養(yǎng)老房何以成違章建筑

文/章姍

養(yǎng)老房何以成違章建筑

文/章姍

“余律師，我最近受騙上當(dāng)啦，被騙走了7.8萬(wàn)元，這可是我省吃儉用攢下來(lái)的養(yǎng)老錢，您可要幫幫我啊！”這天，李老太太火急火燎地來(lái)到幫女郎律師后援團(tuán)——上海觀庭觀盛律師事務(wù)所主任余庭的辦公室，向余律師尋求幫助。

“阿姨，您先別著急，把事情慢慢說(shuō)清楚，看看我們能怎么幫到您。”

“事情是這樣的……”

2012年9月份，我到超市購(gòu)物，同策公司的張經(jīng)理拉住我，向我推薦他們公司最新推出的度假養(yǎng)生合作建房項(xiàng)目，建房地點(diǎn)離天目山自然風(fēng)景區(qū)很近。他說(shuō)那里空氣特別清新，環(huán)境也好，很清凈，吃的菜都是自己種的。我想想今年上海夏天這么熱，那里特別清涼，大概就31℃、32℃，到那里去避暑蠻合適的，而且空氣也好，有利于身體健康。當(dāng)時(shí)他們說(shuō)只要和他們一起合作建房，30平方米的房子，7.8萬(wàn)元，我可以享有30年的居住權(quán)，我百年以后，我小孩還是可以接著住的。

他當(dāng)時(shí)還承諾說(shuō)：“阿姨，這房子建好后，你不僅可以用來(lái)自己居住，平日你不住的時(shí)候，也會(huì)有人統(tǒng)一管理，可以委托他們出租啊。租金三七開(kāi)。房子地段很好的，非常好租，如果每年你住三個(gè)月，九個(gè)月出租，每年大概有3000元左右的租金，以后風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)好了，租金就更多了。這合作投資建房，實(shí)際上也是投資理財(cái)啊，只會(huì)賺不會(huì)虧本的。”

我當(dāng)時(shí)想想覺(jué)得他說(shuō)得也有道理，然后和我老頭子商量，就跟著他們的免費(fèi)班車到那里實(shí)地去看了一下，其實(shí)房子那時(shí)候就已經(jīng)造好了，整體環(huán)境啊，交通啊，包括房子的大小、裝修都很不錯(cuò)的，我們也是很滿意的，當(dāng)即就表示想要投資一套。

那個(gè)張經(jīng)理當(dāng)時(shí)說(shuō)他們只是中間人，房子的真正主人是一姓于的當(dāng)?shù)厝耍绻覀冋娴南胪顿Y，就三方在一起簽一個(gè)協(xié)議。后來(lái)我們?nèi)阶谝黄穑劻艘幌拢X(jué)得價(jià)格各方面都還是可以接受的，所以當(dāng)天就和他們簽訂了一份《合作建房經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》，姓于的給了我們一張房屋使用權(quán)證，上面寫明了我們擁有房子30年的使用權(quán)，同時(shí)，我們簽訂的協(xié)議上有當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)作為見(jiàn)證方，并蓋了章。我想有村委會(huì)作見(jiàn)證，肯定很正規(guī)，也就很放心，也寫了一份授權(quán)委托書，委托他們?cè)谖也蛔〉臅r(shí)候出租，約定租金三七開(kāi)。第二天，我就把錢匯給他們。

去年夏天我去住了兩個(gè)月，開(kāi)始他們也給我一點(diǎn)租金，后來(lái)他們經(jīng)營(yíng)的租金就不給我了，去年10月份我書面發(fā)函撤銷委托。撤銷委托后，他們未經(jīng)我的授權(quán)仍然對(duì)我的房子繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，把我放在房間里的東西都搬出來(lái)了。今年夏天就不讓我居住了。我和他們交涉也沒(méi)用，就找到村委會(huì)，沒(méi)想到村委會(huì)居然說(shuō)協(xié)議上他們蓋的章是同策公司和姓于的偽造的，他們根本沒(méi)有參與這件事情，而且，這棟房子本身就沒(méi)有辦理相關(guān)審批手續(xù)，是違章建筑！根本不可以租給別人。我一聽(tīng)心急了，覺(jué)得自己的錢被騙走了！”

“余律師，我現(xiàn)在該怎么辦？有人說(shuō)在農(nóng)村合作建房不是那么好建的，要滿足很多的條件，有這種說(shuō)法嗎？”

“確實(shí)是這樣的，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，農(nóng)村的土地系農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地上建造房屋，對(duì)建房主體以及建房審批程序有著嚴(yán)格的規(guī)定。

就建房主體而言，在農(nóng)民集體所有的土地上建造房屋的主體必須是本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，同時(shí)根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。所以，李阿姨你是城鎮(zhèn)戶口，根本不具備在農(nóng)村建房的資格。

就土地而言，于女士作為土地提供方，其提供的土地可能是于女士用作住宅基地而占有、利用的集體所有的土地，也有可能該土地系依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由相關(guān)政府部門確認(rèn)其建設(shè)用地使用權(quán)。

若該土地是于女士的宅基地，于女士就必須具有宅基地使用權(quán)證。宅基地主要農(nóng)村村民用于建設(shè)住宅和廚房、廁所等設(shè)施的土地及庭院用地。宅基地上建造房屋應(yīng)當(dāng)用于居住，若將其運(yùn)用于出租經(jīng)營(yíng)以謀取利益，本身就違反了宅基地的適用原則。

