南京周邊大地塊開發的公共設施配套方法研究

袁 圓

(華誠博遠集團＆美國永續 聯合設計研究院，江蘇南京 210000)

0 引言

句容市碧桂園·鳳凰城作為高品質綜合居住區，位于句容與南京接壤之處，主要面向南京市場，是句容城鎮發展帶與滬寧城鎮發展軸的交匯點，同時處于句容西北側市域生態走廊上，對于句容市整體形態的塑造具有重要的戰略意義。良好的公共設施配套是構建地塊未來發展品質的重要保障。在碧桂園·鳳凰城規劃中，項目組提出區域協調能力分析、土地承載力測算、南京市與句容市公共設施配套標準對比等策略，引導項目開發建設合理有序進行。

1 項目概況

規劃地塊隸屬于江蘇省句容市，位于南京市都市圈范圍內，西北側緊臨南京市湯山新城，南接句容主城，東鄰句容北部新城，總面積約 7.12 km2。

2 區域協調分析

與本次規劃區(碧桂園·鳳凰城)相接壤的區塊主要為湯山新城、句容主城、北部新城，分析相鄰區塊將有助于構建基于區域協調的發展目標、交通體系以及公共設施配置。

2.1 湯山新城

湯山新城位于南京市東部，與本次規劃區(碧桂園·鳳凰城)緊密相鄰，是由滬寧高速湯山道口進入本次規劃地塊的必經區域，規劃區可與湯山新城共享豐富的山水資源、溫泉資源、旅游資源、療養資源等。

2.2 句容主城

句容市經濟政治中心區，是宜居宜業、配套齊全、具有都市氣息與休閑氣息相融合的特色城市，位于本次規劃區(碧桂園·鳳凰城)東南方，與規劃區緊鄰，交通便利。句容主城與碧桂園·鳳凰城的相鄰地區規劃布置城市級排水設施1處、公交養護站1處，擬建S6軌道交通沿線還分布大量的科研用地、商業商務用地等，可與規劃區實現資源共享。

2.3 句容北部新城

北部新城位于本次規劃區(碧桂園·鳳凰城)東側，緊鄰規劃區，北部新城相關規劃中共有4條道路與規劃區連接，S6軌道交通串聯。在句容北部新城規劃中北部新城西側的公共設施用地可與本規劃區共享。

3 人口規模測算

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》，兼顧到土地集約化利用、1萬人/km2的自然生態承載力原則以及規劃地區的規劃目標等因素，綜合確定本規劃區遠期規劃人口規模為10萬人。

4 公共設施規劃

4.1 南京與句容公共設施配建標準對比

基于規劃地區位于句容市境內，但其未來入住的業主主要為南京市民，因此在配備公共設施時應兼顧兩地的標準。根據規劃地塊的項目規模，規劃地塊不涉及到市級公共設施，因此只從地區級(街道社區級)、居住社區級、基層社區級三個層級進行兩地橫向對比。

1)地區級(街道社區級)對比見表1。

表1 南京市與句容市地區級(街道社區級)公共設施配建標準對比［4，5］

對比結論:句容街道社區級相當于南京市的地區級，為最高級別，并且通過對比分析得出，句容街道社區級的配置標準大致小于南京地區級別標準的1/2。

2)居住社區級對比見表2。

對比結論:同為居住社區級，南京和句容的公共設施配建標準區別在于配建分類上有細微變化;對于相同分類的配建內容則大致相似。

3)基層社區級對比見表3。

表2 南京市與句容市居住社區級公共設施配建標準對比［4，5］

表3 南京市與句容市基層社區級公共設施配建標準對比［4，5］

對比結論:同為基層社區級，南京和句容的公共設施配建標準區別在于配建分類上有細微變化;對于相同分類的配建內容則大致相似。

4.2 公共設施分級與分類

4.2.1 公共設施分級

綜合南京與句容兩地的對比，本項目公共設施配套以句容市為基準，以南京市及蘇南現代化示范區相關要求為依據。

根據用地規模及功能定位，本次規劃范圍內公共設施按街道社區級、居住社區級、基層社區級三級配置。

1)街道社區級。

由交通干道和自然地理邊界圍合形成，人口規模一般為10萬人左右，即整個鳳凰城項目范圍。

2)居住社區級。

以社區中心為核心、服務半徑為400 m～500 m、由城市干道或者自然地理邊界圍合的以居住功能為主的片區，其人口規模為3萬人～5萬人［5］，本項目分為鳳凰A地塊和鳳凰B地塊兩個居住社區。

3)基層社區級。

基層社區原則由城市支路以上道路圍合、規劃半徑250 m左右的城市最小社區單元，人口規模為1萬人～2萬人。本項目劃分為鳳凰Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ，Ⅳ四個基層社區。

4.2.2 公共設施分類

公共設施按照使用功能分為8種:教育設施、醫療衛生設施、文化娛樂設施、體育設施、社會福利與保障設施、行政管理與社區服務設施、商業金融服務設施、郵政電信設施［4］。

4.3 公共設施配建分類引導

基于市場導向型公共設施可以自發產生，而政府導向型公共設施因其公益性質無利可言，則無法自發產生，因此，本項目中將對市場導向型配套設施提出規模建議和位置的限定條件，具體實施可在此引導下靈活布置，其內容和標準為彈性要求。而對政府導向型配套設施提出配建及規模的強制要求，以保證其真正落實，服務居民，其內容和標準為剛性要求。

1)市場導向型配套設施見表4。

表4 市場導向型配套設施

2)政府導向型配套設施見表5。

表5 政府導向型配套設施

5 結語

句容市碧桂園·鳳凰城地產項目屬于大城市周邊地區的地產項目，其主要面向的市場是南京市民，因此在研究公共設施配套時需要借鑒大城市公共設施的配建標準，同時又考慮到地塊周邊區域之間的資源協調與共享關系，分級、分類，根據市場和政府的雙重導向最終形成合理的公共設施配套方案。

［1］南京市規劃設計研究院.句容市城市總體規劃［Z］.2011.

［2］句容北部新城概念規劃［Z］.2013.

［3］南京市控制性詳細規劃編制技術規定［S］.2005.

［4］南京新建地區公共設施配套標準規劃指引［Z］.2006.

［5］句容市社區公共服務設施配套標準指引［Z］.2010.

［6］華誠博遠集團＆美國永續 聯合設計研究院.句容市碧桂園·鳳凰城規劃控制及設計引導(中間成果)［Z］.2013.