房地產投資與經濟增長的實證分析

安同信，張婉

(濟南大學經濟學院，山東濟南250002)

房地產投資與經濟增長的實證分析

安同信，張婉

(濟南大學經濟學院，山東濟南250002)

房地產投資增加對經濟增長有正向促進作用，可以通過增加全社會的投資總量與資本存量，并通過發揮產業鏈效應帶動其他產業的發展來促進經濟增長，是經濟增長的主要拉動力量之一。在房地產投資的四個方面中，商用房建設投資對經濟增長的促進作用最大，住宅建設投資次之，其他建設投資再次，辦公樓建設投資的促進作用最低。應該從調整房地產投資結構、控制房地產投資占銀行貸款比例、推動土地市場的公開化、加強房地產市場監管力度等方面來規范和促進中國房地產投資的發展。

房地產投資;經濟增長;結構失衡

中國房地產業發展的起步雖晚，但是已發展為中國經濟的重要組成部分，也是中國經濟發展的重要動力。關于房地產投資的不同類型對促進經濟增長作用的研究相對較少［1］，導致了缺乏對中國房地產投資進一步發展的理論指導［2］。因此，探討中國房地產投資的不同類型與經濟增長之間的關系，尤其是不同類型的房地產投資對經濟增長的促進作用具有重要意義。

一、中國房地產投資與經濟增長的現狀

近十幾年，中國房地產投資與經濟增長都呈現出快速上升的趨勢，通過觀察房地產投資與經濟增長的現狀，可以比較清晰、直觀的觀察兩者之間存在的關系。

(一)中國房地產投資現狀

中國的房地產投資從1998年開始逐年增長，但是同時也存在一定的問題。因此，首先分析中國房地產投資規模及其結構的現狀。

1．房地產投資規模。國家數據統計局的相關數據顯示，中國房地產投資一直處于不斷增長的狀態中。根據《中國統計年鑒》中有關房地產投資數據可以繪制其走勢圖，如圖1所示;并可以根據房地產投資的不同組成部分繪制相應的走勢變化，如圖2所示。

圖1 中國房地產投資總額變化趨勢

圖2顯示的是房地產投資的四個組成部分在1998—2012年間的變化趨勢。從圖中可以看出，住宅建設投資的增長最明顯，其他三個方面雖然也不斷增長，但并不如住宅建設投資的增長明顯。

雖然中國房地產投資的總額不斷增加，但是在規模不斷擴大的同時，還存在一定的結構問題。

圖2 房地產投資組成部分的變化趨勢

2．中國房地產投資的結構。首先，中國房地產投資的內部結構表現出住宅建設投資所占比重過高，而其他類型的房地產投資所占比重較低，這就導致房地產投資的內部結構失衡問題［3］。另一方面，中國的房地產投資中住宅建設投資所占比重在整體上仍呈現出不斷上升的趨勢，其他類型的投資所占比重則呈現出不同程度的下降。這表明，中國的房地產投資結構失衡現象不斷惡化。其次，中國房地產投資總額占當年國內生產總值的比重呈現出越來越大的趨勢，這說明中國的經濟增長越來越依賴于房地產投資的增長［4］。

(二)中國經濟增長的現狀

國家統計局數據顯示，中國GDP在1998年時為84 402．3億元，到2012年為519 470億元、2013年時則增長到568 845億元，年均增長率超過10%。根據中國經濟增長的速度，可以將1998—2012年間中國經濟增長劃分為三個階段。第一階段為1998—2003年，這一階段為低速增長階段;第二階段為2004—2008年，這一階段的經濟增長率較上一階段有了明顯提高;第三階段為2009—2012年，雖然比第二階段略有下降，但卻明顯高于第一階段。

二、房地產投資對經濟增長的作用機制

通過上文對中國房地產投資和經濟增長現狀的分析可以發現，自1998—2012年中國房地產投資和國民經濟均呈現出指數增長的趨勢。將兩者畫在同一副曲線圖中能夠能清晰的看出這種相關關系。如圖3所示。

在圖3中可以看出，中國的房地產投資與經濟增長保持著幾乎大致相同的變化趨勢［5］。可以將中國房地產投資與經濟增長之間的關系劃分為三個階段，第一階段為1998—2005年，經濟增長與房地產投資之間保持大致相等的增長趨勢，增長速度較慢;第二階段為2006—2009年，經濟增長與房地產投資的增長速度都有了明顯提升，且保持相同的增長速度［6］;第三階段為2010—2012年，房地產投資的增速明顯超過經濟增長的速度，二者不再同步增長。

圖3 中國房地產投資與經濟增長趨勢圖

在圖4中可以清楚的看出，以房地產投資為橫軸，經濟增長為縱軸繪制出的曲線圖幾乎表現為一條直線，即房地產投資的對數與經濟增長的對數值之間表現出顯著的線性關系，也就是說房地產投資增加對經濟增長有正向促進作用。

圖4 房地產投資與經濟增長的對數關系

房地產投資對經濟增長的促進作用通過兩種方式表現出來，分別是增加全社會的投資總量與資本存量，以及促進房地產業發展、發揮房地產業的主導作用與產業鏈效應，從而帶動其他產業。

