加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)

李培霞

[提要] 城鎮(zhèn)化主要是指人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。人進(jìn)入城鎮(zhèn)，要有房子住，需購(gòu)買住房。房?jī)r(jià)過(guò)高，農(nóng)村人口買不起房，自然會(huì)放棄進(jìn)入城鎮(zhèn)，從而阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，解決農(nóng)民的住房問(wèn)題，農(nóng)村人口才會(huì)越來(lái)越多地進(jìn)入城鎮(zhèn)，從而推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。本文論述城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)二者的關(guān)系，以及當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控；城鎮(zhèn)化；建設(shè)

中圖分類號(hào)：F12 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年3月5日

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)得到快速推進(jìn)，伴隨而來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)需求逐年增加，城鎮(zhèn)化的加快帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又積極推動(dòng)了城鎮(zhèn)化水平的提高。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不健康發(fā)展導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題嚴(yán)重阻礙了我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度，因此如何避免城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利益沖突是迫切需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)的相互關(guān)系

城鎮(zhèn)化主要是指城鄉(xiāng)人口分布結(jié)構(gòu)變換，越來(lái)越多的人口由分散的農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)規(guī)模和數(shù)量不斷增多。改革開(kāi)放以來(lái)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)都保持良好的上升趨勢(shì)，他們相互促進(jìn)，相互影響，共同為我國(guó)社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

（一）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化就是要“花”掉農(nóng)村，減少農(nóng)村人口，鼓勵(lì)農(nóng)村人口和勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，到城市生活和工作。農(nóng)村人口來(lái)到城市首先要買房，這是人類生存的基本條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人口首次突破了農(nóng)村人口。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，進(jìn)城人口的增多，買房需求日益膨脹，買房的人是那么多，買房需求擴(kuò)大拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。有需求才有發(fā)展，沒(méi)有需求就沒(méi)有發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展為城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了住房保障。近些年，房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一哄而起，到處都在建房，一座座樓房拔地而起。開(kāi)發(fā)商蓋了那么多房，有多層，有高層，品種多樣，為進(jìn)城農(nóng)民買房提供了保障。因此，房地產(chǎn)發(fā)展推進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

（三）房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展具有利益沖突關(guān)系。由于種種原因，目前我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，一套房幾十萬(wàn)，幾百萬(wàn)，人們一輩子攢的錢也買不了一套房。有人說(shuō)，房子是給有錢人蓋的，與我們老百姓是沒(méi)有緣分的，我們只能放棄消費(fèi)。由于房?jī)r(jià)貴，農(nóng)村許多人不愿意到城市來(lái)，房?jī)r(jià)貴成了農(nóng)民進(jìn)城的一個(gè)障礙，從而抑制了城鎮(zhèn)化進(jìn)城。為此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策

近幾年，在房地產(chǎn)調(diào)控方面，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列政策措施。主要談三個(gè)方面：

（一）調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供給結(jié)構(gòu)是很不合理的，其表現(xiàn)是大套房多，中小套型少。貴房多，便宜的少。有人做了這樣的比喻，房地產(chǎn)市場(chǎng)，海鮮多，家常便飯少，現(xiàn)在滿大街都是開(kāi)的海鮮館，價(jià)格高，大多數(shù)人吃不起，吃家常便飯的人多。有錢人還是少數(shù)，多數(shù)人屬于中等收入，大房、貴房是買不起的。住房供求矛盾比較突出，為解決矛盾，必須調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商要面向普通老百姓，多蓋一些中小套型、便宜的商品房。

關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，最早是2006年提出來(lái)的。2006年房地產(chǎn)政策明確規(guī)定：從2006年6月1日開(kāi)始，新建住房90平方米以下的中小套型住房應(yīng)占到70%以上，達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的不能開(kāi)工上馬。從2006年至今年已經(jīng)6年了，經(jīng)過(guò)6年調(diào)整，中小套型住房所占比例是比較低的。有資料顯示，河南省中小套型住房占28%，新鄉(xiāng)占30%。不難看出，中小套住房所占比例離70%還有一定距離，因此“十二五”時(shí)期仍需要調(diào)整，力求達(dá)到70%。隨著住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中小套住房、便宜房越來(lái)越多，進(jìn)城農(nóng)民才買得起房，才愿意到城市來(lái)。

（二）實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。具體來(lái)說(shuō)包括三層含義：一是對(duì)購(gòu)買首套住房且套型面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；二是對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三是對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

