還原中國樓市真相

臧建軍

市場焦灼期，關于市場分析與預測的文章觀點更是滿天飛，有經驗派、數據派、邏輯派等等。而我近期奔走在各個城市一線，往返于開發商與案場之間，對市場有一些直觀的感受。所以，今天我更多地用來自一線城市的市場觀察，以及開發商的真實感受和想法，對當下市場的狀態做出歸納總結，并在此基礎上進行分析判斷。

我對中國房地產市場狀態歸納總結為：“三類城市、四種心態、三種行動、四方博弈、兩種可能”。

三類城市

全國城市住宅市場全面降溫，交易量不斷下滑，大家都能看到。但這里面不同的城市現狀，還是有所差異。我全國跑下來，大體上可以分為三類城市。

第一類是庫存高、供應大，整體供求失衡的城市。這類城市以二三線城市居多，二線城市有：沈陽、杭州、天津、西安、濟南、青島、長春、哈爾濱等。三線城市有：無錫、常州、揚州、鹽城、泰州等。在一些城市如沈陽、無錫等部分樓盤已經有深度價格調整，但由于客戶觀望情緒濃厚，價格調整的效果正逐漸遞減。

第二類是價位高，局部供求失衡。這種情況主要體現在一線城市，這些城市去年價格的快速上漲，給市場帶來了一定消化壓力，高端市場普遍去化周期較長。但定價合理的剛需與改善市場，局勢并不悲觀。

第三類是供求比較平衡，但受市場大勢影響，躺著也“中槍”的。這類城市有：鄭州、南京、合肥、成都、石家莊等。其中有些城市屬于供不應求，比如南京存量比還是較合理的，價格微漲。再加上6月份即將舉辦的“青奧會”使部分在建工程停工，未來一段時間還將維持供不應求的狀態。但由于市場整體下滑，負面信息泛濫，導致這些城市的客戶群也跟著觀望了。

四種心態

我們能夠看到的開發商現狀，整體而言，開發商大多還處于觀望狀態，市場上較少有實質性降價動作。跟眾多開發商一路聊下來，以及根據實際現狀的歸納，開發商當下大致有四種典型心態。

一是等。等待政府搬救兵。前段時間部分城市先后出臺政策救市，央行也適當地窗口指導“房貸”政策。有些開發商覺得，政府要穩增長和保就業，就要依賴房地產市場，應該會有進一步的行動，等等再說。當然，這些開發商有的是基于分析判斷，有的則是存僥幸心理。

二是熬。有些城市的開發商，比如之前提到的供求相對平衡的城市開發商，他們對供求現狀比較了解，看好未來，心態比較樂觀，覺得熬到金九銀十，市場就會好轉了。

三是怯。有些開發商是想降價的，但是勇氣不夠。首先是不敢率先降價；其次是不知道要降多少？不知道市場的底部在哪？怕一發而不可收拾。

四是愁。小幅降價沒效果，但高價買的地，房價降多了，就虧大了，騎虎難下。典型城市如杭州和西安。杭州是地價高，存量又多。西安則是2012年降價以來，房價沒怎么漲，沒有再往下大降的回旋余地了。

三種行動

當然，在整體觀望的心態下，開發商也在積極地推動營銷，甚至個別項目率先降價，取得了一定效果。但就目前市場看來，大多還是以促銷暗降等方式試探市場。做法主要有三種。

第一、新上市產品低價入市。價格一般下調10%之內，但實際效果不甚理想，近期大部分樓盤開盤去化率平均在30%以下。

第二、加大促銷，微調價格。以加大贈送、特價房、特惠折扣、首付分期、降低裝修標準等各種方式促銷。

第三、加大營銷渠道投入。使用較多銷售人員拓客，啟動中介與電商聯動等等。這是我一直呼吁的營銷方式，但也出現了矯枉過正的局面，比如盲目學習碧桂園模式，追求人海戰術等。

四方博弈

在購房者觀望，開發商也觀望的情況下，當下房地產市場進入一個開發商、購房者、地方政府、中央政府四方博弈之僵持局面。

首先，購房者對于市場降價的預期已經形成，必然持續觀望，坐山觀虎斗。購房的需求依然堅實存在，但迫于“個貸”緊，門檻高，購買壓力大等原因；另一方面是媒體渲染悲觀局勢，導致觀望情緒濃厚，即使在一些供求平衡的城市也如此。

其次，開發商的情況剛才講過，觀望中煎熬。大部分開發商負債與現金流情況不錯，加上地價較高，大幅降價的欲望與壓力尚不迫切。這里面，大企業比中小企業會更積極主動。

第三，地方政府心急如焚。地方政府多年來依賴土地財政，住宅市場冷淡，土地市場跟著冷；地方債臺高筑，但財源要斷，如何能不急。有些城市直接出臺救市政策，有的則暗地放松，但依然杯水車薪。

最后是中央政府態度不明。但是原則明確，市場為主導。但是要穩增長，還是要仰仗房地產行業，不能波動太大。相信中央政府此刻亦非常糾結。接下來是否銀行全面降準，是個市場關注的懸念。

兩種可能

第一種可能，“市場啥時回暖，中央政府說了算”！我的判斷是，如果央行放松貨幣、高層領導進一步對樓市托底。這次樓市的調整可能是短期的，市場可能會按照之前調整三四個季度的慣例，在四季度全面企穩并逐步回暖。

第二種可能，如果中央政府沒有實質性動作，調整就可能持續較長時間，就只能靠開發商調整價格來消化供求矛盾。部分開發商表示，若市場持續低迷，考慮在秋交會之際發動猛烈行動，破釜沉舟，來確保現金流。如果這樣的話，四季度才會是真正的樓市破冰探底時，屆時市場血雨腥風必然在所難免。endprint