發展區域旅游房地產條件分析

盧偉

[提要] 隨著旅游業的發展，旅游房地產逐漸成為新的投資熱點。本文主要從發展旅游房地產對區域經濟的作用和影響、機遇和瓶頸等方面對其做一個簡單的分析，以期促進區域旅游房地產良好有序的發展。

關鍵詞：旅游房地產；作用和影響；機遇和瓶頸

本文為湖南涉外經濟學院校級課題《旅游房地產市場前景研究》的成果

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年3月20日

傳統的旅游發展片面地追求規模，而隨著規模的擴大和開發模式的單調，很容易導致資源消耗、環境破壞等社會問題，在旅游業面臨瓶頸的時期，國外新型的旅游度假模式及旅游消費觀念開始涌入中國市場，這就是旅游房地產。伴隨著人們收入水平的提高和休閑時間的增加，旅游消費開始從觀光型向休閑度假型轉變。各地相繼開發出了各種旅游房地產產品。旅游房地產在逐漸改變人們的旅游消費方式和居住模式，越來越多的人開始關注、投資并使用旅游房地產，而其也成為促進旅游經濟發展的一股新的力量。

一、旅游房地產對區域經濟的作用和影響

（一）吸引旅游者，增加旅游收入。在旅游地開發旅游房地產，相當于在當地旅游資源的基礎上，新增添了一個旅游吸引源。在滿足旅游者去戶外欣賞大自然風光、觀光旅游需求的基礎上，還滿足了旅游者在觀光歸來住宿中可以享受到高品質舒適服務的需求；將在旅游房地產中住宿休憩變為旅游享受的一部分，而非獨立于旅游享受之外的附屬服務。這種新的旅游吸引源，也將在留住這一部分旅游者的同時吸引更多慕名而來的新的旅游者，在增加旅游人次數的同時，也增加了旅游收入。

在現代旅游房地產中，其消費內容越來越多樣化，除了傳統的食宿消費外，休閑、娛樂、健身、購物等活動已經成為旅游房地產內不可缺少的經營內容。會議中心、高爾夫球場等商務配套設施也不斷加入到人們的消費當中來。旅游房地產所帶來的收入占旅游收入的比重也將越來越大。

（二）帶動旅游相關產業的共同發展。旅游房地產的產業鏈條長、涉及范圍廣、與眾多產業和部門有著密切的聯系。首先，規劃設計環節。在一個房地產項目開發之初，必先經過規劃設計部門的前期設計、可行性研究，對于地塊用途、土地利用、區域發展、建筑設計、綠化率、市政配套等都會做詳細的研究，這需要設計部門與房地產開發部門良好地溝通合作和有效對接；其次，開發環節。參與該環節的有拆遷單位、材料商、建筑施工單位等機構團體。開發商與拆遷單位之間是一種委托關系，材料商負責提供原材料，建筑施工單位負責項目的基礎工程；再次，運營管理環節。這個環節涉及代理商、物業管理單位、服務性機構等部門。房地產對于生活消費性、服務性產業產生的推動作用很大，其發展關系著服務產業的繁榮與活躍程度。當一個地區擁有較多房地產、吸引人氣之后，該地總會涌現出許多配套性服務行業，例如商場、超市、洗衣店、醫院、學校等，從而形成綜合性社區，帶動區域經濟的整體發展。

（三）促進旅游業產生產業集群效應。旅游房地產產業集群是指使各開發企業在同一地區聚集，這種地理上的集中可以形成一種利益共享的合作機制，促進多方共贏得到實現。旅游房地產集群能夠營造一個大的市場，對旅游供給方、旅游消費方當中參與的企業或個人產生較大的吸引力。在這個市場中，人流、商流、信息流、貿易流集中在一起，形成了較大的需求與供給，而單體旅游房地產卻不能產生如此大的力量。一般來說，只有具備一定規模的市場，才能吸引大量的相關企業在地域上集中，從而促進商業及經濟的發展。

在合作機制的影響下，各旅游企業之間可以改變以往以價格競爭為主導的模式，向旅游者提供差異化的服務，形成專業化的分工，良性競爭，帶動區域經濟的發展。

（四）提升城市形象和城市品位。城市形象是一座城市的內在歷史底蘊和外在特征的綜合表現，是城市總體的特征和風格。它是在城市功能定位的基礎上，將城市的歷史傳統、城市標志、經濟支柱、文化積淀、市民風范、生態環境等要素塑造成可以感受的表象和能夠神會的內涵。是城市各種內在資源挖掘、提煉、組合與具體工程策劃、設計、實施相結合的“神形合一”。

而建筑是城市景觀的重要組成部分。優秀的房地產項目能夠大大提高城市形象和城市品位。近幾年，廣東東莞市大力發展旅游房地產業，把該市的常平和樟木頭兩鎮建設成為數萬香港人的第二居所。把良好的人居環境建設及營造作為旅游經濟發展的重要組成部分，有效提升了東莞的城市形象。同樣，憑借旅游房地產優雅的環境和精心的建筑設計，也可以美化城市環境，優化人居環境、提高城市形象和城市品位。

