不動產(chǎn)登記如何操作

滑璇

8月15日上午8點06分，國務院法制辦官網(wǎng)的“法規(guī)規(guī)章草案意見征集系統(tǒng)”內(nèi)終于出現(xiàn)了《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》的身影。這比2013年國務院承諾公布的時間延遲了一個半月，即使從李克強總理宣布開始征求意見時起，也遲到了16天。

據(jù)知情人透露，一再拖延，主要是對條例草案的修改刪節(jié)非常多。國土資源部向國務院上報的草案建議稿有90條之多，但公布的征求意見稿，條數(shù)僅有原來的1/3。條例的專家建議稿起草人之一、中國社會科學院法學研究所民法室主任孫憲忠有些失望地告訴《中國新聞周刊》：“原來設想的很多內(nèi)容，現(xiàn)在都沒了。”

不過，條例的另一位起草人、中央財經(jīng)大學房地產(chǎn)法研究所所長尹飛相對淡然：“2007年頒布的物權法，起草的時候有570條，最后只通過了247條。”

與專家建議稿相比，征求意見稿的另一個明顯變化是標題中多了“暫行”二字。“可能因為爭議太大，刪減得太多，所以標題上顯得沒那么絕對。”一位受訪專家告訴《中國新聞周刊》，盡管征求意見稿已經(jīng)公布，但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記尚有很多問題懸在空中，等待著最終的塵埃落定。

曲折出臺

在2007年頒布的物權法中，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”就已寫入法條，只是統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，將由其他法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。從那時起，曾參與物權法起草的中國政法大學民商經(jīng)濟法學院院長王衛(wèi)國，便開始呼吁制定“不動產(chǎn)登記法”。但多年以來，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制定一部法律，似乎從來不在立法者的計劃之內(nèi)。

直至2013年3月，國務院辦公廳發(fā)布《關于實施國務院機構改革和職能轉(zhuǎn)變方案任務分工的通知》，其中明確規(guī)定，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。消息一出，分析人士紛紛指出條例將會助力風生水起的反腐形勢，癱瘓6年的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記立法工作瞬間滿血復活，直接步入倒計時。但法律界人士仍感遺憾，由國土資源部牽頭起草的條例終究只是一部行政法規(guī)，效力在法律之下。

2014年5月8日，國土部地籍司掛牌成立不動產(chǎn)登記局，“一套人馬，兩塊牌子”，看起來，條例已經(jīng)呼之欲出；然而6月底，條例卻未能如約而至，久拖不決背后，引發(fā)眾人對條例難產(chǎn)的猜想；直至7月30日，李克強主持的國務院常務會議討論條例的征求意見稿，才透露出條例已進入出臺最后階段的信息；不過，直至16天后，草案才以30條的面目公布。

不論過程如何，參與起草的學者們?nèi)钥隙l例的進步意義。清華大學法學院副教授程嘯認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，權利歸屬更加明確、更有保障，對于維護不動產(chǎn)交易安全、提高交易效率大有裨益。“而且征求意見稿沒有過多區(qū)分土地的國有和集體性質(zhì)，盡量淡化了土地所有權的差異，這對破解城鄉(xiāng)二元化局面、初步實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設用地市場的統(tǒng)一打下了良好基礎。”中國政法大學教授王衛(wèi)國指出，長期以來，農(nóng)村土地由于缺乏規(guī)范的登記制度，不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)受到阻礙。條例出臺之后，這種局面或許能夠逐步改觀。

專家還認為，統(tǒng)一登記也是國務院簡政放權的表現(xiàn)。“過去的登記國家意志性太多、管理權力太大，原本的物權公示行為通過登記被行政化了。”北京航空航天大學法學院院長龍衛(wèi)球向《中國新聞周刊》解釋：這次統(tǒng)一登記與簡政放權相適應，讓登記脫離行政化，還原物權公示的本意。但是，登記機構、程序的統(tǒng)一，并不代表登記前各種審批程序的簡化，比如城市房屋的所有權登記，登記機關辦理登記前，依然需要土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證等一系列證明文件。“所以要想真的簡政放權，還要在登記前的程序上整體做出調(diào)整。”

至于公眾關心的反腐問題，王衛(wèi)國認為，那只是條例可能帶來的“客觀便利”之一。因為征求意見稿第23條明確表示，除相關國家機關外，只有“權利人”“利害關系人”可以依法查詢不動產(chǎn)登記資料，現(xiàn)實中，不動產(chǎn)登記不太可能成為“人肉搜索”的工具。

