中國房地產市場運行背景及風險評述

陳金鑫

[摘要]自房地產改革用住房市場化分配取代福利分房制度以來，我國房地產漲勢明顯，雖然經過國家多方調控，但調控效果并不理想，上漲趨勢仍未改變，而今穩定房價已然成為關系到國計民生的大事。我國房地產市場在其特有的背景下發展，在推動經濟快速發展的同時也埋下了風險點，房地產的泡沫化產生及擴大威脅著經濟健康運行，政府應該在了解房地產泡沫產生原因的基礎上進行改革。

[關鍵詞]房地產市場；泡沫化；杠桿化；改革方向

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0147-02

1我國房地產市場的特殊背景

1.1城鎮化快速發展對房地產市場的推動及風險

城鎮化又稱城市化是工業化文明發展必然經歷的一個階段，指的是隨著工業文明的發展，農業活動比重下降而非農業活動比重上升，從而導致的城市人口與農村人口此消彼長的過程。中國的城市化主要開始于改革開放后，數據顯示，在2011年我國的城市化率已經達到51.27%。短短30多年間，城市化迅速發展，在其發展過程給中國房地產市場的發展提供了巨大推動力，就拿農村居民人均住房面積來說，1978年數據為8.1平方米，而2012年這一數據已上升到37.1平方米

但是迅速推進的城市化進程也給并不完善的房地產市場埋下了不少的風險點：

（1）房地產功能發生了轉變。房屋作為一種特殊的資產，同時具有投資品和消費品兩種特征，而房地產市場的迅速發展，使得真實的住房需求向投資性需求轉變，這也使房地產市場產生泡沫，房價虛長。

（2）房地產市場區域分化情況嚴重。對于一線城市而言，人口密度大，土地供應緊張，房屋供給相對不足，而且房屋投資性需求導致房屋占有不均衡，高收入家庭房屋占有通常大于1，而房價虛高導致很多中低收入群體無法擁有住房。

（3）住房身份歧視將農民工拒之門外。

1.2房地產在我國經濟發展中的重要地位

在前十年中，我國經濟的發展是房地產市場和股票市場快速發展推動的，房地產市場在我國經濟發展中有著重要地位，所以如果房地產市場泡沫過大甚至破滅會對中國國民經濟造成嚴重打擊，國家應該對房地產市場進行改革，去泡沫化，使其成為中國經濟安全穩定的增長點而不是只關心其增長額，使其變成中國經濟的不穩定因素。下文會就這一點給出詳細意見。

2房地產泡沫化產生及擴大原因

以上兩個中國房地產的特殊背景決定了政府應該嚴肅對待房地產市場的發展，更加要求其穩定發展而非快速發展，求穩而非求快，并且要不斷改革房地產市場中存在的不合理因素，使房地產市場真正成為國民經濟安全穩定的增長點。

而影響房地產成為穩定增長點的因素就是對于房地產市場是否存在泡沫及泡沫有多大的討論。正常的商品價格是由市場供求決定的，而房地產泡沫是指除真實性需求以外的大量投資性需求導致的住房供不應求從而導致房價虛增的現象。

2.1貧富差距過大、收入分配不平衡導致了正常供求關系的失衡收入對于房地產市場需求的影響是顯而易見的，在國外的研究調查中，失衡的收入分配是房地產泡沫的決定性因素[1]。不難理解，對于中國這個對于住房私有化格外偏好的國家，人們并不像理性人那樣選擇減少需求使得價格下降的方法，而是不惜動用幾代人的存款也要消費房屋，使得住房需求旺盛。這會成為一種惡性循環，居民的消費觀念使得房地產市場沒有像正常商品市場的供求調整價格，房價居高不下，這也是為什么國家房價調控政策一直收效甚微的原因，因為對于居民而言有很多必須滿足的剛性需求，因此僅僅抑制投資性需求是無法達到理想效果的。

