小議約束房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的經(jīng)濟法策略

謝賢祿

摘要：在我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展下，房產(chǎn)項目已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟新的增長點，在優(yōu)化我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和推動我國經(jīng)濟發(fā)展方面有非常重要的作用。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想走向國際，誠信是經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)。不過由于我國部分管理不到位、房地產(chǎn)起步比較遲，相關(guān)的法制不夠完善，各種欺詐行為層出不窮。對購房者的合法權(quán)益造成了侵害，基于此本文對約束房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的經(jīng)濟法進行探討。

關(guān)鍵詞：小議約束房產(chǎn) 企業(yè)欺詐行為 經(jīng)濟法策略

在住宅商品化政策的推行下，為了對住房問題進行解決，很多城鎮(zhèn)居民會選擇購買商品房，但是由于我國房地產(chǎn)的發(fā)展不成熟，商品交易不規(guī)范，在購房的過程中，常常會遇到房產(chǎn)開發(fā)商欺詐的情況，讓人防不勝防。近年來，對房屋質(zhì)量的投訴也越來越多，而且這種糾紛的解決難度也比較大，因此對房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的經(jīng)濟策略進行探討是非常重要的。

一、淺析房地產(chǎn)欺詐行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事經(jīng)營企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)以營利為主要目的的企業(yè)，當前專營企業(yè)、項目公司和兼營企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)的三種類型。從法律的層面來說，如果當事人對事實真相故意進行隱瞞，故意制造歪曲和虛假的事實，讓表意人陷入到錯誤陷入到做出意思表示的行為就叫做欺詐行為。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的欺詐行為主要指的是開發(fā)企業(yè)利用身份、資金、人員、信息等方面的地位和優(yōu)勢，利用宣傳、廣告、告知的方法，故意對購房人隱瞞商品房的面積大小、規(guī)劃情況、用地情況、設(shè)施情況，和購房人建立交易，訂立商品房購買合同的行為。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欺詐行為主要是下面幾個方面的事件構(gòu)成的：

一是客觀上對購房者進行欺詐的行為。客觀上對購房者進行欺詐的行為主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者隱瞞房屋的真實情況或者告知購買者虛假情況，誘導購房者進行購買的行為。對事實的情況進行隱瞞指的是開發(fā)企業(yè)故意不告知購房者房屋的真實情況。向購買者告知虛假情況，指的是對虛假事實進行陳述，比如把低檔裝修房說成高檔裝修房，把劣質(zhì)商品房說出優(yōu)質(zhì)商品房，根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》中的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者要將真實的服務信息和商品相關(guān)信息提供給房屋購買者，杜絕出現(xiàn)讓人產(chǎn)生誤解的虛假宣傳。因此，商品銷售企業(yè)有房屋購買這提供真實信息的義務，這種義務屬于法定義務，如果違反這個義務，就屬于欺詐行為。

二是主觀上對購房者進行欺詐。故意欺詐指的是最高法院，開發(fā)企業(yè)故意向房屋購買者告知虛假的情況，對真實情況進行隱瞞的行為，誘導購房人員作出錯誤的理解，這種行為就屬于欺詐行為，此故意包含了隱瞞事實真相的消極故意和陳述虛假事實的積極故意行為，只要對他人自由的行為造成了妨礙，不管是否取得了財產(chǎn)上的不法利益，都屬于故意欺詐行為。在實踐的過程中，大多數(shù)的主觀欺詐行為比較明顯，認定起來也比較容易，但是在個別時候，認定起來比較困難。例如在商品房售賣的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)單位在對購房人講述房屋的基本情況時，對自己講述內(nèi)容的真假不能肯定，但是仍然向房屋購房人進行講述，導致購房者陷入了錯誤的觀念，在此種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為陳述方有欺詐的行為存在，由于房地產(chǎn)企業(yè)無法確定銷售人員在陳述的過程中表達內(nèi)容的真實性，無法讓房屋購買者真正的了解到房屋的真實情況，購房者就會陷入到錯誤的認識中，屬于故意欺詐。

三是房屋購買者受到合同欺騙。購買者對房屋合同認識的錯誤，不是客戶自己的失誤造成的，是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋情況的基礎(chǔ)上做出來的，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的合同和虛假情況聯(lián)系緊密。如果聯(lián)系不大，就不屬于欺詐的范疇。同時需要房屋者購買房屋的直接原因是因為認識錯誤引起的，才屬于欺詐行為。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)單位的欺詐行為和房屋購買者不真實意識表示之間有直接的聯(lián)系。假如購房者產(chǎn)生了錯誤的理解，但是沒有產(chǎn)生購買行為，也不屬于欺詐。一般情況下，如果具有了上面幾個方面的因素，就認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對客戶進行了欺詐。

