我國(guó)房地產(chǎn)稅征管問(wèn)題的研究述評(píng)

【文章摘要】

本文是關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)稅征管問(wèn)題的研究綜述，首先綜合各方觀點(diǎn)，從六個(gè)方面介紹了我國(guó)房地產(chǎn)稅在未來(lái)的推廣中將會(huì)遇到的征管難題，然后相應(yīng)總結(jié)了專(zhuān)家學(xué)者對(duì)解決這些難題以完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征管體系提出的對(duì)策，最后總結(jié)論述了完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征管的路徑選擇。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)稅；征管；述評(píng)

0 前言

丁成日（2007）認(rèn)為中國(guó)邁向現(xiàn)代化是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)稅的改革和實(shí)施將成為政府必須面對(duì)和解決的問(wèn)題，在中國(guó)可持續(xù)發(fā)展財(cái)政政策中扮演一個(gè)重要的角色。

1 我國(guó)房地產(chǎn)稅的征管困境

時(shí)至今日，我國(guó)仍然不具備在全國(guó)范圍內(nèi)推廣推行房地產(chǎn)稅改革的條件，其中主要有以下幾個(gè)方面的原因。

1.1 個(gè)人產(chǎn)權(quán)的界定不明

高培勇（2012）認(rèn)為適用于存量房的房地產(chǎn)稅總要對(duì)房地產(chǎn)所有人征收，所以它必須直接面對(duì)自然人納稅人，而不能繞開(kāi)自然人或通過(guò)法人納稅人間接征收。個(gè)人房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定不明確的問(wèn)題成為阻礙房地產(chǎn)稅改革的根本性問(wèn)題。

1.2 健全的房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)缺乏

溫來(lái)成（2011）認(rèn)為，為全面推行房地產(chǎn)稅改革，稅務(wù)部門(mén)需要及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地掌握關(guān)于納稅人應(yīng)稅房產(chǎn)、地產(chǎn)等方面稅源的信息，這樣才能更好地進(jìn)行改革時(shí)機(jī)判斷和改革風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，更好地進(jìn)行具體稅收制度設(shè)計(jì)。稅務(wù)部門(mén)要想對(duì)房地產(chǎn)稅改革的整體狀況進(jìn)行宏觀地把握與判斷，做出科學(xué)的決策，就必須建立一套健全的房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)。

1.3 房地產(chǎn)稅的性質(zhì)與功能定位未能準(zhǔn)確界定

賈康（2012）認(rèn)為，為維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，就必須要解決房地產(chǎn)調(diào)控這個(gè)重大而又棘手的問(wèn)題，但是不應(yīng)把所有的調(diào)控任務(wù)都指望于某一個(gè)稅種，比如房地產(chǎn)稅。溫來(lái)成（2011）認(rèn)為現(xiàn)代各國(guó)的房地產(chǎn)稅主要是以房產(chǎn)、地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為課稅對(duì)象進(jìn)行課征，其收入主要用于城市維護(hù)和建設(shè)以及其他公共支出，鑒于房地產(chǎn)稅具有稅源固定和穩(wěn)定等特點(diǎn)，因而較多地地方政府選擇將它作為主體稅種。

1.4 現(xiàn)行體制機(jī)制難以調(diào)動(dòng)地方政府的積極性

溫來(lái)成（2011）認(rèn)為目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段與現(xiàn)行行政管理體制，本屆政府若能從大規(guī)模開(kāi)發(fā)、價(jià)格暴漲的房地產(chǎn)領(lǐng)域取得可觀的稅費(fèi)收入，或土地價(jià)格的上漲中得到更多土地出讓金收入，既可以滿(mǎn)足地方政府增加財(cái)政收入、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、取得政績(jī)的愿望，又不需要擔(dān)心下屆政府是否無(wú)地可賣(mài)、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可否持續(xù)發(fā)展，所以地方政府就失去了全面推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革的動(dòng)力。

1.5 房地產(chǎn)稅征收中批量評(píng)估面臨的困難

面對(duì)大規(guī)模的目標(biāo)房地產(chǎn)，只憑傳統(tǒng)的單宗評(píng)估很難解決問(wèn)題，解決這個(gè)問(wèn)題只能依靠批量評(píng)估，只有通過(guò)批量評(píng)估才能在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大規(guī)模的目標(biāo)房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)值評(píng)估。目前我國(guó)應(yīng)用批量評(píng)估技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)稅的稅基進(jìn)行評(píng)估的準(zhǔn)備工作還不夠充分，還面臨著前期準(zhǔn)備工作時(shí)間長(zhǎng)，工作量大等困難。

1.6 納稅人的承受能力有限形成改革阻力

溫來(lái)成（2011）認(rèn)為改革開(kāi)放后，隨著城鄉(xiāng)居民收入的增加以及住房制度、企業(yè)制度等改革的推進(jìn)，居民所擁有財(cái)產(chǎn)的數(shù)量和種類(lèi)在不斷增加。在城鎮(zhèn)，不少居民擁有兩套以上的住房，有的居民還擁有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。因而，全面地推行房地產(chǎn)稅改革，需要考慮到社會(huì)各階層的承受能力，以降低改革的阻力。

