國有房地產企業財務管理存在的問題及對策
——以安徽省T房地產公司為例 *

王 楷，孟楓平

(安徽農業大學 經濟管理學院，安徽 合肥 230036)

一、國有房地產企業財務管理存在的問題

(一)資金管理存在風險

資金管理是國家對國營企業資金來源和資金使用進行計劃、控制、監督、考核等各項工作的總稱。國有房地產企業一般都是集團化管理，下設若干個項目公司，集團公司與項目公司之間獨立核算，往往集團公司對于項目公司的資金監管不嚴。項目公司由于其自身人力、財力資源有限，經營能力不足，再加上各項目公司之間實力也存在差距，資金風險隱患嚴重。

安徽省T房地產公司是一家國有的集團公司，其集團公司和其項目公司都開立了銀行賬戶，每個賬戶占用了一定的資金量，資金分散，導致資金管理失控、閑置資金沉淀嚴重，集團公司整體效益低。各個項目公司、各種業務對資金流動的影響沒有形成相關聯的完整信息，難于有效監督，風險較大；由于缺少資金統一管理和規劃使用，致使有的項目公司資金出現缺口，只能向銀行貸款，而有的項目公司資金富裕，卻無法給缺少資金的項目使用，增加了企業的財務費用，這導致了整個集團公司的資金成本上升，資源浪費和資金使用效益低下。

(二)預算管理有章不循，流于形式

預算包括營業預算、資本預算、財務預算、籌資預算，各項預算的有機組合構成企業總預算，也就是通常所說的全面預算。預算管理可優化企業的資源配置，全方位地調動企業各個層面員工的積極性，是會計將企業內部的管理靈活運用于預算管理的全過程，是促使企業效益最大化的堅實的基礎。

安徽省T房地產公司雖然建立了預算管理制度，但沒有成為企業組織生產經營活動的法定依據。項目公司有章不循，隨意更改，預算制度形同虛設。該公司管理制度規定各項目公司在25日之前上報下月的資金使用計劃，但由于缺乏網絡化與信息化的支持，集團公司無法對資金運用進行實時監控，往往預算與實際經營活動脫節，流于形式。

筆者在T房地產公司實習期間，還發現該公司將營銷代理費納入開發成本預算范圍，計入工程間接費，這是不符合財務核算制度要求的。房地產開發產品的銷售費用明確規定：對廣告費、業務宣傳費、銷售代理費、銷售人員的提成工資等費用都應充分遵循配比原則，選擇合適標準記入相應期間的銷售費用。營銷策劃費必須記入銷售費用，不允許在開發成本中核算。企業預算指標設計不合理，缺乏嚴密的計量標準和考核依據，也使預算管理失去了約束作用。

(三)財務人員稅務風險意識不高

一般認為，企業稅務風險是指企業的涉稅行為因未能正確有效地遵守稅法規定，而導致企業未來利益的可能損失。主要包括兩方面：一方面是企業的納稅行為不符合稅收法律法規的規定，應納稅而未納稅、少納稅，從而面臨補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險；另一方面是企業經營行為適用稅法不準確，沒有用足有關優惠政策，多繳納了稅款，承擔了不必要稅收負擔。在房地產企業日常的經營活動中，往往由于財務人員的稅務風險意識不強，自身業務水平的限制，對于稅法的全面認識與運用及對有關稅收法規的精神把握不準，雖然主觀上沒有偷稅的愿望，但在納稅行為上沒有按照有關稅收規定去操作，或者在表面上、局部上符合規定，而在實質上、整體上沒有按照有關稅收規定去操作造成事實上的偷稅、逃稅，給企業帶來稅務風險。

但就當前房地產行業現狀而言，最重要的不是如何通過籌劃少繳稅，而是充分理解和應用稅收政策，盡可能不多繳稅。

(四)開發成本的核算不便于土地增值稅的匯算清繳

匯算清繳是指納稅人在納稅年度終了后規定時期內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算全年應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳的所得稅數額，確定該年度應補或者應退稅額，并填寫年度企業所得稅納稅申報表，向主管稅務機關辦理年度企業所得稅納稅申報、提供稅務機關要求提供的有關資料、結清全年企業所得稅稅款的行為。

當前房地產企業的營業稅和土地增值稅采用預繳的方式征收，土地增值稅匯算清繳時多退少補。土地增值稅的清算條件包括：(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。(4)省稅務機關規定的其他情況。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，計算增值額可予扣除的項目有：(1)取得土地使用權所支付的金額；(2)開發土地的成本、費用；(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉讓房地產有關的稅金；(5)財政部規定的其他扣除項目。

圖1 T房地產公司開發成本會計核算明細表

上圖是T房地產公司關于項目開發成本的會計核算明細表，T房地產公司將開發成本設置了四級明細科目進行核算，但是由于沒有將開發成本的分期進行核算，在土地增值稅匯算清繳時無法準確的區分出每期的成本。舉例來說，該項目一期完成銷售比例90%，具備了清算土地增值稅條件，現進行土地增值稅清算。要對配套設施的成本費用進行核算予以扣除，但是“公共配套設施費”科目核算的是整個項目的費用，沒有進行細分，無法確認成本，對土地增值稅匯算清繳工作帶來不便。

