城市居民住房：不應當成為問題的問題

摘 要：中國部分城市房價過高、上漲過快的問題，根源在于現在的城市住房制度與中國的國情和基本制度背道而馳，照搬了西方模式，結果促成了粗放的經濟發展方式，人為地擴大了貧富分化，給腐敗尋租提供了可乘之機，阻滯了中產階級（階層）的發展壯大，給城鎮化設置了障礙。現在需要撥亂反正，實行城市住房公營和計劃管理改革。這一改革有利于減少貧富差距，排除城鎮化和農業現代化的最大障礙，推動經濟發展方式轉變，同時解決“老有所養”的風險問題，促進政府職能轉變，推進政治民主化。

關鍵詞：城市住房；公營；計劃管理；改革；城鎮化

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）30-0151-02

一、城市住房實行公營和計劃管理的涵義

主張城市住房實行公營和計劃管理，并不是要退回到計劃經濟時代。計劃經濟時代的城市住房制度，可以用“保障化+公租+計劃管理”這樣的公式來表示。西方資本主義國家實行的住房制度，可以用“商品化+私營+宏觀調控”這樣的公式來表示。宏觀調控包括政府為低收入階層建經濟適用房和廉租房，實行供求調控、資金（價格）調控等舉措，這是西方國家也有的法律、制度和措施。城市住房實行公營和計劃管理的方案，可以用“商品化/保障化+公營+計劃管理”這樣的公式來表示。總體來說，它兼有商品化和保障化二重屬性：住房出售給居民戶（不是像計劃經濟時期居民戶只是租用），有商品的屬性，但同時又限定價格、限定套數，帶有保障化的屬性；住房由政府根據居民和流動人口的需要，計劃建設，價格由政府根據居民的收入水平確定，而不是由房地產開發商來確定。這種模式，應該說最符合社會主義市場經濟的實際和本質。住房作為基本需要，變動不大，是可以實行計劃管理的。城市可用于建住房的土地有限，所以住房的供給具有一定程度的剛性，而住房又可以作為保值增值的不動產，容易出現超過人們實際居住需要的購買需求。住房完全商品化，就會變成投資甚至投機的對象，出現相互矛盾的現象：一方面存在大量的無房戶，而另一方面是大量的商品房空置；一方面是缺少建房用地，而另一方面是房地產商大量囤積土地、炒作土地。

中國改革開放以來實行的房地產政策，實際上就是照搬西方（照搬西方經濟學）的模式。這樣的做法忽視或違背了中國與西方國家一個根本的不同，這就是中國的土地是公有的（城市土地是國有的），而西方國家的土地基本上是私有的。土地私有，實行公營和計劃管理有很大困難。住房私營，產生了嚴重的經濟和社會問題，2008年的全球金融危機，就是由美國房地產市場“次貸危機”引起的。另一方面，資本主義發達國家都有住房保障的制度和法律，采取各種非市場化手段，幫助低收入者解決住房問題。其中，新加坡由政府建設“組屋”，再按“居者有其屋”的原則買給居民。該國居民中有80%以上的家庭都住在“組屋”，可以說基本上已經實現了住房的公營和計劃管理。

中國的城市土地國有，住房實行公營，本來順理成章，有利于解決居民的住房問題，有利于阻滯兩極分化、實現公平正義，但是，我們照搬西方的做法，搞房地產私營，結果把優勢變成了劣勢，加速了兩極分化、違背了公平正義，社會主義的優越性蕩然無存。

二、現有“商品化+私營+宏觀調控”模式造成的失誤和危害

（一）促成了粗放的經濟發展方式

“土地財政”和GDP競爭使房地產業畸形發展，帶動鋼材、水泥等許多相關產業超常發展，形成產能過剩，效益低下。大量商品房空置，甚至形成“鬼城”，浪費寶貴的資源。大量資金投入房地產進行投機，造成實業經濟資金短缺和資金鏈斷裂。

（二）人為地擴大了貧富分化

把本屬國有的土地批租給個人，讓個別人從中大賺其錢而暴富，而讓土地的真正主人再掏數倍的錢去買房，成為房奴甚至買不起住房。

（三）給腐敗尋租提供了可乘之機

在土地批租、土地變性、容積率變更、經濟適用房銷售等環節，都為掌握土地批租權、住房建設審批權、房管權的人提供了腐敗尋租的機會和漏洞。這已經有大量數額巨大（貪污受賄幾千萬元以上、一家人購幾十套經濟適用房）、觸目驚心的貪腐案件可以說明。

（四）阻滯了中產階級（階層）的發展壯大

如果現有高房價和政府宏觀調控的格局不改變，少數人利用房地產發財致富成為高收入階層，一些低收入階層可以享受經濟適用房和廉租房，而大多數具有中等收入水平的階層則因為其收入的大部分要花在買房或租房上，實際生活水平就下降為普通水平，甚至與享受了低價住房的低收入階層相差無幾，擴大中產階級（階層）的現代化需要（橄欖型社會）就不可能實現。