一位檢察系統(tǒng)內(nèi)部人士向《中國新聞周刊》表示，不要以為出臺一部條例，就能為反腐帶來實質(zhì)效果，“偷梁換柱、暗度陳倉的辦法多了。官員想要隱匿財產(chǎn)，把房屋放在別人名下就可以了。”

消失的60條

今年6月21日，條例出臺大限到來之前，位于北京沙灘北街、北大紅樓旁的中國社科院法學所內(nèi)舉行過一場“中國不動產(chǎn)登記立法研討會”。除法學所主辦外，來自全國人大常委會法制工作委員會、國務院法制辦、國土資源部以及多所高校的100多位專家學者參與了討論。據(jù)法學所官方網(wǎng)站消息，會議研討的條例草案建議稿共7章70條，是該所研究員孫憲忠受國土部委托的項目成果。

之后，國土部又在小范圍內(nèi)邀請全國人大法工委和部分學者、律師參與條例論證，當時的草案共8章75條。之后，國土部又根據(jù)專家意見補充修改，增加到90條并上報國務院。

征求意見稿最終公布時，僅剩下30條。多位參與起草的學者分析，大概為了條例盡快出臺，很多有爭議的內(nèi)容直接刪除；少數(shù)必須涉及的，則盡量回避問題，模糊處理。

眾多分歧中，最無法達成一致、也最重要的是登記機構的確定。在國土部小范圍論證的75條版草案中，直接明確了不動產(chǎn)登記機構為市、縣一級國土部門，由國土部、省級國土部門負責指導、監(jiān)督、管理。

物權法不動產(chǎn)登記部分的起草人、社科院教授孫憲忠對《中國新聞周刊》表示，起草物權法時，他的想法是登記應該在法院進行，“因為不動產(chǎn)登記是一種確權行為，和行政管理沒關系，國外很多地方也都采用這種方法”。不過很快，這個設想被徹底否定。

最大的反對聲音，來自現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權登記機構——住建部門。住建部規(guī)章《房屋登記辦法》的主要起草人、中央財經(jīng)大學的尹飛告訴《中國新聞周刊》，從不動產(chǎn)登記數(shù)量來看，與房產(chǎn)相關的各類登記最多。據(jù)不動產(chǎn)登記法專家程嘯掌握的數(shù)據(jù)：北京每年的房屋登記大約80萬件，而土地登記只有1萬件左右，總體來看，二者數(shù)量差約為100：1。與此對應，在登記人員的配置方面，住建部門的人員數(shù)量也遠大于國土、林業(yè)、海洋等其他機構。

強烈反對聲中，各市、縣國土局為不動產(chǎn)登記機構的規(guī)定終于得到修改。在征求意見稿里，登記機構由縣級以上地方政府指定，并接受上級政府的登記主管部門指導、監(jiān)督。“這就是說，各地按照自己的實際情況確定登記機構，有的可能是國土，有的可能是住建，當然也可能是其他部門。”尹飛解釋說。但他認為，實踐中更便捷的做法，或許是單獨設立一個不動產(chǎn)登記機構，將國土、住建、農(nóng)業(yè)等部門原本負責登記的人員納入其中，以避免部門之間的行政牽絆。

由于各部門在審查登記申請材料時的現(xiàn)有做法不盡相同，也導致對條例中的材料審查產(chǎn)生爭議。

住建部門對房屋登記申請材料的驗證，一般是直接詢問申請人，只有對材料真實性產(chǎn)生懷疑時，才會要求申請人提供進一步的證明；而國土、林業(yè)部門的登記規(guī)程中，更傾向于對申請登記的土地、森林以及權屬關系等進行實質(zhì)審查。

條例起草參與者透露，在之前的75條版草案中，對申請材料的審查基本承襲了住建部《房屋登記辦法》的表述，以審查書面材料、詢問申請人為主，必要時才對申請材料的真實性進行查驗。但在最終公布的征求意見稿里，對申請材料的審查與國家林業(yè)局的《林木和林地權屬登記管理辦法》十分接近，明確要求登記機構對不動產(chǎn)的位置和面積、申請材料內(nèi)容的真實性以及權屬爭議進行全面查驗。

這種修改引發(fā)了疑惑。“全部進行實質(zhì)審查，這幾乎是不可能的。”尹飛說，現(xiàn)實中，各類地方登記機構、尤其是房屋登記機構多是行政機關下屬的事業(yè)單位，辦事人員基本不具備專業(yè)審驗能力，“如果按照征求建議稿的規(guī)定，登記機構需要審查法律事實、法律關系，以現(xiàn)有登記人員的素質(zhì)，根本達不到”。

