以房養老第三方抵押貸款合同初探

摘 要：我國已經正式步入了老齡化社會，傳統的養老模式已經不再能滿足多數人的需求。以房養老第三方抵押貸款模式，是一種企業主導的，以企業、老年人、銀行三方為主體的一種新型養老模式。它突破了傳統的以房養老模式，這種大膽創新的養老模式優點顯著，創造了企業和老年人“雙贏”的局面。

關鍵詞：老齡化；以房養老；津工超市

一、我國人口老齡化情況及養老模式

聯合國規定 65 歲以上的人口占比超過 7%的國家或地區稱之為老齡化社會，1997年我國65歲以上的人口就已經超過了這一標準。2011年更是達到了8.87%。贍養老人的義務變得相當沉重，老年人的養老問題給子女帶來的壓力可想而知。在這種形勢下，如何讓老年人安享晚年就成為了一個亟待解決的社會問題。2013年9月13日，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出，大力開展反向抵押貸款。老人通過向銀行或保險公司等金融機構抵押房屋產權，定期取得一定數額養老金，老人去世后銀行或保險公司收回住房使用權。

然而，我國現在還不具備所有實施以房養老反向抵押貸款模式的應有條件，在法律規范、金融技術、倫理道德等方面都存在著不少問題。以房養老反向抵押貸款模式的養老方式自2002年開始在我國學界廣泛討論，但我國的以房養老反向抵押貸款模式的理論基礎還不是很成熟，以房養老反向抵押貸款模式存在著不少風險和阻礙。

二、以房養老第三方抵押貸款合同的概念及法律關系分析

在這種形勢下，津工超市推出了一項叫做“養老幸福樹”的計劃。津工超市的“養老幸福樹”項目啟動于2012年10月，是一種新型的以房養老模式。“養老幸福樹”計劃的核心是：老人把房子交給津工超市，津工超市把房子集中抵押給銀行，把銀行貸款所得進行運營使資金增值，增值的收益扣除貸款本金和利息外，以津工超市消費卡、養老院專用養老金的方式返還給老人。老人在參與期間可自由退出，拿回房子，得到收益不需退還，津工超市承擔所有風險。

這種類似于信托模式的以房養老方式，其本質上是一種第三方抵押貸款合同：第三方抵押人即老年人將自己的房產作為擔保，向銀行貸款，貸款所得歸借款人即津工超市管理、投資的合同。不同于以房養老反向抵押貸款，以房養老第三方抵押貸款具有其獨特的優點，例如老人房屋的產權歸屬始終不變、房屋的剩余交換價值不變、老人可以隨時退出抵押合同等。

以房養老第三方抵押貸款是一種新型以房養老模式，是一種不同于以房養老反向抵押貸款的一種養老方式，更加符合中國的國情。以房養老第三方抵押貸款合同包括三方主體：抵押方、借款方和貸款方。抵押方為老年人，借款方為企業，貸款方一般為國有商業銀行。以房養老第三方抵押貸款合同本質為：抵押方把房子交給借款方，借款方把房子集中抵押給貸款方，把貸款所得進行運營使資金增值，增值的收益扣除貸款本金和利息外，部分或者全部返還給抵押方。在以房養老合同中，因為該項以房養老合同涉及到三方主體，且抵押方屬于貸款合同的第三方，因此筆者將其稱為以房養老第三方抵押貸款合同。

三、以房養老第三方抵押貸款項目的優勢

以房養老第三方抵押貸款不涉及產權出讓，也不影響老年人的正常居住，只需要使用抵押權。通過抵押房屋，借款方取得貸款，依靠規模較大的資金量獲取較高的增值收益。

以房養老第三方抵押貸款屬于一種投資理財方式，可以幫助老年人將房屋的價值最大化。將分散的個人房產集合起來，以規模化的房產融資理財，為每位參與者謀取利益，以合法合規的方式實現商業化運作。通過將房屋抵押，老年人每月可以得到一筆收益，作為養老資金來源，提高老年生活水平。在投資理財使資金增值這方面，則是投入的資金規模越大，獲得的收益越高，從而，為參與以房養老項目的老年人提供的利益越多。

以房養老第三方抵押貸款有很多優勢。第一，該項目可以創造抵押方、借款方、貸款方三贏的局面：抵押方按時收到收益金，增加自己的養老費用，提高自己的老年生活質量；借款方使用貸款，擴大經營，增設分店，開發新產品，提高企業競爭力；貸款方發放貸款的同時可以收取利息。第二，這種多方當事人共贏的養老方式可以在實現老年人養老的基礎上，活躍市場，刺激消費，加強經濟建設。第三，可以增加就業崗位，解決就業難題，進一步推動經濟建設。

四、小產權房能否做為以房養老反向抵押貸款合同的抵押房屋

若老年人的房屋為小產權房，小產權房屋能否可以作為抵押房屋，這個問題在學界并沒有達成一致觀點。小產權房不是一個法律的概念，它只是民間的一種約定俗成的說法。所謂的小產權房是指城郊鄉鎮或村在集體土地上集中建造的住宅，本是用來滿足本集體成員的居住需要。由于其只有鄉鎮或村委會所發的產權證明，沒有國家房管部門頒發的合法產權證（俗稱“大產權”），因而被稱之為小產權房。①雖然小產權房并沒有產權證書，但是在很多地方，小產權房交易市場火爆，非本村村民甚至城市居民購買者人數居高不下。多數學者認為，小產權房必須要去相關部門取得相應的產權才具有買賣資格和抵押資格，雖然小產權房交易市場使得小產權房“有市有價”，但小產權房的所有權應當歸集體所有，村民買賣和抵押小產權房的行為都應當是無效的。②但是有些學者持相反的態度，認為從現有的法律規定沒有正當的理由對集體所有的土地進行限制，只是我國長期以來的習慣做法，這種做法已不適合當前實際，亟需改革。農民與開發商享有同等的法律地位和權利，在村集體土地上建造的房屋和在國有土地上建造的房屋同樣應有權屬證明。③

筆者認為，以房養老第三方抵押貸款合同的抵押房屋，必須是擁有房屋產權的房屋，即“大產權房”。若老年人居住的房屋為小產權房，則需要去相關部門購買產權，使之變為“大產權房”之后才能進行抵押。小產權房的房主沒有資格成為以房養老第三方抵押貸款合同的抵押方。

注釋：

①曹俊英：《關于小產權房合法化的思考》，江蘇警官學院學報，2008年版。

②韓松：《集體建設用地市場配置的法律問題研究》，載《中國法學》，2008年版。

③楊海靜：小產權房拷問《物權法》，載《河北法學》，2009年版。

作者簡介：

岳淋（1990～ ），女，漢族，天津市人，天津商業大學12級民商法碩士研究生，研究方向：物權與債權法理論與實務研究。