(一)增加投資總量與資本存量

全社會投資總額的一個重要來源就是房地產投資，因此，當房地產投資增加時，會導致全社會投資總量的增加。根據宏觀經濟學中的國民經濟核算恒等代數方程式Y=C+I+G+NX可知，投資I的增加將會直接導致經濟產出Y的增加，即經濟增長。

(二)促進房地產業發展與產業鏈效應

房地產業在中國經濟中占有重要的地位，已經成為中國經濟發展的支柱產業之一，因此，通過房地產投資來促進房地產業的發展，從而極大的促進中國經濟增長。首先，房地產業可以通過發揮支柱產業的帶動作用，帶動經濟的整體發展。其次，房地產業作為支柱產業可以通過自身的技術進步促進經濟的發展，因為支柱產業在國民經濟中所占比重較大，技術進步的概率較高。最后，房地產業在產業鏈中處于產業鏈中部位置，上游有鋼鐵制造業、機械設備制造業等，下游則有房產銷售、物業管理等，因此，房地產業一般具有較高中間需求率。

三、中國房地產投資促進經濟增長的實證分析

(一)模型建立

按照國家統計局對房地產投資的劃分標準，可以依據其用途分成四類，分別是住宅建設投資、辦公樓建設投資、商業營業用房建設投資和其他建設投資。分別以這四個指標作為解釋變量，以中國經濟增長作為被解釋變量，建立雙對數模型如下:

其中LnY表示經濟增長，LnHO，LnOB，LnCB，LnOT則分別表示住宅建設投資、辦公樓建設投資、商用房建設投資及其他建設投資的對數值;μ為隨機擾動項，表示除房地產投資以外，其他有可能的解釋變量和隨機因素對社會保障基金發展的影響。

(二)變量選取

我們選取國內生產總值作為經濟增長的衡量指標，將住宅建設投資、辦公樓建設投資、商用房建設投資及其他建設投資，作為解釋變量。這樣通過對解釋變量系數的比較，就能清楚的知道哪種類型與用途的投資對經濟增長的促進作用最大，以及各種類型與用途的投資之間的關系。

(三)數據說明

本文所選取的數據全部來自中國統計年鑒1999—2013，文中國內生產總值和房地產投資的各項數據的單位均為億元。如表1所示。

(四)參數估計

根據上述模型的設定形式和表1中所列出的數據，應用EViews6．0軟件對模型進行參數估計。估計的結果如下:括號中的值為與各系數相對應的t值，擬合優度R2=0．999315，自相關系數D．W= 1．916718，聯合統計顯著水平F=3645．981。

表1 經濟增長與房地產投資數據表

(五)模型檢驗

由于本文所選取的數據是2005—2012年的時間序列數據，而時間序列數據在變動過程中往往是非平穩的，可能存在偽回歸，因此需對變量進行平穩性檢驗。

1．平穩性檢驗。平穩性檢驗常用方法為ADF檢驗法，當ADF值小于臨界值時，則說明變量在該臨界水平上平穩。

對五個變量LnY，LnCB，LnHO，LnOB，LnOT的初步平穩性檢驗結果表明:三個變量的原序列中存在單位根，是不平穩序列，經過二次差分后，都變為平穩序列，檢驗結果如表2所示。

2．協整檢驗。單位根檢驗結果表明，所有變量在經過二次差分后才能變為平穩性序列，需要進行協整檢驗。協整檢驗采用EG(Engle－Granger)兩步法。變量協整檢驗結果如表3所示。結果表明之前的預測是準確的。

表2 時間序列變量單位根檢驗結果

表3 協整檢驗結果

(六)結果說明

可以看出，模型的決定系數R2在0．99以上，說明模型具有較好的擬合優度;自相關系數D．W在區間(dU，4－dU)內，其中顯著性水平為1%的dU=1．704，表明模型中四個解釋變量之間不存在序列相關性;所有t統計量的值均高于顯著性水平為1%的臨界值t(13)=3．012，說明單個系數是能夠通過顯著性檢驗的，即單個系數在99%水平上是顯著的;F統計量的值超過顯著性水平為1%的臨界值F(4，13)=5．21，說明模型在99%的水平上均是能夠通過聯合顯著性檢驗的。

可見，模型的擬合效果較好，具有較高的可信度。參數系數的回歸結果也表明，之前的預測是準確的，符合經濟學的常識和一般原理。住宅建設投資的系數為0．672213，說明住宅建設投資每增加1%將會導致經濟增長0．672213;同理，辦公樓建設投資的系數為0．350060;商用房建設投資系數為0．737716;其他建設投資對經濟增長的彈性則為0．424587。在房地產投資的四個方面當中，商用房建設投資對經濟增長的促進作用最大，住宅建設投資次之，其他建設投資再次，辦公樓建設投資的促進作用最低。這表明，房地產投資類型的差異造成了對經濟增長的不同推動作用，其中商用房建設投資的作用最大。

