資本家與經營家來了

葉檀

房地產市場下行是客觀事實，國家統計局公布的數據，以及樓盤降價促銷個案，與某些三四線城市成交量近乎崩盤的大幅下挫，印證了這一點。

預期下行，不等于房地產市場會走向盡頭。從房地產金融角度出發，市場呈現不同的強勢生態，預期下行的市場只要還有價值，就是并購基金的用武之地。

據Dealogic的數據，今年迄今中國房地產行業的并購活動規模達222億美元，創紀錄新高。上年同期為68億美元。《華爾街日報》報道，總部位于新加坡的投資公司APS Asset Management最近幾周加倍增持萬科股票，而且繼續持有以銷售額計中國第五大地產公司保利地產（Poly Real Estate Group Co. Ltd.）的股票。上述兩只中資地產股已較年內低點回升了17%以上。這是基于對中國房地產收緊之后大開發商地位提升的預期。市場越緊縮，對于有實力的大開發商而言，反而是低價吸貨的利好。而奉化興潤、海寧立德房產這樣深陷高息融資泥潭的公司，則不可避免地會走向衰亡。

一些公司繼續看好中國城鎮化進程對房地產的拉動作用。對沖基金Dalton Investments的投資組合經理Tony Hsu說，城市化的長期趨勢將繼續推動對高價中國大陸資產的需求。這家對沖基金持有多家香港上市的地產開發商股票，在香港、內地房地產預期不妙的情況下增持房地產股，只能證明某些公司、某些資產已經回到了合理的價位。

Wind資訊的數據是，房地產股市盈率在2007年第三季度達到創紀錄的97.9倍，此后一路下行，到2013年年底不足12倍，就連李嘉誠父子也在低價甩貨。

有人賣就有人買，說明市場還不錯。《21世紀經濟報道》稱， 2013年10月，基匯資本完成了第四只中國房地產基金的募集，募集股本達10.25億美元。一個月后出資4.736億美元（32.6億港元）向和記黃埔和長江實業收購廣州荔灣區西城都薈，每平方約人民幣2.9萬元。此次收購盈科中心同樣劃算，每平米僅3.3萬左右。基匯資本執行合伙人與中國地區主管彭慶邦表示：“核心地段17萬平米的樓，單價在每平米3.3萬（人民幣），在北京三環內是合理的價格。而且，太平洋百貨離開后，盈科中心商業地塊部分是空的。按照基匯資本的風格，我們進入后做整改，把它的潛力重新發掘出來。”

這是資本家的玩法，李氏賺的是房地產價差，以一線城市中心地段的商業物業獲得溢價，而吳氏領銜的基匯資本則用基金收購，進行升級改造，以對當地市場的了解重新招商，讓盈科中心煥發青春。這是金融危機前國際房地產市場的慣常的并購重組手段。

在國內的整體并購市場中，房地產并購又如何？仍然是一片火熱。

據清科的數據，今年一季度的中國并購市場，從行業分布看，完成的359起并購交易分布于房地產、能源及礦產、生物技術/醫療健康、機械制造、清潔技術等22個一級行業。從并購案例數來看，房地產以52起交易，占比14.5%的成績再度奪魁；其次是上年度一直表現最佳的能源及礦產行業，本季度共完成35起案例，占交易總量的9.7%。而從并購金額上看，房地產依然遙遙領先其他行業，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達23.9%；其次是金融行業，本季度共產生交易金額35.91億美元，占比約15.5%。

市場有其自己的發展方向，如果央行堅持房貸緊縮政策，那么民間資金將源源進入市場，消化一二級市場，這是房地產市場的沉淀期，也是房地產市場的分化期，一些激進的無實力開發商被迫出售資產黯然出局，一些三四線人口流失、泡沫過大的城市會經歷崩盤的痛苦，而一些具有實力、具有經營能力的機構則會脫穎而出。

要擺脫房地產市場兩三年一調控的輪回，或放松限購，由市場與利率稅收說話；或放開金融管制，讓市場弱肉強食，良性成長，舍此別無他路。endprint