此外，實質(zhì)審查還要消耗巨大的人力成本，即便原來要求嚴苛的林地、林木登記有時都難以達到審查規(guī)范。按規(guī)定，登記機構應當確保林地位置、四界等數(shù)據(jù)準確，但一名林業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部人士向《中國新聞周刊》透露，“很多林地都在山上，登記機構還全都爬一遍嗎？也就讓申請人在山下指一指就算了。”而且，由于歷史原因，很多林地的權屬區(qū)分本就不清晰，找到明確的四至邊界更加困難。

孫憲忠也認為，修改后的審驗規(guī)定可操作性不高。他說原來的設想是，在審查申請材料時引入公證環(huán)節(jié)，讓公證部門代為審查材料的真實性。“公證機關介入不動產(chǎn)登記已經(jīng)有幾十年了，積累了很多資料。而且公證人員具備法律專業(yè)素質(zhì)，適合進行實質(zhì)審查。”孫憲忠說。然而，2006年起草物權法時，在不動產(chǎn)權確權、交易中引入強制公證的設想就被否定，理由是，公證費用太高，不能借此為公證機關提供生財之道。“所以條例中不可能規(guī)定公證環(huán)節(jié)。”程嘯說，“除非以后修改物權法。”

除了這些無法回避的重大爭議，一些相對細微的分歧直接被刪去。程嘯告訴《中國新聞周刊》，有些分歧源于不同部門在長年操作中形成的不同習慣，有些源于理論性的立法技術爭論。比如，對登記類型的具體區(qū)分就被整章砍掉，一共38條。此外，建議稿中對登記權利種類的區(qū)分、對登記官制度的闡述、對登記錯誤賠償責任的分割、對登記信息產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)定等等內(nèi)容，最終集體消失。

動了誰的奶酪

7月初，就在條例爽約之時，各方人士對于部門利益之爭的討論甚囂塵上。即便是對立法用詞的微調(diào)，也可能引發(fā)風波。據(jù)《經(jīng)濟觀察報》報道，當住建部提出將草案中的“總登記”修改為“初始登記”時，一位國土部官員表示：看似簡單的修改實則耐人尋味，這分明是住建部在給自己留后路、分權力。

在現(xiàn)行體制下，分擔不動產(chǎn)登記職能的部門主要包括：對國有土地、集體土地所有權、使用權等進行登記的國土資源部；對房屋權利進行登記的住建部；對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、草原權利進行登記的農(nóng)業(yè)部；對林地、林木權利進行登記的國家林業(yè)局；以及對海域使用權進行登記的國家海洋局。其中，住建部的房屋登記數(shù)量、登記人員最多；農(nóng)業(yè)部負責的是情況復雜、國家重視的三農(nóng)問題；而條例由國土部牽頭起草；林業(yè)局、海洋局相對弱勢。在這種情況下，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的權力歸屬，成為部門之間一場不能張揚的暗戰(zhàn)。

多位專家向《中國新聞周刊》表示，在中國現(xiàn)行體制下，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記仍無法擺脫行政性質(zhì)，而行政機關通過登記行為設卡，對各自所司領域、相關市場進行管理和調(diào)控，已成為一種習慣。

征求意見稿顯示，此次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不包括國有重點林區(qū)和國務院批準項目的用海、用島。程嘯解釋，這主要是上述不動產(chǎn)登記一直在中央層面進行，向來不適用屬地原則。

而涉及到三農(nóng)問題的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記，也將于過渡期內(nèi)暫時保留在農(nóng)業(yè)部門。中國政法大學教授王衛(wèi)國分析，這是因為農(nóng)村土地權屬關系復雜，登記進程滯后，尚需完成一些基礎性工作。有消息人士透露，這個過渡期將是5年。

礦產(chǎn)資源也并未納入條例調(diào)整范圍。程嘯分析說，這是因為針對礦產(chǎn)資源的勘探、開采等權利，還沒完全成為具有市場性質(zhì)的普通民事權利，更多的帶有行政成分、計劃色彩。而目前條例的目的是明晰產(chǎn)權、保證交易安全，所以不包括礦產(chǎn)資源也在情理之中。

據(jù)知情人士透露，雖然條例公開征求意見推遲了一個半月之久，但國土部早在7月下旬已著手起草條例的實施細則。目前，細則初稿已經(jīng)成型，至少涵蓋了七八十條內(nèi)容，其中不乏在征求意見稿中被砍去的數(shù)十個條款，同時也對一些規(guī)定進行細化、商榷。

“現(xiàn)在，條例還在征求意見當中，即便將來正式頒布，也只是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記邁出的第一步。它太過抽象、原則，缺乏可操作性。未來，還有問題要留待實施細則、登記技術規(guī)程等文件解決。”程嘯說。從這個角度而言，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記尚留有很多懸念。