淺析房地產開發企業成本控制的有效途徑及方法

李娟

[摘要]隨著房地產市場競爭的加劇，房地產開發企業的成本控制對房地產企業的生存、發展均具有重要的現實意義。房地產開發企業的成本控制是一項全過程的綜合性的動態工程。本文根據房地產開發過程中的成本項目構成及內容，分別對立項、設計、施工和竣工結算等階段，提出房地產開發企業成本控制的有效途徑及方法。

[關鍵詞]房地產；房地產開發；成本構成；成本控制

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0151-02

在國家進行房地產宏觀調控力度不斷加大的情況下，房地產企業的經濟效益受到了一定程度的沖擊，房地產開發企業間的競爭壓力也在不斷加大。此外，受有效土地資源數量的不斷減少，土地成本的逐步提高，人工成本不斷上升，材料價格不斷上漲等綜合因素的共同影響，導致房地產企業的開發成本不斷攀升，經濟效益下滑。那么，在現行的宏觀調控背景及房地產市場價格處于平穩或持續走低的態勢下，只有采取行之有效的成本控制途徑和方法，盡可能地降低房地產企業開發成本，才能使企業在市場競爭中立于不敗之地。

1房地產開發企業成本項目構成及內容

房地產開發企業的成本由房地產企業產品開發成本和開發費用兩部分組成。

1.1產品開發成本

產品開發成本按其用途，可分為：①土地開發成本。指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，因此，就各個具體的土地項目而言，其開發支出內容也不完全相同。主要包括土地征用及拆遷補償費或土地批租費等。②房屋開發成本。指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。③配套設施開發成本。指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。④代建工程開發成本。指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等的發生的各項費用支出。

1.2開發費用

開發費用是指房地產企業為組織和管理企業生產經營所發生管理費用、財務費用和銷售費用。管理費用是企業本部（即行政管理部門）為組織和管理開發經營活動而發生的各項費用。財務費用是指為籌集資金而發生的各項費用，主要有借款利息和其他財務費用。銷售費用指為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的各項費用及專設銷售機構或委托代理銷售的各項費用。

從上述成本項目構成及組成內容上看，成本的發生涉及前期立項、規劃設計、施工過程、銷售過程及竣工結算的全過程。因此，房地產開發企業的成本控制，必須在房地產企業項目開發的全過程中予以實施，才能真正實現利潤最大化的目標。

2房地產開發企業成本控制階段的劃分

從上述成本項目構成及組成內容上看，成本的發生涉及前期立項、規劃設計、施工過程、銷售過程及竣工結算的全過程。因此，房地產企業成本控制就應該按照房地產企業的開發過程中的不同階段進行。具體包括：①前期立項階段。②規劃設計階段。③施工階段。④竣工結算階段。

3房地產開發企業成本控制的有效途徑及方法

3.1搞好各項基礎工作，為成本控制奠定扎實基礎

在成本控制過程中，必須做好各項基礎工作。①做好工程概（預）算定額或施工預算定額的制定和修訂工作，工程概（預）算定額或施工預算定額是企業控制開發成本的重要依據。②嚴格材料物資的收發、計量手續和管理制度。按規定進行領退料，并定期進行實物資產的清查盤點，防止各項材料物資的轉移和不必要的毀損。③健全業務原始記錄和登記制度及規章，嚴格履行憑證傳遞、審核和保管工作，做好責任落實到人，以便正確及時地為成本核算、實施成本控制及其他管理工作提供真實有效的第一手資料。④針對房地產開發企業開發產品的單一性和建設周期長等特點，為了便于進行成本控制，實現成本控制目標，應選擇適當的成本計算方法。