二、提高國有房地產企業財務管理水平的對策及建議

(一)建立資金管理平臺，實現資金集中管理

隨著企業集團的發展，單一企業財務的資金管理模式無法滿足公司集團化發展的要求，在公司集團化進程中存在很多弊端，無法體現集團公司的資金、規模優勢，阻礙了公司更快、更好發展。因此，對當前單一企業財務管理的資金管理模式進行轉變刻不容緩，建立資金管理平臺，能體現集團公司的優勢，加強對子公司生產經營環節控制，控制公司整體資金風險。針對T房地產公司的資金管理存在風險，建議建立資金管理平臺，具體如下：

在集團公司財務部設立資金結算中心，它是獨立的資金管理、運營、調控和監督的職能部門。結算中心負責人由財務部負責人擔任，負責資金管理平臺的一切工作，另配備1-2名財務人員負責資金管理平臺的資金計劃、資金結算、資金管理等日常工作。角色分配如圖2：

圖2 資金管理平臺角色分配圖

從財務的角度，資金管理平臺具有以下功能：

(1)提高資金使用效率，降低財務成本

項目公司生產經營產生資金缺口時，向資金管理平臺申請資金融通，解決短期資金困難。付出比向外部金融機構融資更少的資金使用成本，降低財務費用，且獲得資金所需的時間更短，手續更簡便。資金結算中心作為整個資金平臺管理的中樞，根據子公司業務特點，及年初資金使用計劃統籌安排資金使用，使資金充分流動，提高資金使用率。

(2)提升資金使用效益，增加整體收益

資金結算中心對現金池設定一個存量限額，當資金量小于存量限額時，通過向外部借貸來補充資金池資金量，當資金量大于存量限額時，對富余資金統一運作，或提前歸還銀行貸款，或購買保本保收益理財產品等，使閑置資金聚合在一起，產生更大收益，提升資金使用效益，使集團利益最大化。

(3)實施全面預算管理，控制財務風險

預算管理在資金管理平臺中實施，使領導能夠把握企業生產經營的方向，對改進管理、加強監督起到積極作用。項目公司必須嚴格按資金預算使用資金，加強了資金跟蹤檢查，形成事前預算、事中控制、事后反饋的管理控制體系。這樣，集團公司加強了對子公司的管理，控制子公司財務風險，同時也鎖定了集團公司的整體財務風險。

(二)規范預算管理辦法，定期考核預算執行情況并設立獎懲制度

根據房地產行業的特點，進一步規范全面預算管理辦法，完善每一項預算的內容細分，各項目公司應當建立全面預算報告和分析制度，對影響全面預算執行的情況進行跟蹤監測，深入分析預算執行中的差異及原因，提出改進預算管理的措施并嚴格執行。

成立全面預算管理領導小組，全面監管預算編制、執行情況。要求各項目公司編制年度、季度、月份的全面預算，預算管理領導小組定期組織召開相關會議分析預算的編制與執行情況，并將預算的編制與執行情況納入部門及個人的獎懲考核指標。具體考核內容可以包括以下幾個方面：

(1)全面預算管理組織體系和制度建設情況；

(2)全面預算報告編制：報表數據的邏輯性、全面性、合規性，預算目標的先進性、合理性；

(3)全面預算報告及其他材料報送的及時性、完整性；

(4)主要預算指標實際執行偏差情況。

(三)完善內控制度，增強財務人員的風險意識

規避稅務風險，首先要建立完善的內控制度，企業應重視自身管理水平的提高和風險意識的增強。可以定期組織財務人員參加相關的業務培訓，提高企業財務人員的業務能力，可以一定程度的遏制風險，同時還要建立一套操作性強、便于控制的財務制度，最大程度的限制風險的發生。稅務風險的控制，具體有以下幾點：

與稅務機關保持暢通的溝通渠道。目前中國稅企爭議絕大部分是要靠溝通解決。而稅企具體經辦人員往往決定涉稅事項的成敗，房地產稅收政策復雜多變，基層稅務人員的自由裁量權太大，政策往往掌握在最基層稅務人員手中。企業與稅務部門保持正常、有效的溝通渠道至關重要。

增強自身意識，適時的監控、評價可能的稅務風險。企業管理人員在日常工作中，應積極識別和評價可能會帶來稅務風險的經營活動，財務人員要時刻關注新出臺的稅收政策，避免因對新政策的理解出現偏差而導致的稅務風險充分利用稅務代理機構的作用。定期請稅務代理機構進行稅務檢查，就日常發生的涉稅事項進行溝通，審核有關問題，咨詢有關稅務籌劃問題。

(四)進一步完善房地產企業開發成本的會計核算

房地產開發企業的會計核算應該遵循清晰性原則，對于開發成本的核算應當歸集和分配到相應的承擔者，企業應根據項目的特點及實際情況選擇相應的成本核算對象。對于完善房地產公司項目開發成本的核算對象和處理原則給出具體建議：

(1)開發項目應當以每一獨立編制的施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。比如開發成本科目按照施工圖的交付進度再進行細分，或者直接按照每棟樓進行開發成本的會計處理。

(2)同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

(3)對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

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