二、欺詐行為出現(xiàn)的原因

（一）缺乏誠信經(jīng)營觀念

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是在20世紀80年代后期才發(fā)展起來的，在這個過程中，由于法律制度不完善，沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為進行約束，導致房地產(chǎn)企業(yè)為了利益最大化，不對社會公眾的利益進行考慮，也未得到相應的制裁。在加上房地產(chǎn)企業(yè)進行欺詐行為的成本不大，誠信經(jīng)營的理念缺乏，導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)欺詐行為。

（二）政府監(jiān)管不到位

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，房屋購買主體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地位不平等，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房屋購買者比較弱勢。而且因為房屋交易的公平性對社會公共利益有較大的影響，所有政府職能部門要依法全面、及時的對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理，必要是對欺詐行為進行處罰。但是從近幾年的管理情況來看，對房屋交易的管理存在不到位的情況。

（三）相關(guān)的法律法規(guī)不完善

當前，雖然已經(jīng)出臺了《城市房產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《商品房屋銷售管理辦法》、《合同法》等相關(guān)法律政策，但是仍然不夠完善，沒有建立出商品房交易面積公正評測制度、信息公開披露制度、商品房交易面積工程評測制度，存在一定的法律缺陷。而且這些法律制度多是在欺詐行為產(chǎn)生后才及時進行調(diào)整，未建立完善的預防機制，房屋購買者在購買 的過程中公平交易權(quán)、知情權(quán)得不到保障。

三、約束房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的策略

（一）對房地產(chǎn)的進入和退出制度進行完善

和大多數(shù)企業(yè)相同，房地產(chǎn)企業(yè)希望通過正常的法律調(diào)控和市場引導，建立出完善的市場的準入和退出制度，按照規(guī)則對具有欺詐行為的房地產(chǎn)企業(yè)進行淘汰，達到凈化房地產(chǎn)市場的目的。一是對房地產(chǎn)市場準入制度進行完善，市場準入制度是國家干預市場的一項基本制度，是政府管理的首要環(huán)節(jié)，所以，在對房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為進行約束的過程中，首先要對房地產(chǎn)準入制度進行規(guī)范。二是相關(guān)的企業(yè)在和相關(guān)的法律規(guī)定相吻合的基礎(chǔ)上，還要向主管行政單位進行審批，并在審批通過后，才可以正式成立。三是房地產(chǎn)企業(yè)要將所有的登記手續(xù)放到相關(guān)的管理部門，房屋購買者提供相應的滿意證明，并辦理登記手續(xù)的時候，相關(guān)的管理部門要為其辦理手續(xù)，房產(chǎn)企業(yè)從市場中退出時，要將管理部門移交公用設(shè)施設(shè)備手續(xù)、共用部位手續(xù)。

（二）對商品房廣告制度進行完善

為了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的欺詐行為進行控制，對房屋購買者的利益進行保護，需要對商品房銷售廣告制度進行完善。主要有以下幾個方面：一是制定違反責任制度。為了防止交易危機出現(xiàn)，很多國家規(guī)定要對合同形式的廣告內(nèi)容進行規(guī)定，如果出現(xiàn)相對人承諾的情況，就認為廣告內(nèi)容具有合同效力。二是需對廣告內(nèi)容進行默示和明示。一直以來，廣告在法律法規(guī)中，一直屬于引誘要約，因此，在締約的過程中，要通過默示和明示的方法將廣告內(nèi)容表示出來，如果不能表示，就認為廣告內(nèi)容無法成為契約內(nèi)容。

（三）對房地產(chǎn)信息披漏制度進行完善

當前，在我國的房地產(chǎn)市場中，披露制度相對缺乏，房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場存在嚴重的不對稱問題和不透明問題，開發(fā)商對土地的待開發(fā)面積、土地價格、商品銷售進度、商品房銷售價格進行控制，嚴格影響了購買行為，導致房屋購買者一直處于弱勢地位，因此對房地產(chǎn)信息披露制度進行完善非常重要[5]。首先要對披露的范圍進行擴大，其次要明確規(guī)定披露的內(nèi)容，最后要對對披露的方式進行統(tǒng)一。

四、結(jié)束語

總而言之，為了保證交易雙方利益的均衡，需要提高對房地產(chǎn)市場運行的監(jiān)管力度，對市場運營過程中存在是問題及時進行處理，由于房屋購買者屬于弱勢群體，針對房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為，在建設(shè)良好的經(jīng)營環(huán)境外，國家還要進行宏觀調(diào)控，使用一系列的法律法規(guī)政策來約束欺詐行為，確保我國國民經(jīng)濟發(fā)展的有序性和健康性。

參考文獻：

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