2 完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征管的對(duì)策

谷成（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)稅改革的推進(jìn)也有賴(lài)于稅收管理體制的理順和稅收征管水平的提高，建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)稅征管體系是具有重大現(xiàn)實(shí)意義的。

2.1 健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

谷成（2011）認(rèn)為建立較為完善的財(cái)產(chǎn)登記和信息管理體系是征收財(cái)產(chǎn)稅不可回避的問(wèn)題，也是世界各國(guó)的普遍做法。加快推進(jìn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集收錄以及與房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的進(jìn)行協(xié)調(diào)工作，建立有效的房產(chǎn)登記和信息共享機(jī)制，以滿(mǎn)足房地產(chǎn)稅的征管要求。

2.2 建立完善的數(shù)據(jù)采集制度和渠道

張平竺（2006）分析的結(jié)論是，目前從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)管理，應(yīng)當(dāng)著重考慮以下方面：一、建立財(cái)產(chǎn)登記制度，在一定的時(shí)期內(nèi)，規(guī)定納稅人必須主動(dòng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，從而能夠全面掌握納稅人的財(cái)產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；二、建立部門(mén)之間的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，與房產(chǎn)管理部門(mén)、統(tǒng)計(jì)部門(mén)等部門(mén)開(kāi)展積極有效的合作，獲取房地產(chǎn)各個(gè)方面的數(shù)據(jù)；三、與房地產(chǎn)中介公司合作來(lái)獲取市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

2.3 設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)

張平竺（2006）認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革可以建立另外一種模式，即將評(píng)估機(jī)構(gòu)與其它征收管理部門(mén)、政策管理部門(mén)并行設(shè)置。其主要職責(zé)應(yīng)包含：評(píng)估手冊(cè)的制定、稅源數(shù)據(jù)的采集和分析、批量評(píng)估、爭(zhēng)議處理等。

2.4 加大力度培養(yǎng)房地產(chǎn)稅基評(píng)估人才

房地產(chǎn)稅基的評(píng)估涉及有房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)研究、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、地理信息技術(shù)等許多專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)與技術(shù)，張平竺（2006）認(rèn)為在房地產(chǎn)稅方面我們可以與具有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的政府機(jī)構(gòu)合作，或與國(guó)際專(zhuān)業(yè)性組織合作。

2.5 提高現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)手段

張平竺（2006）認(rèn)為隨著地理信息系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱(chēng)GIS）技術(shù)從軍用轉(zhuǎn)為民用，逐漸形成了更多的CAMA系統(tǒng)與GIS系統(tǒng)相互整合的技術(shù)運(yùn)用模式?？紤]到我國(guó)的基本國(guó)情，房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)信息數(shù)據(jù)量極大，必須采用批量評(píng)估技術(shù)對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信息進(jìn)行大量而快速的統(tǒng)計(jì)分析。

3 總結(jié)

國(guó)內(nèi)學(xué)者從各個(gè)角度研究分析了我國(guó)房地產(chǎn)稅在征管中所面臨的困境，我認(rèn)為比較棘手的問(wèn)題就是個(gè)人產(chǎn)權(quán)的界定和納稅人的承受能力，個(gè)人產(chǎn)權(quán)問(wèn)題涉及到很多配套的法律法規(guī)與制度安排，要想與房地產(chǎn)稅進(jìn)行對(duì)接改革并非一日之功，與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅的征收將直接面對(duì)自然人納稅人，在以間接稅為主體的我國(guó)，居民的納稅意識(shí)普遍較低，對(duì)直接稅的心理承受能力十分有限，面對(duì)著高房?jī)r(jià)的巨大壓力，納稅人的經(jīng)濟(jì)承受能力也十分有限，這對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管又增加了一道障礙。如何找到一種可對(duì)接存量住房并適用房地產(chǎn)稅通行征收規(guī)則的征管機(jī)制安排就成了下一步推進(jìn)改革的重點(diǎn)，不同專(zhuān)家學(xué)者對(duì)這個(gè)問(wèn)題也提出了不同的看法，我認(rèn)為首先要做到的就是健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，這是房地產(chǎn)稅開(kāi)征的基礎(chǔ)性工作，然后再逐步建立獨(dú)立的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)并培養(yǎng)一批具有較強(qiáng)專(zhuān)業(yè)勝任能力的評(píng)估人才，加上現(xiàn)在已經(jīng)比較成熟的房地產(chǎn)信息共享機(jī)制和房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估技術(shù)，在全國(guó)范圍內(nèi)推廣房地產(chǎn)稅并非難事。

【參考文獻(xiàn)】

[1]丁成日.房地產(chǎn)稅制的理論回顧（上）.財(cái)政研究.2007（2）

[2]丁成日.房地產(chǎn)稅制的理論回顧（下）.財(cái)政研究.2007（3）

[3]溫來(lái)成.全面推行房地產(chǎn)稅改革的現(xiàn)實(shí)條件與路徑選擇.稅務(wù)研究.2011（4）

[4]賈康.房地產(chǎn)稅的作用、機(jī)理及改革方向、路徑、要領(lǐng)的探討.北京工商大學(xué)學(xué)報(bào).2012（3）

【作者簡(jiǎn)介】

辜珩；研究方向：財(cái)稅理論：湖北省武漢市中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)南湖校區(qū)