（五）給城鎮化設置了障礙

城市房價過高的門坎，使農民工及其家人難以入住城市。經濟適用房僧多粥少，很難顧及農民工。而且，房地產開發官商互利的利益機制已經擴張到了農村，使許多農民住進了既不是務農（包括養殖）之地、又不是打工之地的商品房中，造成浪費。這都會成為工業化、信息化、城鎮化和農業現代化同步發展的最大障礙。

三、推行城市住房公營和計劃管理改革的意義

（一）有利于減少貧富差距

城市住房實行公營和計劃管理，不僅扭轉了少數人利用國有土地暴富、推高房價、使越來越多的人成為“房奴”的貧富兩極分化的趨勢，而且還可以進一步通過房價調節收入分配。在對城市住房統一實行公營和計劃管理的條件下，可以采取不同面積不同價格的政策，實現對收入差距的調節。也就是說，住房的面積越大、區位越接近城市中心，每平方米的價格就越高；面積越小、區位越遠離城市中心，每平方米的價格就越低。收入高的家庭住大房，出高價；收入低的家庭住小房，出低價。以高補低，再加上按揭貸款，使低收入者（包括農民工）也能買得起房。

（二）排除了城鎮化和農業現代化的最大障礙，使之能切實推進

城市居民住房由政府提供，為農民工入戶城鎮創造了條件。要逐步改變依靠臨時性的農民工發展勞動密集型產業和服務業的做法，要求用人企業和單位與農民工簽訂較長期的合同。農民工（特別是青年農民工）經過幾年適應了工作，可以在全國范圍內，采取交出農村承包地、出售房基地，換取城市居民的身份待遇和社會保障的辦法，舉家遷往打工的城市。其在農村的承包地，交由其他農戶，發展農業專業戶或家庭農場。農業專業戶承包耕種足夠供養全家的土地，兼營養殖業和其他副業，家庭成員不再需要出外打工。家庭農場承包耕種足夠實行產業化經營的土地。在此基礎上，進一步發展專業合作社和其他服務組織。按照上述辦法，經過長期發展，就會形成農村都變成了農業專業戶或家庭農場，從事工業和服務業的人員都變成了城鎮居民的社會結構，實現有中國特色的農業現代化和工業化、城鎮化。

（三）有利于推動經濟發展方式轉變

農民工入戶城鎮，變臨時工為固定工，有利于提高勞動者素質，提高產品和服務的質量，推動企業升級創新。農民工全家轉移到城市，不需要每年春節時都千里迢迢地返回家鄉團聚——這不僅可以減少每年“春運”的壓力，而且也減少有關企業二三個月的停產或半停產，有利于提高企業的效率。轉移到城市的農民工家庭（與在農村居住時相比）的消費將大幅度增加。中等收入階層用于住房的費用大大減少后，其他方面的消費也會相應大大增加。這都有利于提高國內消費需求，推動經濟發展方式轉變，反過來加速工業化、信息化并提高其質量。

（四）有利于同時解決“老有所養”的風險問題

城市住房建設從征地、建房，到出售給居民，需要較長時間，因而需要大量的周轉資金，而這些資金的回收又基本上沒有風險，再加上是政府經營，所以最適合使用養老保障基金。在成本核算的過程中，可以加入一定比例的利潤，使其保持增值。如果出現了通貨膨脹，由于住房價格會隨之上漲，投入住房建設的養老保障基金在金額上也可以隨之上漲而保值。這樣就規避了因通貨膨脹或經營失誤而不能保值增值的風險，保障廣大人民群眾“老有所養”。

（五）有利于促進政府職能轉變，推進政治民主化

可以繼續發揮行政企事業單位在保障職工住房方面的作用，允許它們給職工建住房，按統一價格出售。剩余的居民住房由市政府提供。能買得起住房的買房，實在買不起住房的提供廉租房。居民住房一戶一套（有條件的地方可以允許買兩套。住房可以交舊換新、交舊換舊。舊房經過折舊，按規定價格出售或出租。城市住房公營建立競爭機制，一個城市成立若干公營的（或私營的）住房建設公司和物業公司，相互之間開展競爭。住房建設公司通過競標，獲得政府的土地和住房建設項目，按競標價格與住房主管部門結算；主管部門按計劃價格向市民出售。政府對居民的住房申請情況和計劃安排情況要在網上公布，詳細到戶，接受群眾和紀檢部門的監督。要把市民住房情況列為市委、市政府主要領導政績考核的重要指標，作為政府向人代會、人大常委會做工作報告的重要內容。城市住房公營和計劃管理改革增加了城市政府對居民的責任，促使政府職能實現由權力型向責任型、由管理型向服務型的根本轉變。同時也增加了人大代表居民監督黨政領導和政府機關的需要，有利于促進政治民主化和科學化。

參考文獻：

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[責任編輯 吳 迪]