二、發展區域旅游房地產的機遇和瓶頸分析

（一）政策法規制度的角度。近年來，國家和地方政府相繼出臺了一系列推動旅游和相關產業發展的新政策，不僅為旅游業發展提供了可持續性發展的動力保證，而且也為房地產業營造了一個廣闊的發展平臺。以城市為重點擴展消費領域的政策，為旅游房地產業帶來新的發展機遇。中央經濟工作會議提出擴大內需的重點將從投資轉向消費，要以城市為重點，進一步拓展消費領域，增強消費熱點的帶動效應和擴散效應，以適應居民收入水平的提高和消費結構的升級趨勢，并提出了要加快發展服務業消費，這對旅游業和房地產業的發展無疑是十分有利的。

但是，目前來說，相關的法律規范也是比較缺乏的，如旅游房地產規劃設計、旅游房地產市場開發與宣傳、國際購買消費者、生態與環境保護、資本流動等方面都缺乏相關的保護和管理制度。

此外，帶薪休假制度也未能落實。旅游具有季節性的特征，旺季時旅游地嚴重超載，造成了旅游區資源和環境的嚴重破壞，也降低了旅游質量，同時也形成包括旅游房地產在內的旅游設施在淡季的閑置，從而影響旅游房地產的生產和經營。帶薪休假制度可以將假期錯開，使集中的旅游消費變為分散的消費。這既可以緩解對旅游地的壓力，提高旅游質量，又可以更有效率地利用旅游房地產等設施，提高旅游房地產項目的吸引力。但目前我國的帶薪休假制度只在少數城市、少數單位實行，還沒有具有法規性的實施辦法進行落實。

（二）資本市場的角度。據不完全統計，我國的產權式酒店已由幾家發展至600多家，并遍布全國主要商務城市，如上海、北京、杭州、天津等地出現的以投資理財為主的商業經營型產權酒店，以及各種產權式旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、經濟型酒店等；還有在海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、河北北戴河等著名旅游風景區出現的以異地房產投資為主的投資消費類休閑度假第二住所，如度假公寓、別墅等。

可以這樣認為：旅游業的繁榮為社會創造了更多積累財富的機會，旅游房地產是其中發展空間大、發展前景好的一個方面。根據國外旅游和酒店業的發展經驗以及中國社會經濟的發展趨勢，中國旅游房地產產品創新將蘊藏著巨大的市場機會。無論是多元化社會旅游市場所形成的對旅游房地產創新需求的推動，還是社會資本對旅游房地產的投資需求，中國旅游房地產已呈現出了市場消費群體和投資主體雙多元化現象。

但是，在資本融合方面又是舉步維艱。如果要做大做強做成產業集群效應，勢必需要組建強大的分時度假網絡交換網絡，需要大量的先期投入（包括網絡的建設、會員的吸收等）和后期維護、擴大經營的投入，誰來牽頭、誰來管理、誰來監督都是很現實且刻不容緩的問題。

如果說由政府來負責吧，我國當前經濟和社會生活中還存在不少亟待解決的問題，比如產業結構不合理，經濟體制深層次問題尚未解決，生態環境問題依然相當突出，地方保護主義屢禁不止，市場經濟秩序有待繼續整頓等。可如果說民間機構負責吧，目前中國城鄉居民儲蓄存款余額超過7萬億元人民幣，深圳發展銀行濟南分行行長萬安培據此推算，民間資本存量在6～10萬億元之間。但是，由于投資者收入預期的不確定性，對社會保障體系不健全等存在顧慮；現階段確實存在眾多難以把握的風險，包括社會信用體系不健全、基金黑幕、股市風險、企業運作不規范、相關政策不到位等使得民間資本一盤散沙，又怎么來建立這個體制呢？

（三）社會環境的角度。根據世界銀行報告，人均GDP3，000美元左右被認為是現代化的門檻，同時也是中國2020年全面建成小康社會的主要標志。2006年中國人均GDP已經超過2，000美元，而部分沿海經濟發達城市人均GDP早已超過3，000美元，已逐步顯現出高度工業化時代的社會特征。人們生活水平不斷提高、生活方式及消費觀念正在改變，休閑、度假、旅游等已經成為了社會經濟活動、人們工作、生活的重要組成部分，而國家法定假日增加、黃金周調整等使得三閑（閑心、閑錢、閑時）結構完整。

據國家旅游局統計資料，2007年全國國內旅游人數為16.10億人次，比2006年增長6.67%，2007年全國國內旅游收入7，770.62億元人民幣，比2006年增長8.85%。消費規模的增加極大地促進了旅游房地產的發展。

與此同時，我國居民的消費觀念尚未改變。旅游房地產在我國主要以產權酒店形式出現。盡管這一形式在外國已風靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費者普遍對其不太了解，加上中國人超前消費的意識并不強，一下子拿出多年的積蓄去購買未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產權，這對于大多數中國老百姓來說仿佛有點太超前了。

三、結語

傳統房地產業務利潤的縮小使得房地產企業尋求新的業務增長點，而旅游房地產自然成為未來房地產發展的生力軍。旅游也已經成為一些地方政府的主導性產業。旅游房地產市場份額很大，發展空間也很大，旅游產業面臨著大整合的機遇，抓住機遇，趁勢而上，盤活資產，就會創造良好的經濟效益和社會效益。

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