淺析城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場建立的可行性

摘要：通過對當前我國建設用地現(xiàn)狀的分析，描述了當前城鄉(xiāng)建設用地市場存在著農(nóng)民土地權利受損、土地資源浪費、隱形市場泛濫等問題，闡釋了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場的可行性，提出通過明確產(chǎn)權主體及權益分配機制賦予農(nóng)民完整的土地產(chǎn)權、加強管理防止耕地濫用、完善征地補償機制和社會保障體系等措施來促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的建立。

關鍵詞：城鎮(zhèn)建設用地；集體建設用地；城鄉(xiāng)一體化

當前我國城市建設用地和農(nóng)村建設用地市場發(fā)展不平衡，只有深入研究和解決了發(fā)展道路上的問題，掌握城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場建立的有效途徑，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場才能真正的建立起來。

一、我國城鄉(xiāng)建設用地市場的分割現(xiàn)狀與弊端

（一）城鄉(xiāng)建設用地市場分割的現(xiàn)狀

目前我國的建設用地由城鎮(zhèn)建設用地和農(nóng)村集體建設用地兩部分構成，城鎮(zhèn)建設用地是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內，為實施城鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地既包括城鎮(zhèn)住宅和公共建筑用地。農(nóng)村集體建設用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。城鎮(zhèn)建設用地又稱城市國有土地，它的所有權歸國家，農(nóng)村集體建設用地的所有權歸農(nóng)民集體。城鎮(zhèn)建設用地市場的運行比較規(guī)范和成熟，而農(nóng)村集體建設用地市場中土地的流轉由于政策法律的限制并未進行市場化配置只是隱性存在。受城鄉(xiāng)二元結構和國家政策的影響，兩種權屬不同的建設用地一直處于割裂狀態(tài)，表現(xiàn)在：一方面，國家土地征收制度決定了國有建設用地具有凌駕于集體建設用地的產(chǎn)權[1]，另一方面，我國目前實行的是城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，城鎮(zhèn)建設用地與農(nóng)村集體建設用地無法享有平等的權益。

（二）城鄉(xiāng)建設用地市場分割的弊端

農(nóng)民土地權利受損。農(nóng)村建設用地在流轉過程中所獲得的收益應該在土地的所有者、土地的原使用者和國家之間進行合理的配置，但是由于相關法律法規(guī)的缺乏，導致分配方式模糊不清，農(nóng)民的利益很難保障。再加上農(nóng)村建設用地隱形交易的客觀存在，大量土地非法流轉，導致農(nóng)民土地權利受損。

土地資源極大浪費。農(nóng)村土地的低價以及土地建設無規(guī)劃性導致土地的無效利用和浪費。城市化進程加快，城市有限的土地資源難以負荷，只能夠向外擴張，甚至有些城市過分強調外延的擴張，而忽視對現(xiàn)有城市的土地資源合理而有效的利用，造成了有限土地資源的極大浪費。

隱形市場泛濫。受國家相關法律法規(guī)和政策制度的影響，我國農(nóng)村集體建設用地的流轉受限，一些人或者單位投機倒把，通過非正常手續(xù)將農(nóng)村集體建設用地入市流轉，甚至有些人將農(nóng)用耕地在未經(jīng)許可的情況下搞建設。

二、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的可行性

（一）有助于推動城市化進程

在城鄉(xiāng)二元結構下，土地實行雙軌制即國有建設用地市場與集體建設用地市場相分離。城市對建設用地的需求逐漸增大只能向郊區(qū)外延，農(nóng)地流轉的隱形市場普遍存在，農(nóng)民集體的利益得不到保障，市場秩序混亂。為此，迫切需要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場，規(guī)范市場秩序，保障高效和規(guī)范利用農(nóng)村集體建設土地，進而有助于打破城鄉(xiāng)二元結構，推動城市化的進程。

（二）有利于增加農(nóng)民收入，保障農(nóng)民權益

農(nóng)村的房子沒有產(chǎn)權證既不能上市流通又不能另作別用，農(nóng)民的承包地、宅基地也不能作為資本流動，很難帶來財產(chǎn)性收入。所以農(nóng)村集體建設用地的入市流轉，使農(nóng)民或者集體都能從中獲得很大一部分收入，甚至可以享有土地的增值收入，有助于將低效、閑置的集體建設用地統(tǒng)一服務于城鄉(xiāng)各項建設，緩解土地需求的壓力。

（三）確保國有與集體土地所有權主體的平等地位，規(guī)范土地市場

就我國目前而言，國有建設用地具有凌駕于集體建設用地的產(chǎn)權，城鎮(zhèn)建設用地與農(nóng)村集體建設用地無法享有平等的權益，所以在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，實質上確立了國有與集體土地所有權主體平等地位。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場就是要建立統(tǒng)一的交易平臺，打破城市與農(nóng)村建設用地市場發(fā)展的不平衡，完善土地管理制度改革的重要舉措，維護正常的市場秩序。

三、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的建立的有效途徑

（一）明確產(chǎn)權主體及權益分配機制，賦予農(nóng)民完整的土地產(chǎn)權

目前我國的農(nóng)村土地普遍存在主體虛位、主體混亂問題，未來應該確權發(fā)證，明確農(nóng)民的權益和產(chǎn)權主體，在此基礎上建設產(chǎn)權交易市場。明確產(chǎn)權要依靠土地登記確權，實行土地統(tǒng)一登記發(fā)證制度。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。賦予農(nóng)民完整的土地權利，防止公權力侵占。相應的建立土地的所有者、土地的使用者和政府共同獲利的權益分配機制。

（二）加強管理，防止耕地濫用

一方面，各級土地管理部門要根據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展的需要，制定符合實際的土地利用總體規(guī)劃并嚴格執(zhí)行這一規(guī)劃，加強對農(nóng)用地轉為建設用地的土地用途管制，防止集體經(jīng)濟組織、企業(yè)和個人變相地通過各類集體建設用地渠道私下占用和轉用農(nóng)用地。另一方面，應該打破政府壟斷，建立競爭機制，嚴格區(qū)分公益性用地和經(jīng)營性用地，縮小政府的征地范圍，將其限定在公益用地的范圍內，保障和維護農(nóng)民的合法權益。

（三）完善征地補償機制和社會保障體系，提高農(nóng)民福利

當下，要想使隱形的市場消失，政府應該完善征地補償機制，提高征地補償標準，讓農(nóng)民獲得切實的利益。在農(nóng)村建設用地入市后必須完善農(nóng)村社會保障體系。農(nóng)民是靠土地為生的，土地入市流轉后，農(nóng)民就是去了保障，政府應該在生活、為生、醫(yī)療等方面給予保障，這樣農(nóng)民才能夠放心的將土地流轉出去，從而促進城鄉(xiāng)一體化建設。

【參考文獻】

[1]王亞紅，李富忠.城鄉(xiāng)建設用地市場一體化的制約因素及對策分析[J].山西農(nóng)業(yè)大學學報，2011（03）

[2]魏峰，鄭義，劉孚文.城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場建立[J].現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，2010（11）

[3]李柏湲，李富忠.淺析城鄉(xiāng)建設用地市場一體化[J].山西農(nóng)業(yè)大學學報，2011（01）

[4]鄭云峰，李健健.建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的設想與對策[J].中國房地產(chǎn)，2010（10）

[5]賈晶晶.中國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場構建研究[D].鄭州大學，2012