試論房屋轉(zhuǎn)租中次承租人利益保護(hù)的法律問(wèn)題

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市房屋轉(zhuǎn)租的情況越來(lái)越多。但是相應(yīng)的法律糾紛也隨之增加，在房屋轉(zhuǎn)租中次承租人擔(dān)當(dāng)重要的角色。我國(guó)法律制度對(duì)次承租人的權(quán)益保護(hù)上存有漏洞，在房屋轉(zhuǎn)租糾紛中次承租人的利益不能得到保障，有失公平。城市外來(lái)租房人員不能得到有效的法律保護(hù)，不但傷害了外來(lái)人員的利益，更對(duì)城市發(fā)展造成不良影響。本文將當(dāng)下對(duì)次承租人的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出應(yīng)該完善的制度。

關(guān)鍵詞：房屋租賃；次承租人；權(quán)益保障

次承租人的權(quán)益在我國(guó)一直沒(méi)有得到有效的保護(hù)，而隨著城市外來(lái)人口的進(jìn)入，對(duì)于居住房屋的需求也不斷加大。我國(guó)房屋轉(zhuǎn)租相關(guān)法律制度建設(shè)不健全，影響房屋轉(zhuǎn)借的合理發(fā)展。

一、次承租人保護(hù)在現(xiàn)行法律中的現(xiàn)狀

（一）房屋買(mǎi)賣(mài)中次承租人缺少法律保護(hù)

在房屋租賃關(guān)系中，房屋承租人處于弱勢(shì)地位，我國(guó)現(xiàn)行法律中對(duì)其予以了很好的保護(hù)。房屋處在租賃期間，房屋所有權(quán)發(fā)生變更。按照法律規(guī)定，房屋在進(jìn)行出售時(shí)，房屋承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。若房屋承租人舍棄房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)力，現(xiàn)房屋所有者必須履行原租賃合同，保持和承租人的房屋租賃關(guān)系，直至合同結(jié)束，這就是買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度，保護(hù)了承租者的居住安全[1]。

但是與承租人相比，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)未有定論。相關(guān)專(zhuān)家學(xué)者也對(duì)此進(jìn)行過(guò)討論。認(rèn)為次承租人應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的一方認(rèn)為，次承租人是承租人的延伸，房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租期間，次承租人與房屋承租人簽署了有效的轉(zhuǎn)租合同，也應(yīng)享有和承租人一樣的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而且次承租人是房屋的實(shí)際使用者，和承租人一樣都應(yīng)該在權(quán)利保護(hù)范圍之內(nèi)。另一方認(rèn)為次承租人沒(méi)有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)榇纬凶馊撕头课菟姓邲](méi)有直接建立租賃關(guān)系，另外在轉(zhuǎn)租期間，房屋出租者不但要對(duì)承租者負(fù)責(zé)，還有擔(dān)負(fù)對(duì)次承租人的責(zé)任，出租人負(fù)擔(dān)加重不利于保護(hù)出租人的公平。在實(shí)際的司法工作中，次承租人是不享受優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，這對(duì)于次承租人來(lái)說(shuō)有失公平。

（二）解除房屋租賃合同，次承租人缺少法律保護(hù)

出租人和承租人建立了租賃合同完成房屋租賃，而承租人和次承租人建立轉(zhuǎn)租合同完成對(duì)房屋的轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租合同的有效性，是建立在承租權(quán)有效的基礎(chǔ)之上來(lái)實(shí)現(xiàn)的。只要轉(zhuǎn)租合同有效，即便出租人不同意轉(zhuǎn)租，次承租人也能有房屋的使用權(quán)。但是，原租賃合同若是解除，而轉(zhuǎn)租合同沒(méi)有解除，那么次承租人就要將房屋返還給房屋所有者，就意味著次承租人失去了居住空間。轉(zhuǎn)租房屋次承租人提供了生存生活空間，不過(guò)其轉(zhuǎn)租合同建立在租賃合同基礎(chǔ)之上，有著不可確定性。如果承租人有違約行為，導(dǎo)致出租人解除了和承租者間的租賃合同，那轉(zhuǎn)租合同就無(wú)法生效，次承租人喪失房屋的使用權(quán)，這對(duì)于次承租人來(lái)說(shuō)是不公平的。

在實(shí)際的司法審判中，對(duì)此也沒(méi)用統(tǒng)一的應(yīng)對(duì)措施。一般有兩種做法，一種是直接將轉(zhuǎn)租合同和租賃合同建立直接聯(lián)系，租賃合同作廢，轉(zhuǎn)租合同也作廢。另一種是，租賃合同的出租人成為轉(zhuǎn)租合同的出租人，保護(hù)次承租人的利益。第一種做法使次承租人的權(quán)益受到侵害。第二種做法雖然保護(hù)了次承租人，但是沒(méi)有考慮到出租人的意愿，對(duì)出租人不公平。