若該土地屬于建設(shè)用地，根據(jù)《土地登記法》第33條規(guī)定，依法使用本集體土地進(jìn)行建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)用地文件，申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。同時(shí)根據(jù)《土地登記法》第17條規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)、應(yīng)當(dāng)在集體土地使用證上載明。同時(shí)建造的房屋必須具備《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等相關(guān)證書。

所以，在農(nóng)村投資建房有很嚴(yán)格的審批手續(xù)。像你參與的這類投資建房活動(dòng)，大多數(shù)情況下你與對(duì)方均不具備一個(gè)建房經(jīng)營(yíng)的資質(zhì)。”

“那這份合同的效力該如何認(rèn)定，現(xiàn)在我不要房子了，我的投資款到底能不能要回來(lái)？”

“《合同法》第52條明確規(guī)定了，違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。這份合同無(wú)論作為合作建房合同，還是作為租賃合同，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

如果合同為合作建房合同，就我們前面的分析，你系城鎮(zhèn)戶口，實(shí)則不具備在農(nóng)村投資建房的資質(zhì)，因?yàn)槟悴痪邆浜贤黧w資格，且違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)然無(wú)效。

如果這份合同以租賃合同來(lái)認(rèn)定，首先，根據(jù)我們前面的分析，該房屋沒(méi)有《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等相關(guān)證件，系違章建筑，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。雖然這是對(duì)城鎮(zhèn)房屋租賃合同做的相關(guān)規(guī)定，但是在審理中，一般對(duì)于農(nóng)村的違章建筑租賃合同進(jìn)行效力認(rèn)定時(shí)，法院同樣會(huì)援引此司法解釋，認(rèn)定該租賃合同無(wú)效。

同時(shí)，你們?cè)趨f(xié)議中雙方約定的租賃期限為30年，根據(jù)《合同法》第214的規(guī)定“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。所以協(xié)議中約定的30年使用權(quán)，后10年一定是無(wú)效的。

由此我們可以認(rèn)定，這份所謂的合作建房經(jīng)營(yíng)協(xié)議書，因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。對(duì)于無(wú)效后的處理，我們一般主張恢復(fù)原狀，即要求對(duì)方返還你所支付的7.8萬(wàn)元投資款項(xiàng)，并且同策公司與于女士承擔(dān)連帶還款責(zé)任。”

“那余律師，我們之間簽訂的這份協(xié)議到底是什么性質(zhì)的協(xié)議？我們之間簽訂了委托出租協(xié)議，我是否可以任意解除委托協(xié)議？他們未經(jīng)我同意擅自出租房屋，我對(duì)此能追究他們的何種責(zé)任?”

“就定性問(wèn)題，根據(jù)協(xié)議的約定，你支付7.8萬(wàn)元錢款，從而享有房屋30年的使用權(quán)，且簽訂協(xié)議之時(shí)，房屋已經(jīng)建造完成，就合同內(nèi)容而言，你們雙方并不是就合作建房達(dá)成一致的合意，實(shí)際上你們之間的法律關(guān)系是租賃關(guān)系，所以該份協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為租賃合同。

至于委托協(xié)議，在你授權(quán)對(duì)方對(duì)你房屋進(jìn)行管理、出租的情況下，對(duì)方有權(quán)按照委托協(xié)議約定，對(duì)房屋進(jìn)行管理、出租，并按約定收取相應(yīng)報(bào)酬。根據(jù)《合同法》第410條的規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同，所以你有權(quán)利任意解除委托協(xié)議。

至于解除委托協(xié)議后，對(duì)方未經(jīng)你同意擅自出租房屋，你可以按照合作建房協(xié)議的約定，追究其違約責(zé)任。但是我必須提醒你的是，追究其違約責(zé)任必須以你承認(rèn)合作建房協(xié)議有效的前提下方能主張，可以說(shuō)這份委托協(xié)議是合作建房協(xié)議的從合同，它的從屬性主要表現(xiàn)在它的成立以主合同的成立為前提、主合同消滅，從合同當(dāng)然消滅。根據(jù)我們之前的分析，該合作建房協(xié)議系無(wú)效合同，所以，你們之間訂立的委托協(xié)議也是無(wú)效的。一旦你要認(rèn)定合同無(wú)效，那么你就不能再追究其違約責(zé)任。”

經(jīng)過(guò)與余律師的一番溝通交流，李老太太最終決定拿起法律的武器，通過(guò)訴訟途徑解決這起合同糾紛，來(lái)維護(hù)自己的合法利益。

欄目主持人：成韻 chengyunpipi@126.com

小貼士

本案中，房屋提供方于女士以及同策公司與李老太太簽訂合同的行為，不僅僅在民事上存在欺詐，更可能構(gòu)成刑事上的非法集資。通過(guò)簽訂此類合作建房經(jīng)營(yíng)協(xié)議從而集取資金，以達(dá)到非法占有的目的。他們也正是利用現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民想擺脫城市快節(jié)奏生活，想在農(nóng)村置業(yè)的心理，騙取城鎮(zhèn)居民的信任，從而達(dá)到非法目的。所以，城鎮(zhèn)居民在決定購(gòu)置或承租農(nóng)村住宅時(shí)，需更加謹(jǐn)慎，以免造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

熱線電話：021-25653888

律師熱線：400-180-8686

本欄目由上海觀庭觀盛律師事務(wù)所、上海教育電視臺(tái)“幫女郎”節(jié)目協(xié)辦