房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范

孫學(xué)敏

[摘要]本文主要簡(jiǎn)單地介紹了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，通過對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因進(jìn)行分析，來探討有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以盡可能地減少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的消極影響，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。據(jù)此，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施水平，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益最大化。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；特點(diǎn)；防范

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）51-0143-02

在全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢(shì)下，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷地增長(zhǎng)，人們的生活水平越來越好，對(duì)生活品位的追求逐漸提升，尤其是對(duì)住房環(huán)境的要求更高。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了較大的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。雖然人們對(duì)住房的需求增加，但是同樣的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增高，需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，制定具有針對(duì)性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)成為其重要的研究課題，必須予以高度重視，不容忽視。有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，可提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，為其提供良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，以降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得更多的利潤(rùn)。

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有這些特點(diǎn)：第一，其是一種客觀存在的事物，難以規(guī)避，不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)人員的意志而轉(zhuǎn)移；第二，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在較大的不確定性，這是房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的最大不同之處。在房地產(chǎn)企業(yè)選擇一個(gè)投資項(xiàng)目之后，其對(duì)許多因素仍然具有不可預(yù)見性，需要承擔(dān)因環(huán)境或是其他政策所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的位置不同，所處的地方區(qū)域不同，其所遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有所不同；第三，房地產(chǎn)是一種不可移動(dòng)的產(chǎn)品，具有區(qū)域性，而且其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和政府的相關(guān)政策，都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生一定的影響。房地產(chǎn)這類產(chǎn)品的周期比較長(zhǎng)，雖然能夠根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化來進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但是所調(diào)整的幅度并不是很大，這也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的一大特點(diǎn)；第四，具有預(yù)測(cè)性，由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)具有連續(xù)性，因而在投資之前可以進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，可采用現(xiàn)代化的風(fēng)險(xiǎn)管理手段來進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，從而制定全面的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

2現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有兩個(gè)方面，一個(gè)方面是來自于房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境，另一個(gè)方面則是來自于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境。在外部環(huán)境中，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要是經(jīng)濟(jì)、法律政策和利率等方面。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面來說，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏比較大，經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷，而之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來全新的高速發(fā)展時(shí)期，在這種狀況下，全國(guó)各城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)帶來一定的影響；從國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受我國(guó)宏觀調(diào)控的影響比較大，為改善房?jī)r(jià)飛漲的狀況，國(guó)家也制定了一系列的政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)，使其在發(fā)展過程中遇到了各種程度的財(cái)務(wù)危機(jī)；從利率風(fēng)險(xiǎn)方面來說其每項(xiàng)投資項(xiàng)目的額度十分大，屬于資金密集型企業(yè)，負(fù)債也相對(duì)來說比較高。銀行的利率卻在不斷地變化，當(dāng)利率提高后，企業(yè)的融資成本也隨之增加，從而也為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境來說，就目前而言，許多房地產(chǎn)企業(yè)并未進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)預(yù)算工作，未能針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)中的各項(xiàng)環(huán)節(jié)展開分析，以編制出科學(xué)的預(yù)算方案，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的運(yùn)行缺乏規(guī)范性，資金利用率比較低，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大；房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)可流動(dòng)的現(xiàn)金管理不善。企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，現(xiàn)金流的管理是其重要的組成部分，若不妥善管理，則會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另外，房地產(chǎn)的融資渠道比較窄，未能形成多元化的融資手段，在籌資的過程中難度比較大。

3有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1實(shí)施有效的投資預(yù)測(cè)工作

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，投資是其重要的工作任務(wù)，也是影響其利潤(rùn)大小的主要因素，所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目位置及其周邊的環(huán)境，將直接影響此項(xiàng)目的回收效益，若所選擇的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有良好的地理位置，周邊環(huán)境能夠滿足人們的生活要求，那么此項(xiàng)目將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的利潤(rùn)。正是如此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資的時(shí)候，一定要做好市場(chǎng)調(diào)查工作，并且根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所得到的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的分析，以剖析此項(xiàng)目是否適合投資，所獲得的利潤(rùn)值是否能夠達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)有效的投資預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目投資之前，要開展客觀的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，以此了解未來可能遇到的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)帶來的損失。需要注意的是，在實(shí)施投資項(xiàng)目預(yù)測(cè)工作的時(shí)候，必須嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，不可違背國(guó)家所制定的有關(guān)制度，并且要對(duì)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)有所了解，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在第一時(shí)間內(nèi)掌握最新的市場(chǎng)信息，以及時(shí)開展有效的投資項(xiàng)目活動(dòng)。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，要重視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，尤其是財(cái)務(wù)預(yù)算管理。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)中，具有較多的不確定因素，并且這些因素會(huì)對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的發(fā)展起到較大的影響。為確保房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目順利開展，則必須對(duì)這些因素進(jìn)行分析和控制，盡可能地避免其為房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的危害，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的時(shí)候，一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r來制定相應(yīng)的預(yù)算方案，以企業(yè)的項(xiàng)目和資本預(yù)算為依據(jù)，來詳細(xì)的分配各環(huán)節(jié)的工作，做到全方位的預(yù)算管理，例如資金籌集、經(jīng)營(yíng)成果等方面。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作中，需要兼顧的內(nèi)容比較多，既要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的費(fèi)用進(jìn)行管理，又要預(yù)算出工程開發(fā)成本，對(duì)此項(xiàng)目所獲得的收入進(jìn)行估算，以編制出全面而科學(xué)的項(xiàng)目預(yù)算。在制定好預(yù)算方案之后，則需要各部門共同協(xié)調(diào)配合并貫徹落實(shí)，嚴(yán)格按照預(yù)算方案的要求來執(zhí)行相關(guān)工作。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金預(yù)算的時(shí)候，不可違背房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，要與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的保持一致。根據(jù)實(shí)際投資項(xiàng)目的具體情況來編制預(yù)算，規(guī)劃好資金的使用，以提高房地產(chǎn)資金利用率。另外，企業(yè)要建立健全的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，制定各項(xiàng)考核制度，統(tǒng)一財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)，以規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為，保障其各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的順利開展，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的監(jiān)督，以提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理質(zhì)量。

3.3加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的培訓(xùn)

為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，則必須重視對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理水平。要先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況和特點(diǎn)進(jìn)行全面的了解，并且以此為依據(jù)來制定完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，充分利用相關(guān)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職能和作用，以保障房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效果。要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，遵循相應(yīng)的流程進(jìn)行工作，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平。在開展房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的培訓(xùn)活動(dòng)時(shí)，要重視對(duì)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以增強(qiáng)其責(zé)任心，使其能夠全身心地投入到工作中；要提升管理人員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)水平，提高管理人員的管理水平。

4結(jié)論

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然要求，順應(yīng)了時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，具有重要的意義。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理并不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的工作，具有一定的復(fù)雜性，在實(shí)際工作中存在較大的難度，必須采用系統(tǒng)的規(guī)劃，制定完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式，樹立現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理理念，以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任落實(shí)到每個(gè)人身上，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。總而言之，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍內(nèi)，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成本，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置，以降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，為投資者帶來更大的經(jīng)濟(jì)利益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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