四、規范和促進房地產投資的對策建議

實證分析結果表明，房地產投資類型的不同，其作用大小也不同。為了更好的利用房地產投資對中國經濟增長的促進作用，需要調整房地產投資結構、控制房地產投資占銀行貸款比例、推動土地市場的公開化、提高房地產市場監管力度等，從而規范和促進房地產投資的發展。

(一)調整房地產投資結構

從上述對中國房地產投資現狀的分析可以看出，中國房地產投資雖然規模不斷擴大，但是卻存在嚴重的結構失衡問題，因此，需要對中國的房地產投資結構進行調整。

1．調整內部組成結構。在房地產投資的內部組成結構中，住宅建設投資占有絕對比重。因此，在調整房地產內部組成結構時，要注意降低住宅建設投資，而提高其他三種投資類型的比重。

2．調整占GDP比重。到2012年時，中國的房地產投資占GDP的比重已經達到14%的水平?？紤]到近幾年來中國房地產市場的不穩定性，以及房地產市場波動對經濟造成的沖擊，因此，中國應當注意適當調整房地產投資總額占GDP的比重。這并不是要求要降低房地產投資與GDP的比例，而是要求適當控制房地產投資的快速增長趨勢。

(二)控制房地產投資占銀行貸款比例

房地產投資的資金來源絕大部分來自于銀行貸款，但房地產投資如果在銀行貸款總額中所占的比重高會帶來風險。首先，銀行貸款大部分都流向房地產業，必然會導致流向其他行業的貸款數減少，其他產業的融資難度加大，使其他產業投資不足、產能低。其次，由于房地產業與金融業聯系過于密切，一旦房地產市場發生劇烈波動，一方面會導致大量房地產企業破產，另一方面也會降低其他存活企業的還款能力，從而造成大量的銀行壞賬，影響整個金融體系的運作［7］。因此，需要降低房地產投資所占銀行貸款的比重［8］。

(三)推動土地市場的公開化

目前，中國的土地市場中還沒有建立公開化的市場機制，這就導致土地價格不能準確地反映土地的稀缺性，也不能準確的傳達關于土地需求與供給的信息，更不能以市場機制為基準對土地進行合理分配。因此，對土地的不合理定價將會進一步導致對房地產投資的不合理配置，即在土地資源相對容易獲得的地區容易發生房地產投資過熱現象，而在土地相對難以獲取的地區容易導致更高的房價。另一方面，與房地產投資關系緊密的土地市場現象就是關于拆遷補償費用。當前中國政府在進行基礎設施建設、城鎮化建設等過程中，涉及到大量的舊城(村)改造，當人們通過某種渠道得知某地將要進行大規模改造或拆遷時，就會對該地進行大量的房地產投資，這可能是導致中國住宅建設投資快速增長的另一個原因。

(四)加強房地產市場監管力度

為了進一步規范和促進房地產投資的發展，還需要加強對房地產市場的監管力度。首先，應控制投資過熱的現象。這是因為兩個方面的原因，一方面，房地產投資過熱，存在房地產市場的過量投資與重復投資，但是在沒有相應的大量需求的情況下，就會導致供過于求以及產能過剩;另一方面，投資過熱會造成房地產市場蓬勃發展的假象，吸引更多資金流向房地產行業，從而對其他企業的投資產生一種擠出效應。其次，要抑制房地產投資中的盲目投資與投機行為。正常的房地產投資會促進房地產市場與整體經濟的發展，但是，盲目投資與投機行為則會破壞房地產市場的正常運作，使市場配置資源的能力降低。因此，中國政府應當出臺相應的政策，從而保證房地產市場的良好運行。最后，應當加強對價格操縱行為的監管。價格操縱行為會使得房地產價格產生虛高或虛低的現象，該價格并沒能反應真實的房地產市場運行狀況以及房地產投資的收益率，從而導致房地產投資行為混亂。當價格被認為抬高時，會吸引更多投資，但市場中并不需要這些投資;而當價格被認為壓低時，則會使投資減少，但市場中卻對這些投資有著強烈需求。

五、結論

本文通過綜合運用多種分析方法，對中國房地產投資的現狀，房地產投資促進經濟增長的作用機制，不同類型投資對經濟增長的作用大小，以及規范和促進其進一步發展的對策建議進行了研究。研究結果表明:(1)目前中國房地產投資規模不斷擴大，但是卻存在嚴重的結構失衡問題。(2)實證分析結果表明，房地產投資對經濟增長具有顯著的正向推動作用，且存在投資類型作用不同的差異。其中商用房建設投資的作用最大，住宅建設投資次之;其他建設投資再次;辦公樓建設投資的促進作用最低。(3)需要從調整房地產投資結構、控制房地產投資占銀行貸款比例、推動土地市場的公開化、加強房地產市場監管力度等方面來規范和促進中國房地產投資的發展。

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責任編輯:高文河

F293．3

A

1671－3842(2014)06－0078－05

10．3969/j．issn．1671－3842．2014．06．13

2014－06－10

安同信(1968—)，男，山東臨朐人，副教授，經濟學博士，主要從事國際經濟合作、國際金融和中日經濟比較研究。