房地產財務管理運行機制及優化相關問題探討

李莉

摘要：眾所周知，財務管理在企業內部管理中占據核心位置，應與企業制定的目標相一致。房地產企業對我國經濟發展具有積極的推動作用，屬于一項支柱型產業。近年來，國內房地產企業發展不容樂觀，這主要是因為房地產企業財務管理中還存在一些問題未得到解決，文章主要以房地產企業財務管理面臨的形勢與特點為著手點，提出了構建房地產企業財務管理運行機制的方法，以促進房地產企業更快更好的發展。

關鍵詞：房地產；財務管理；運行機制

房地產企業不僅與人民群眾的生活有著直接的關系，而且還是推動社會快速發展的重要保障。縱觀國內現狀，房地產企業的前進步伐較快，已經站在了國民經濟最前沿。然而，相較于西方國家，房地產企業在我國形成時間不長，發展成熟度還較低。所以必須深入細致的規范研究適合于我國房地產企業的發展機制。現階段，房地產企業內還有一些風險問題存在，其中最為突出的就是財務管理機制方面的風險。所以不斷強化改進我國房地產企業財務管理機制，已經成為了當前的瓶頸問題。

一、我國房地產企業財務管理面臨的形勢與特點

（一）實際面臨的形勢

隨著我國經濟逐漸復蘇，國家必須不斷優化房地產市場結構，嚴厲禁止“囤地”現象、加快保障住房的前行步伐、避免投機行為等，切實做到促進房地產市場正常有序發展。當前，在我國城市化、工業化、經濟化進程的進一步加快下，房地產企業在國民經濟發展中具有的推動作用越發的明顯，但不得不注意的是因房地產企業發展速度過快，導致經濟結構一定程度上出現了扭曲現象，使國民經濟中存在隱患。針對這種情況，我們要做的就是時刻保持警惕，工作嚴謹。我國從2005年開始，共頒布實施了“國六條”、“國八條”等涉及到房地產方面的政策法規，而隨著這些政策法規的出臺，對房地產企業財務管理工作造成了不小的影響，比如，進一步加劇了土地的征用、安置成本，涉及閑置土地的成本提高；建造開發產品相關的業務宣傳費、廣告費及招待費等嚴格根據相關稅法規定向后結轉扣除，但要調整結轉期限，要求從之前的未加限制調整為三個或者三個以下納稅年限；并且還明確強調房地產企業擁有建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證、施工許可證，用于項目的資本數額應占到此項目的百分之三十五方能到商業銀行中實施信用貸款。

（二）特點

資金使用與稅負籌劃是房地產企業財務中最為重要的兩項工作；由于房地產企業所生產的產品有著較大的金額，同時與城市規劃及建設緊密相連，開發中所需的資質與許可證書均有著獨特的行業特點，比如，它的建設時間通常在一年或者一年多，銷售的時點必須由相關監督管理部門批準認可。由于土地是其根本性投入，而獲取土地的唯一方式就是實施公開招標，招標則需要足夠的投標保證金，因此對于財務部門而言，必須將資金的使用與運行納入到籌劃工作范疇中。應要求房地產企業預收賬款在收款當期就進行營業稅等流轉稅的繳納，對企業當期收入予以確認后，科學估算相對應的房地產成本，并據此估算出實際需要進行繳納的所得稅，估算的成本金額與相應期間得出的應繳納所得稅金額造成了直接的影響，所以必須認真細致的估算出整體成本。土地增值稅是影響房地產企業最為嚴重的一項稅種，所以應充分了解掌握國家頒布實施的《土地增值稅》中規定的各類計稅方式對企業造成的影響程度，且在項目實施過程中還應持續深入的思考。

二、構建房地產企業財務管理運行機制的對策

（一）構建集統一領導、集中和分級管理為一體的財務管理體制

房地產企業實施的財務管理體制應實現統一領導目標，這在房地產企業財務管理中屬于前提尤其，不僅能夠保證房地產工作有序運行，而且還能有效促進宏觀調控作用的全面發揮。這里提到的分級管理主要是以統一領導財務工作為基礎，詳細劃分房地產企業與二級單位作業中應當承擔的職責義務，不斷完善企業財務制度，并且企業與二級單位還應將事權與財權有機綜合起來開展分級管理工作。

（二）構建籌資機制

準確劃分房地產企業各部門實際應擔負的籌資任務，全面提高其籌資能力。財務部門除了擔任資金綜合管理機構外，還必須作為核心的籌資部門；對于擔任房地產企業科研管理工作的有關部門，不僅要貫徹落實好相關的創新與發展規劃，同時還應對房產及成果工作進行一番合理的協調與有效管理。

（三）構建投資機制

合理安排投資組合，保證投資風險等級組合的科學性、投資時間組合及其權益組合科學性等，同時設置相匹配的投資管理機構，只要是在企業名義基礎上而進行的所有對外投資活動，應嚴格由相應的投資管理機構負責辦理相關事項，該機構必須掌握了解國家頒布的相對應的經濟法規。此外，采用的運作方式必須專業，企業應聘專業水平高的投資人才負責投資管理工作，并和所聘人員簽署有效的委托合同，保證雙方各司其責，作為企業代表人對企業內資金進行合理運作。

（四）構建用資機制

在明確具體的法人實體和資金渠道多樣化情況下，房地產企業必須有“大支出”的概念，統一嚴格的根據經濟性質、經濟用途以及經濟內容對企業所有支出做一番科學合理的分類，并且還要統一核算與管理好所有支出，以確保房地產資金具有較高的使用率；在房地產經費支出方面，應全面貫徹改革與發展的思想，理清主次，統一籌劃，突出核心支出。有效管理支出項目，對現行的支出結構進行改進完善；加強房地產成本核算，積極構建一套行之有效的用于房地產成本核算的體系。

（五）切實安排好工程進度

首先，對施工進度加以安排。從事設計工作的人員作業中應充分考慮工程的實況，科學合理安排工程各施工環節的建設周期，以確保房地產工程保質保量的安全運行，倘若出現了一些不良因素而對房地產工程的進展造成阻礙，這就要求相關管理者及時找出并深入分析導致問題發生的原因，采取措施處理問題時，在考慮工程整體質量的同時還應減少資金投入力度，以防止大量的資金投入導致企業財務風險的發生。

其次，健全資金管理制度。整個財務資金都是由房地產企業財務管理部門全權負責，其對企業的發展起到了決定性的作用。對于財務管理部門，必須認識到自身應發揮職能作用，同時精確預算企業資金使用、籌資、投資、經營等方面的工作。針對此情況，為了推動核心項目的有效完成與核心設備的準確安裝，在工程實況的基礎上詳細編制相配套的項目資金使用計劃表。

最后，加強資本機構的優化，規避籌資風險。盡管房地產企業處于負債階段時的經營效益較好，但其和負債間難以達成正比關系。負債是導致企業財務風險發生的決定性因素，這就需要企業提高自身經濟效果的同時規避籌資風險。

三、結論

綜上所述可知，房地產財務管理應根據現代市場經濟實際發展要求，積極構建一系列的自主經營、自我發展、自我約束的完善高效的運行機制，鞏固自身特有的法人地位對所需資金進行籌集、合理使用，以確保房地產企業內部資源得到科學優化配置，從而推動房地產企業在競爭激烈的現代市場中穩固發展。

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（作者單位：安徽安興發展有限責任公司）