3.2按階段實施成本控制

3.2.1前期立項階段成本控制

立項階段的關鍵是進行項目的可行性分析，科學地進行項目決策，避免決策失誤導致開發成本的增加。前期立項階段的成本控制途徑及方法主要有：①估算投資成本控制。開發企業的開發項目前期的成本控制主要是估算投資成本的控制。具體通過做好充分的市場調研，找準產品定位，做好投資估算，進行未來現實流入量及流出量的科學分析和推斷，進行成本、效益分析，科學有效地進行開發投資決策，實現項目開發前期的成本、費用控制。②通過招投標管理，有效控制成本。引入招投標管理，就是引入競爭機制，是房地產開發企業實現有效控制成本的常用方法，目前在企業中已廣泛采用。不但在工程設計、監理時選用招投標，在項目施工、材料采購、設備購置及安裝等業務中均應按工程量清單計價辦法選用招投標管理。在同等競標條件的企業中，選擇實力強、成本費用低的企業可以實現房地產開發企業成本的有效控制。③充分利用政策上的優惠，實現降低成本的目的。企業應該及時了解國家有關房地產開發方面的政策法規的出臺和變更情況，掌握影響企業房地產開發的有利因素和優惠政策，并應采取有效措施規避不利因素，充分利用政策上的優惠，以實現企業開發成本的降低。④制定切實可行的成本控制目標及措施。在成本費用分析及估算的基礎上，制定切實可行的成本控制目標的同時，還應結合開發項目的資源配置、市場定位、利潤目標、投資風險、周邊環境及其發展趨勢、合作方式及合作條件、規劃設計方案、投資及效益、投資風險評估等各項影響因素的綜合分析和評價，制定出較為詳細和具體的成本控制措施，才能真正實現全面成本控制。

3.2.2規劃設計階段成本控制

企業在投資決策后，規劃設計階段就成為了成本控制的關鍵。規劃設計階段的成本控制途徑及方法主要有：①確定成本控制范圍。規劃設計階段的成本控制范圍包括規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整、招標代理費等各項前期工程費。②擇優確定建筑設計單位和設計方案。建筑設計單位和設計方案的優良，決定著設計質量的好壞，盡管設計費在建安成本中所占比例不高，一般僅占1.5%～2%，但對工程造價產生的影響可高達75%以上，進而還會影響到施工階段投資的多少及項目銷售的經濟效益。③細化設計項目，實施成本控制。細化設計項目主要表現在單體詳細設計階段，如對造價高的功能實施重點控制，最終降低工程造價；在保證設計功能前提下，實行限額設計；采取合同化管理，有效控制工程造價等。④重視設計監理。房地產開發企業在設計階段最好能夠委托專業監理單位為其開發項目進行設計監理，以幫助企業進行設計把關，避免或減少由于設計不合理所造成的投資損失和浪費，有利于企業進行整體成本控制。

3.2.3施工階段的成本控制

工程施工階段的成本控制主要是施工現場管理。在施工現場進行成本控制的目的是為了節約投資成本。有條件的開發企業可以派專業人員到施工現場參與成本的控制和管理。與此同時盡可能地減少設計變更，以避免或減少因設計變更而帶來的施工成本的增加。

3.2.4竣工結算成本控制

竣工結算階段是成本控制的最后環節。竣工結算階段的成本控制是以保證工程實際造價為目標，以政策法規為依據，以合同、預算及費用定額、竣工資料為根本，對工程款進行認真審核，保證工程造價的真實、可靠的過程。對工程造價進行嚴格審計，保證工程結算價款中不存在施工單位的虛假造價，也可為開發企業綜合成本控制起到應有的控制作用。此外，房地產開發企業應對已完工項目的相關資料進行分析，總結經驗教訓，并對成本控制的有效途徑、方法、結果及工程實際造價等資料進行備案、存檔，以供后續工程項目借鑒。

總之，房地產開發企業的成本控制是一個龐大的系統工程，涉及開發項目的各個階段中的每一個環節。因此，只有做好房地產開發過程中的每個環節的每個成本項目的控制，才能真正實現成本控制的最終目的，為企業創造更多的經濟效益。

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