（三）非法轉(zhuǎn)租對(duì)次承租人不利

非法轉(zhuǎn)租是指承租人在未經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)借他人的行為。承租人在支付租金后，對(duì)房屋擁有使用權(quán)，與次承租人簽訂有效合同進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)借[2]。不過(guò)沒(méi)有得到出租人承認(rèn)，陷入非法轉(zhuǎn)借之中對(duì)承租人十分不利。國(guó)家對(duì)此出臺(tái)相應(yīng)法案保護(hù)次承租人利益，在出租人知道轉(zhuǎn)租情況且在六個(gè)月內(nèi)沒(méi)有行動(dòng)，則視為出租人默認(rèn)。但是這解決不了根本問(wèn)題。

很多外來(lái)人口迫于生存壓力，甘愿冒著風(fēng)險(xiǎn)尋找轉(zhuǎn)租，出現(xiàn)了次承租人財(cái)產(chǎn)受到損害的情況。進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)該對(duì)房屋的分類(lèi)進(jìn)行劃分管理。對(duì)居住性房屋轉(zhuǎn)租和經(jīng)營(yíng)性房屋轉(zhuǎn)租進(jìn)行不同的制度措施，保障出租人、承租人和次承租人三方的利益平衡，健全房屋轉(zhuǎn)租制度。

二、確立保護(hù)次承租人利益制度

（一）不同房屋類(lèi)型，區(qū)分對(duì)待

居住性用房的轉(zhuǎn)租行為必須得到房屋出租人的同意才能進(jìn)行轉(zhuǎn)租。因?yàn)榫幼∮梅坑糜诰幼?，直接關(guān)系到居住者的生存安全，三方之間的合同必須保持獨(dú)立，而且三方應(yīng)建立相互信任。商品經(jīng)濟(jì)性用房的轉(zhuǎn)租行為，制度制定時(shí)應(yīng)該意識(shí)到，商品經(jīng)濟(jì)用房的加快利用能創(chuàng)造更高的效益，使資源得到更好的分配，一般經(jīng)濟(jì)性房屋轉(zhuǎn)租可以不需要得到出租人的同意。經(jīng)濟(jì)用房的轉(zhuǎn)租要保證各方利益，出租人需要經(jīng)驗(yàn)性房屋的租金，而承租人能夠在其中獲得差價(jià)，次承租人則是找到了進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)所需的空間。但是對(duì)經(jīng)濟(jì)性房屋的租賃要出臺(tái)相應(yīng)限定措施保護(hù)各方利益。首先，轉(zhuǎn)租合同的租賃期限要小于租賃合同上面的期限，最后次承租人不能改變經(jīng)營(yíng)性房屋的使用方式，不能對(duì)租賃房屋進(jìn)行大型裝飾裝修行為。

（二）次承租人應(yīng)優(yōu)于承租人享有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

在房屋購(gòu)買(mǎi)權(quán)上，應(yīng)對(duì)三方利益進(jìn)行平衡，當(dāng)房屋進(jìn)行出售時(shí)，出租人應(yīng)通知次承租人。而次承租人和承租人都享有在房屋上的購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán)，但是次承租人應(yīng)優(yōu)于承租人[3]。因?yàn)榇纬凶馊耸欠课莸膶?shí)際使用者，而且房屋保障著次承租人的生存需求。

（三）房屋所有權(quán)變動(dòng)不破租賃應(yīng)用于房屋轉(zhuǎn)租

在房屋租賃中，出租房屋出現(xiàn)了所有權(quán)的變動(dòng)是不影響房屋租賃的，這條原則同樣應(yīng)該適用于房屋轉(zhuǎn)租之中。無(wú)論是經(jīng)營(yíng)性用房還是居住性用房，出租人進(jìn)行所有權(quán)變動(dòng)，而次承租人沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)房屋意向時(shí)，房屋所有者應(yīng)對(duì)次承租人的房屋使用權(quán)進(jìn)行保護(hù)，直至轉(zhuǎn)租合同結(jié)束。這樣有利于保護(hù)房屋實(shí)際使用者的利益，保障了次承租人享有對(duì)租賃房屋的使用權(quán)和占有權(quán)。

三、結(jié)論

房屋租賃日益發(fā)展，對(duì)解決城市人口居住問(wèn)題有重要作用。但是房屋轉(zhuǎn)借法律制度不能填補(bǔ)完善，難以保障我國(guó)房屋轉(zhuǎn)借關(guān)系中各方的公平。次承租人是房屋轉(zhuǎn)借中的弱勢(shì)群體，要增加對(duì)次承租人的保護(hù)制度，建立完善的房屋轉(zhuǎn)借法律制度符合我國(guó)的根本利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳菊.房屋轉(zhuǎn)租制度研究[D].中南民族大學(xué)，2012.

[2]黃鴻劼.城鎮(zhèn)私有房屋轉(zhuǎn)租法律問(wèn)題研究[D].華中師范大學(xué)，2013.

[3]毛海波.不合法轉(zhuǎn)租合同效力認(rèn)定及當(dāng)事人的利益保護(hù)[J].上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)（法治論叢），2011，01：124-129.