其次，建筑、財務等成本繼續(xù)增長，銀行利率上調都將導致商品房價格繼續(xù)上升。由于區(qū)域土地成本不同，如2012年芝罘、牟平地價偏低，萊山穩(wěn)步增長，開發(fā)區(qū)增幅大，故局部房價上漲速度較快。

城市呈東西兩翼發(fā)展，萊山區(qū)普遍被消費者看好。在城市規(guī)劃指引下，煙臺市呈東西兩翼發(fā)展。開發(fā)區(qū)發(fā)展速度快，而萊山區(qū)是煙臺市行政所在地，被定位為行政、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，普遍被消費者看好。

商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴張且專業(yè)化進一步提高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸向市中心周邊區(qū)域擴張，如萊山區(qū)等，并朝著專業(yè)化、單一化的方向發(fā)展，開發(fā)理念更加趨于成熟和理性。

外地消費者在煙臺置業(yè)比例仍會上升，但上升幅度不大。經(jīng)濟快速增長、城市化進程加快和旅游業(yè)發(fā)展，這些都將導致外來人口增加，外地消費者在煙臺置業(yè)的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。

總之，煙臺商業(yè)產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升的格局不會有太大改變，但漲勢相對比較平穩(wěn)。

三、煙臺商業(yè)地產(chǎn)前景展望

（一）煙臺中心區(qū)域商業(yè)潛力無限。商業(yè)地產(chǎn)供量集中涌現(xiàn)，考驗消費潛力。從民眾的非專業(yè)的規(guī)劃角度來看，煙臺中心城區(qū)的商業(yè)格局是以現(xiàn)在的以振華商廈和商城為兩點一線，東頭以振華商廈為中心，輻射南面的潤隆大廈，中心廣場，北面包括時代廣場和尚未面世的陽光100城市廣場，東面輻射到南洪街和南大街；而以商城為中心的包括三戰(zhàn)、蘇寧和大商。

當然次區(qū)域的商業(yè)分布在幸福南路和幸福中路一帶。以華信建材市場，環(huán)海路農(nóng)貿(mào)城以及九隆街，振華廣場為主要商業(yè)布局。這些商業(yè)的輻射能力要差很多除建材市場和酒店用品市場以及農(nóng)貿(mào)市場，振華廣場和九隆街的輻射能力僅有幾個街道。所以九隆街的商業(yè)項目不停變換也就不足為怪了。

（二）煙臺商業(yè)地產(chǎn)潛在風險。煙臺商業(yè)地產(chǎn)潛在的風險，將會導致項目運營失敗，如沃爾瑪所在中心廣場，僅僅也只有沃爾瑪在維持運營，其他店鋪幾乎沒有太大作為。

面對不斷涌現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)項目，在購物中心領域，開發(fā)購物中心項目要注重差異化。一個成功的購物中心需要專業(yè)的零售物業(yè)知識支持，包括前期的產(chǎn)品定位、研究和設計，以及后期的運營和管理。我們所說的差異化主要來自于前期的定位，包括對于市場的研究。

（三）煙臺商業(yè)地產(chǎn)新格局。上述提到的商貿(mào)區(qū)域，可謂寸土寸金，但是目前來看不論是建筑規(guī)劃還是道路交通，不論是人流控制還是商業(yè)網(wǎng)點，都缺乏專業(yè)規(guī)劃與改善。這些區(qū)域的商業(yè)消費具有一定的自發(fā)形成之特點，大力的改造沒有必要，但是以下幾個方面需要改善：

1.大潤發(fā)與百盛所在商城，需要整體修繕，整體外觀凌亂沒有特色，通過亮化或外觀改善來提升整體形象。這是煙臺的南大門，諸多外地人從大海陽路下來第一眼就看到它。北面的臺階與路沿都已破敗不堪，缺損嚴重；下沉廣場部分（大潤發(fā)北門），亟待規(guī)劃與改善；

2.大潤發(fā)北面沿街部分，東起藝都電影院，西至德隆賓館，亟待大手筆整體規(guī)劃。這塊區(qū)域是中心的中心，北臨新建火車站，北馬路汽車站，環(huán)海路輪渡，西臨三站市場，南鄰商城，長途汽車站，東臨三水高端消費群體。

商業(yè)地產(chǎn)全程運營管理模式將商業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略目標與戰(zhàn)術方法進行了有機結合，能夠較好的提升商業(yè)地產(chǎn)項目的市場適應性、有效引導人流與客流，增強商圈的活躍性，促進商業(yè)運營的可持續(xù)性和創(chuàng)新能。隨著煙臺市中心商業(yè)圈的逐步擴大，煙臺未來的商業(yè)地產(chǎn)一定能為社會經(jīng)濟的協(xié)調和發(fā)展起到更多的推動作用，促進煙臺城市更快的發(fā)展。

【參考文獻】

[1]吳德云.我國商業(yè)地產(chǎn)市場前景分析[J]，財貿(mào)經(jīng)濟，2010（02）

[2]王晉.商業(yè)地產(chǎn)的模式之辨[J].地產(chǎn)商學院，2019（09）

作者簡介：李忠杰（1980—）男，漢族，研究生，碩士學位，講師職稱，研究方向：電子商務，工作單位：煙臺南山學院。