目前我國城市土地管理中的問題及對策

周琳玉 王夢飛

摘 要：土地是重要的生產(chǎn)要素，也是政府擁有的國有資產(chǎn)中最大的資產(chǎn)[1]。隨著工業(yè)化、城市化的不斷加快，對土地資源的需求也在不斷增加，損失和浪費土地資源也隨之出現(xiàn)了。本文針對土地資源管理中存在的問題和原因進行了分析和闡述，指出如何加強土地資源的管理的措施和建議。

關鍵詞：土地管理；問題；對策

1. 引言

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放，城市化進程加快，城市的規(guī)模和數(shù)量的增加，使城市土地需求增加和功能調(diào)整成為社會發(fā)展的客觀需要。我國城市土地的所有權和使用權的分離，改變了我國計劃經(jīng)濟條件下單一的劃撥土地，促進中國土地市場的發(fā)展， ，促進城市土地的優(yōu)化配置，也加速了我國城市化進程。但中國目前的城市土地管理模式是城市政府和相關職能部門的管理占主導地位，管理主體單一不利于政府提高管理人員的質(zhì)量，一些政府領導人仍然使用他們的行政權力干預土地的優(yōu)化配置、城市土地利用缺乏整體規(guī)劃和科學管理， 致使城市土地利用不充分或土地資源缺乏。探討我國當前城市土地管理中存在的具體問題以及相應對策，是我們實事求是解決發(fā)展中的用地矛盾與問題的需要[2]。

2.我國城市土地管理中出現(xiàn)的問題

2.1城市土地市場不健全

我國的土地市場分為三級市場結構模式。對于城市土地市場，我國的基本政策是：壟斷和控制一級市場，規(guī)范和規(guī)范和搞活二、三級市場[3]。但是，由于我國一級土地市場發(fā)育并不十分成熟，出讓的土地數(shù)量較少，二、三級市場交易卻十分活躍。市場之間的不協(xié)調(diào)促使隱形交易大量存在。同時，對于劃撥性土地，由于取得成本低，市場的不健全導致隱形加以愈演愈烈，造成國有資產(chǎn)的流失。另外，由于利益的驅動，使用者們紛紛將購買的土地投入獲利較大的行業(yè)如高密度的建筑業(yè)，致使城市的綠地以及城郊的大量農(nóng)業(yè)用地減少，土地生態(tài)系統(tǒng)遭到破壞。

2.2城市用地緊張同時伴隨著土地浪費

我國城市化進程中，城市土地面積增長速度比較快，但是人均占地面積仍低于世界平均水平。城市建設外延擴展快，但用地容積率低，分區(qū)和土地布局不合理，內(nèi)涵挖掘不夠，再加上土地管理措施不力，浪費了大量的土地，比如說交通建設用地，每年都有大量的土地改建為交通用地，由于規(guī)劃的不合理。存在許多道路拓寬的現(xiàn)象，而這種是建立在房屋拆遷的基礎上的，既耗費了人力，又浪費了財力，并且導致某些道路不能均衡合理利用，年久失修，浪費了大量的土地[4]。而與之相對的是目前城市地皮緊張，道路堵塞，交通不便，住宅擁擠，教育文化體育等基礎設施用地無法滿足市民的實際需求。

2.3城市土地總量失控

總量失控要表現(xiàn)為耕地大量被開發(fā)為城市用地。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)的興起，居民點及建設用地的增多，導致耕地被大量占用，再加上由于在農(nóng)、林、牧業(yè)的經(jīng)濟收益明顯低于城市和工業(yè)，所以在經(jīng)濟效益指導土地利用下，使耕地轉向高收益的用途。這種利益的驅動力下，導致耕地大量減少，城市土地總量失控。

2.4土地規(guī)劃不合理

土地規(guī)劃不合理表現(xiàn)在兩個方面一為指定的土地利用規(guī)劃沒用能充分考慮城市土地市場在內(nèi)商品經(jīng)濟的需要，城市規(guī)劃缺乏全局性的考察以及對城市發(fā)展的機制認識不深，在確定城市土地容積率，建筑密度等指標時，容易忽略城市現(xiàn)狀，各個集團的利益的要求而更多地考慮經(jīng)濟技術的原則。另一方面表現(xiàn)為土地開發(fā)整體規(guī)劃不合理。政府把全民所有的城市土地出讓給私人開發(fā)商開發(fā)后，沒有對土地開發(fā)商提出容積率、建筑密度、綠化率提出要求，而開發(fā)商往往為了企業(yè)自身的經(jīng)濟利益，不會制定一個遠大的整體的開發(fā)目標，使城市土地可持續(xù)發(fā)展難以保障。

3.加強土地管理的建議

3.1政府引導以促進土地集約利用

土地集約利用的動力機制是利益，城市土地作為一種資產(chǎn)，政府應該積極引導，使城市土地在市場競爭下形成合理的價格，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。政府以及相關土地管理部門應該利用改革征地制度，利用地價杠桿，提高土地價格到一個合理的價位，另外，適當增加公開出讓土地的比例。在政府的積極引導下，建立合理的價格形成機制，及時進行地價調(diào)查，更新基準地價，為市場交易提供指導。

3.2完善土地法制管理

健全的法制法規(guī)，有利于保護國有資產(chǎn)，減少違法用地的數(shù)量。具體來說完善的土地法制管理應做到：一，土地部門要與相關具有法律威懾力的單位聯(lián)合，加大對于土地違法的查處；二，崗位責任制，充分調(diào)動管理人的積極性，督促履行職責，做到責、權、利統(tǒng)一。三，加強執(zhí)法隊伍建設，完善城市土地執(zhí)法程序，倡導全民參加對土地違法行為及政府管理不善行為的監(jiān)督。既有利于超經(jīng)濟的行政干擾，又有利于城市土地資產(chǎn)的合理流動，保證國有土地資產(chǎn)的收益不會流失。

3.3切實保護耕地，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡

依據(jù)減量化原則，要實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用，必須首先從源頭減少土地的供應，即要切實保護耕地，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，首先應強化政府調(diào)控力度，t通過土地利用規(guī)劃，土地用途管理等措施以確定不同區(qū)域土地開發(fā)利用方向。通過實施土地用途管制制度抑制建設用地的擴展規(guī)模及其用地的不合理性和盲目性，盡可能對城鄉(xiāng)交錯帶耕地實行特殊的保護。控制城市外延規(guī)模，對于城市發(fā)展所必須占用的土地，應當制定計劃，控制土地的供應量，分階段釋放。合理安排鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地，集約利用現(xiàn)有土地以減少對耕地的繼續(xù)占用。城市化中要增加建設用地有兩個渠道，一是進行舊城改造利用存量用地，二是向周邊擴張利用農(nóng)用地。舊城改造中的土地用途管制是以土地用途分區(qū)為依據(jù)的管制，城市周邊擴張用地的管制主要是保護農(nóng)用地，嚴格控制農(nóng)用地非農(nóng)用，要確保耕地總量動態(tài)平衡。

參考文獻：

[1] 晁艷. 淺談新時期加強城市土地管理的對策[J]. 山東省棗莊市國土資源局嶧城分局.

[2] 莉莉. 我國城市土地資源管理的現(xiàn)狀和對策[J]. 新疆國土資源規(guī)劃研究院.

[3] 易麗琦. 我國城市土地資源管理的現(xiàn)狀和對策[D]. 鄭州大學公共管理學院.

[4] 楊占軍. 淺談如何加強縣級城市土地管理[J]. 吉林省梨樹縣梨樹孱土資源所.