基于國際旅游島背景下的海南房地產現狀研究

陳建剛 夏富元

(河南新長城建設有限公司，河南信陽 464000)

0 引言

海南島位于中國最南端，是僅次于臺灣的全國第2大島，與美國夏威夷處在相近的緯度，擁有海岸線長達1 528 km。海南優越的地理位置對其房地產市場的發展具有重要的作用［1］。2010年，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》出臺后，急于建成為國際旅游島的海南相繼實施了多項優惠政策。這些政策的落實帶動了人們對海南省的投資熱情。在政策紅利刺激下，海南旅游房地產業迎來了巨大的發展機遇，同時也面臨了巨大的考驗。

1 海南房地產的現狀分析

1.1 海南不平衡的房地產成交價格

海南房地產價格不平衡的情況愈演愈烈，區域性比較突出。現在，海南房地產價格大體呈現南高北低、東線沿海高，中間低、西線最低的趨勢［2］。

由圖1可知，2012年三亞與陵水成交均價最高，分別以23 461元/m2與20 312元/m2位居第一、第二，文昌、瓊海、保亭三市縣均價在6 000元/m2～10 000元/m2之間，而作為省會城市的海口均價低至6 241元/m2;海南全省成交均價主要集中在5 000元/m2～7 000元/m2之間，但是陵水和三亞地區的均價幾乎是其他地區的4倍多。

1.2 南海房地產的銷售現狀

隨著國家對房地產調控政策的收緊，2013年海南房價保持低位運行。中原數據平臺等多家機構的監測數據顯示，2012年5月起，以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的“價格戰”逐漸展開，三地成交均價較2013年同比下降1.3成左右。海口市海長流項目開出7 068元/m2的超低價，成交均價僅為9 000元/m2。從表1中的數據可以看出，2013年，海口、文昌、瓊海、陵水四城的商品房成交均價有所下降。

圖1 2012年海南各市縣商品房成交平均價

表1 2012年與2013年重點城市成交均價對比

1.3 房屋空置率較高、經營性房地產占比小

三亞市房地產交易管理所市場部的近期調查顯示，三亞市商品住房空置率平均高達85%，尤其是擁有優越海景資源的大東海、三亞灣的海景房空置率甚至達95%左右。除了三亞，在一些沿海市縣，商品住房高空置率問題也較為突出。經分析，本地人買不起，外地人不常住，房地產結構不合理是商品房高空置率的直接原因。另外，目前三亞約有“候鳥”人群35萬人～40萬人，約占海南人口的3.8%，“候鳥”人群所購房屋多以越冬養老、休閑度假等非剛性需求為主，季節性、非常住的使用特征非常明顯。這一現實情況進一步推高了三亞的較高房屋空置率。較高的房屋空置率帶來了物業管理不便、市政設施及公共設施配套不完善、資源過快消耗等一系列問題，造成資源浪費和管理成本增加。

1.4 分時度假網絡實施困難

分時度假網絡就是實現分時度假的網絡技術平臺。但在我國國內組建分時度假網絡時，由于合作細節、利益分配、風險承擔等問題沒能很好的解決，故組建分時度假網絡的進程推進的很慢，經過多年摸索和實踐仍沒有取得突破性進展［3］。這一情況也加劇了海南地產資源的空置和浪費。

1.5 住宅配套設施比較落后

海景房在近兩年的擴張速度異常迅猛，但過快的發展暴露出了配套設施落后的嚴重問題。很多海景房都處于旅游景區之內，雖然周邊自然景色很美，但周邊各種生活配套設施很不完善。隨著客戶結構的變化，就更顯出旅游信息服務、交通運輸、餐飲住宿、保健娛樂、通訊網絡等基礎配套設施的不足。這些問題嚴重影響了海南與世界的接軌，阻礙著海南國際旅游島建設的步伐。

2 海南房地產發展的相關建議和對策

2.1 轉變房地產開發模式，發展具有海南特色的旅游房地產產品體系

海南必須改變這種靠一次性投入資源獲得經濟增長的粗放型發展模式。海南房地產的開發建設需要適應國際旅游島建設的需要，借鑒國外類似項目的成功經驗，及時升級發展模式，以國際化的視野、持續發展的高度來科學規劃海南的房地產項目，使得房地產發展與生態環境相適應，與實體經濟發展程度相匹配。

2.2 建立和完善分時度假網絡系統

分時度假產業越來越成為國外旅游房地產的重要支柱產業之一。現在全球有100多個國家的8 000多家酒店和度假村已加入了分時度假交換聯盟，所以旅游消費者在分時度假網絡系統交換后可能得到上海的一套高級酒店客房，也可能得到美麗江南小鎮的一間幽雅公寓，還可能是海南國際旅游島某酒店奢華的海景套房，總之，一切取決于消費者的意愿［4］。我們認識到，發揮旅游房地產優勢的一個關鍵因素就是建立便捷靈活的分時度假網絡系統。

2.3 進一步完善相關配套設施、加快人才隊伍建設

加快完善與旅游房產相聯系的配套設施。完善公共基礎設施和加強信息網絡設施建設，為國內外游客提供安全、方便、快捷的綜合交通網絡通信網絡建設;積極主動地與具有國際化水平的世界知名醫療機構展開深入的合作，在旅游房地產開發的重點地區建立國際型的醫療康復中心;加快建成一批有特色的文化娛樂中心;加快推進離境免稅店和離島免稅店的建設和經營，將海南打造成為國際購物中心與休閑游樂中心。

海南為加快人才隊伍建設，就必須出臺各項優惠政策和措施，以吸引高端的、專業的旅游房地產管理人員來海南就業或創業。另一方面，積極主動地與國際著名教育培訓機構展開深入的合作，并鼓勵其在海南辦學，為海南旅游房地產發展培養、建設專業的人才服務隊伍，盡快促使海南與國際接軌。

2.4 繼續加強保障性住房建設

海南國民經濟發展和人均收入水平在全國比較低。多數本地人月薪收入趕不上房價上漲速度。這讓購房者與低收入人群感到生活的無助。因此政府應提供大量廉租房和經濟房;對島外高檔房購買者，采用提高首付、稅收、門檻等手段，來形成一個完善的住房消費二元體系。避免在海南省房地產業產銷兩旺的時候，當地人被“擠出”自己的故土，讓人感嘆海口、三亞就是一座美麗的別人的城市［5］。

3 結語

通過以上分析研究可以知道，海南房地產在發展過程中存在著成交房價不平衡、房屋空置率較高、旅游房地產占比小、分時度假網絡不完善、相關配套設施落后等問題。現階段，海南正處于重要的發展機遇期，要真正發展成為國際旅游島，必須正視其房地產所存在的嚴重問題，并努力做到充分利用資源與環境的優勢，發展具有海南特色的旅游房地產;完善分時度假網絡體系及相關配套設施，使海南盡快與世界接軌;政府要完善相關法律與政策，加強保障性住房建設。

［1］閔浩先.海南房地產的剖析［J］.區域經濟，2010(31):83.

［2］李占平.國際旅游島戰略下的海南地產市場［J］.經濟導刊，2010(5):94-96.

［3］蔣媛媛.我國旅游房地產開發模式及其問題研究［D］.廣州:廣州大學，2011.

［4］張 靖.海南省旅游房地產發展及兩種主要模式研究［D］.海口:海南大學，2011.

［5］劉水杏.海南房地產市場:現狀、問題與對策［J］.時代金融，2013(17):118-123.