由此可以看出，對(duì)購(gòu)買首套住房，條件是比較寬松的，只要首付款達(dá)到30%就可以。購(gòu)買首套住房還可以申請(qǐng)住房公積金貸款，住房公積金貸款利率只有4點(diǎn)多，商業(yè)銀行貸款利率7點(diǎn)多，通過(guò)信貸杠桿鼓勵(lì)首套住房的購(gòu)買，鼓勵(lì)住宅消費(fèi)。這也是目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目的決定的，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目的就是要改善老百姓的住房條件。購(gòu)買第二套住房首付款要達(dá)到60%，是購(gòu)買首套住房首付款的2倍，首付款比較多。而且貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，目前銀行貸款的基準(zhǔn)利率是5.94%，按此計(jì)算，購(gòu)買第二套住房貸款利率近12%，看來(lái)貸款利率是相當(dāng)高的。通過(guò)信貸杠桿抑制購(gòu)買第二套住房。對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。有的城市對(duì)第三套住房停止貸款。目前，全國(guó)有47座城市出臺(tái)了限購(gòu)令，限制購(gòu)買第三套房，家里有現(xiàn)錢也不能買，對(duì)第三套房不僅限貸，而且限購(gòu)。不難看出，通過(guò)信貸杠桿抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房，抑制不合理的住房需求。需求減少了，供求才能趨于平衡。按照政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，供求平衡，價(jià)格才能穩(wěn)定。房?jī)r(jià)穩(wěn)定，有利于進(jìn)城農(nóng)民買房。

（三）加快保障性住房建設(shè)。保障性住房主要包括三種類型：

1、推行廉租房。人們不會(huì)忘記，1998年我國(guó)實(shí)行了住房制度改革，住房商品化、貨幣化，要讓老百姓用貨幣購(gòu)買住房，徹底改變福利分房的做法。住房制度改革以后，城市職工住房必須自己掏錢到市場(chǎng)上去購(gòu)買，住房商品化了，一套房幾十萬(wàn)元、上百萬(wàn)元。房?jī)r(jià)貴不要緊，只要有錢就可以買，問(wèn)題的關(guān)鍵是窮人的住房怎么解決，靠市場(chǎng)是解決不了的，市場(chǎng)不是萬(wàn)能的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不講良心，政府是講良心的，解決窮人的住房是政府的良心。溫家寶在講話中多次強(qiáng)調(diào)，我們要研究窮人的經(jīng)濟(jì)學(xué)，關(guān)心窮人生活，幫助窮人渡過(guò)難關(guān)。endprint

2007年溫家寶在政府工作報(bào)告中明確提出，建立廉租房制度，解決城市低收入家庭住房困難。無(wú)疑進(jìn)城農(nóng)民家庭屬于低收入群體，因此農(nóng)民進(jìn)城以后可以申請(qǐng)并入住廉租房，讓農(nóng)民家庭實(shí)現(xiàn)住有所居。

2、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房主要是解決城市中等偏下收入家庭住房困難。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格便宜，是市場(chǎng)價(jià)的一半。假定一套房市場(chǎng)價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)適用房只需支付15萬(wàn)元，并且辦理房產(chǎn)證。符合條件的城市居民可以購(gòu)買，目前新鄉(xiāng)市購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件是：凡本市區(qū)常住戶口三年以上，家庭人均年可支配收入低于上年度市區(qū)人均可支配收入（目前執(zhí)行的市區(qū)人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)是1.3萬(wàn)/年）。符合下列條件之一的可向市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理中心提出申請(qǐng)：（1）無(wú)房戶；（2）3人以上家庭住房建筑面積不足60平方米；（3）經(jīng)鑒定的危房戶。按照這些條件的要求，進(jìn)城農(nóng)民家庭完全可以購(gòu)買。當(dāng)然，農(nóng)民家庭不是市區(qū)常住戶口3年以上，在戶籍制度方面可以有所突破，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)戶籍制度一體化。農(nóng)民家庭進(jìn)城后能買到便宜的經(jīng)濟(jì)適用房，這樣可以減輕他的買房負(fù)擔(dān)，解除他的后顧之憂。

3、大力發(fā)展公共租賃租房。2010年6月30日，中央專門下達(dá)一個(gè)文件，文件明確指出“大力發(fā)展公共租賃住房”，公共租賃住房，主要是解決城市農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生住房困難。這兩部分人工作不穩(wěn)定，收入低，是買不起商品房的，可以先住進(jìn)公共租賃住房。有房住了，他們才能在城市安心工作。

十二五規(guī)劃提出，建設(shè)保障性住房是政府的職責(zé)，義不容辭，不可推卸，是一項(xiàng)政治任務(wù)，必須完成，對(duì)此，中央和地方政府簽訂了軍令狀，給每個(gè)省、市都下達(dá)了具體任務(wù)，完不成任務(wù)的省市不準(zhǔn)修建辦公樓，不準(zhǔn)購(gòu)買小轎車。在這方面政府有關(guān)部門管得非常嚴(yán)。把擠出來(lái)的錢用于保障房建設(shè)，2011年要建成保障性住房1，000萬(wàn)套，2012年要建成700萬(wàn)套，2013年要建成470萬(wàn)套，十二五時(shí)期要建成3，600萬(wàn)套。保障性住房數(shù)量的增加，為進(jìn)城農(nóng)民工居住提供了方便。

總之，通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控，逐步解決農(nóng)民的住房問(wèn)題。住房問(wèn)題解決了，農(nóng)民才愿意到城鎮(zhèn)來(lái)，農(nóng)村人口才會(huì)越來(lái)越多地轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，從而推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]習(xí)近平.十八屆三中全會(huì)報(bào)告.新華出版社，2013.11.

[2]溫家寶.十二五規(guī)劃.新華出版社，2011.3.

[3]國(guó)務(wù)院.國(guó)八條.新華出版社，2011.1.endprint