2.2住房政策導向忽視了改善民生的需求

住房政策的導向除了以上說的偏向私有化以外，對于保障性住房和廉租房的建設也成為政府發展房地產市場的“短板”[2]。在我國，住房的短缺是一個現實的問題，但這不是通過增加供給就能簡單解決的，而是要通過多種途徑同時進行，其中增加保障性住房和廉租房就是一種。我國過于重視商品房建設而忽略了改善民生的需求，保障性住房的滯后主要體現在：供給過少，遠不足以滿足需求；評判標準過于嚴格，很多中低收入居民被排除在外；建設簡陋，配套設施跟不上，而且容易發生腐敗現象。

2.3地方財政對房價泡沫起到推波助瀾的作用

地方政府通過出讓土地獲得收入以及跟房地產有關的稅收收入是地方政府最直接、最重要的收入來源，房地產市場的迅速發展對于地方政府而言是十分歡迎的，尤其是近十年間房地產市場的迅速膨脹，更是使地方財政收入顯著提高（見圖2），并且房地產市場是金融杠桿很高的行業，通過高金融杠桿土地資產的價值被迅速擴大，在這種情況下一旦房地產市場出現波動，地方政府的財政也會出現較大風險。

圖22004—2012年地方財政房產稅與契稅

資料來源：國家統計局

2.4松的貨幣政策刺激了房地產市場的繼續擴大

房地產市場是一個高金融杠桿的行業，再加上目前中國投資資產的稀缺，如果貨幣政策是傾向于鼓勵房地產市場發展的話，信貸的擴張會導致房地產市場的迅速膨脹，就拿土地儲備來說，土地儲備貸款融資自有資金的比例只需30%，助長了囤地行為。對比與2008年美國金融危機就是由房地產次級貸款引發的，房屋抵押貸款在促進金融市場發展的同時，如果不加強監督也會對金融市場乃至整個國民經濟帶來重大沖擊。

3防范房地產市場風險的建議

3.1需求分類，民生優先

對于房地產市場的調控首先要找到方向，哪些該調哪些不該調，即使簡單地說供求決定價格，但是也不能直接簡單就調整其中任何一方。首先市場經濟是需求導向型，如果沒有需求，供給就毫無方向而言。但是僅從需求出發是不夠精確的，我們應該將需求進一步區分為真實需求和投機性需求兩種。其中真實性需求是指自身需要住房的剛性需求，對于這種需求政府應進行鼓勵，比如說對于首次購房的居民優先滿足其貸款需求并提供一定的利率和稅收優惠等。對于投資性需求進行適當抑制，主要通過稅收，加收閑置稅甚至通過行政手段進行限購。

3.2改革信貸結構，去杠桿化

寬松的貨幣政策會加大房地產市場的泡沫化，因此房地產市場去泡沫化首先應該調整信貸結構去杠桿化，應使銀行信貸更多偏向新興產業、科技產業以及小微企業而非大量投入房地產市場。加大對于商品房以及土地投招標的監督以防囤地行為的發生，提高房地產行業的進入門檻并嚴格審查個人房貸，加強對房地產次級貸款監督。其次，可以實行首付與貸款利率反向調整政策，在貸款利率上升的時候，下調首付比例[3]。

3.3土地交易與住房交易制度改革

對于擴大供給方面，可以考慮將合適的農村非農用地直接納入房地產市場[4]，進行土地所有權的出讓，在抑制投資性需求的同時輔以擴大可用土地供給；同時對于住房交易制度，一方面應該調整住房權限，對于廣大農民工和外來人口的正常剛性需求放松購房權限；另一方面提高交易費用，為房地產市場設置“防火墻”，通過增收投機稅等方式抑制投機行為，維護居民正常的房屋需求。

參考文獻：

[1]侯為民，孫詠梅.中國房地產市場泡沫化程度分析及對策[J].社會科學輯刊，2014（3）：80-87.

[2]瞿晶，姚先國.城鎮居民收入差距、財富差距、收入增長與房價關系的因果檢驗：1992—2006[J].統計研究，2011（11）：20-25.

[3]任興洲，劉衛民，邵挺.當前房地產市場運行中需要高度重視的問題和風險點[J].首都經濟貿易大學學報，2014（4）：5-11.

[4]張泓銘.未來房地產市場調控的思想和策略[J].社會科學，2014（4）：44-54.