當前江蘇房地產市場研判及應對

陳晨

一、2014年一季度江蘇房地產市場運行特征

2014年1月以來，江蘇商品住宅新增供應同比小幅增長，存量規模高位運行，市場銷售同比下降，房價漲幅較快回落，全省房地產市場地區分化更加明顯，整體呈現下行調整態勢，但當前市場尚未出現大幅波動。

新增供應同比小幅增長。1月1日～3月20日，全省商品住宅累計批準預售面積1493萬平方米，同比增長4.2%，增幅比2013年一季度回落17.2個百分點，供銷比為0.88：1。其中，13個省轄市市區商品住宅累計批準預售面積789平方米，同比增長6.8%，增幅比2013年一季度回落10個百分點，供銷比為0.85：1。

市場銷售面積同比下降。1月1日～3月20日，全省商品住宅登記銷售面積1697萬平方米，同比下降19.0%（2013年一季度同比增長89.7%）。其中，13個省轄市市區商品住宅登記銷售面積923萬平方米，同比下降15.2%（2013年一季度同比增長56.5%）。商品住宅銷售同比下降的主要原因：一是市場自身調整因素，從2012年5月份起，江蘇商品住房銷售持續高位運行，時間已經超過18個月，市場需求得到一定的釋放；二是受信貸政策繼續收緊、商業銀行貸款利率上浮、貸款期限拉長等因素影響；三是因部分城市樓盤降價引發市場預期調整，購房者觀望情緒增強。從實際銷售水平看，1～2月份全省省轄市市區商品住宅月均登記銷售面積為354萬平方米，超過2006～2013年月均銷售336萬平方米的水平，但低于2009年（456萬平方米）、2012年（368萬平方米）和2013年（438萬平方米）全年月均銷售水平，總體來看，一季度商品住宅銷售仍處于較高規模。

成交價格漲幅總體趨緩。1月1日～3月20日，全省商品住宅成交均價6658元/平方米同比增長3.4%，增幅較上年同期下降了5.2個百分點；與上年全年商品住房成交均價6978元/平方米相比，下降了4.6%，增幅下降了3個百分點。13個省轄市市區商品住宅成交均價7425元/平方米，同比增長2.0%，增幅較去年同期下降8.7個百分點。根據國家統計局對南京、無錫、揚州、徐州4個城市新建住宅價格監測數據分析，從2013年12月開始，新建商品住房銷售價格同比、環比增幅都呈現出下降趨勢。

二、江蘇房地產市場目前存在的隱憂

商品住宅可售房源規模偏大。截至3月20日，全省商品住宅累計可售面積12766萬平方米，其中，13個省轄市市區商品住宅累計可售面積6683萬平方米，省轄市市區商品住宅存量的去化期約為15.7個月，比去年12月末增加了0.4個月，除南京市商品住宅可售房源去化期約為5個月外，其余12個地級城市均接近或超過一年，其中個別城市將近兩年。

房地產市場分化更加明顯。一是結構分化，中小套型商品住宅成交活躍，144平方米以上套型相對滯銷；新建商品住宅銷售勢頭良好，而商業辦公用房銷售形勢嚴峻。二是房地產企業分化，市場集中度向央企、品牌上市開發企業積聚，部分中小開發企業發展困難。三是地區分化，大致可分為三種類型：第一類是南京市，商品住宅供應相對不足、庫存緊張，商品住宅成交比較活躍，部分樓盤仍然存在排隊搖號以及“日光”現象，房價上漲壓力較大。但是年初南京市土地市場首場正式拍賣會上推出的4幅住宅用地，少有企業參與競拍，最終除1幅地塊以33.9%的溢價率成交外，其他3幅均以底價成交。與2013年開發企業需經幾十輪舉牌爭奪一幅地塊的火爆場面相比，近期土地市場有點冷清。第二類是無錫、常州、泰州、鹽城、連云港等城市，可售商品住宅存量較大，已供土地可開發量較大，土地市場比較低迷。第三類是蘇州、南通、徐州等市，房地產市場總體比較平穩，但也存在下行壓力。

房地產市場風險局部顯現。一些城市由于商品住房庫存較大，供過于求，房地產企業出現資金偏緊苗頭，市場風險逐步顯現。如無錫市，目前已有多個在售商品房項目因企業債務糾紛被法院查封，導致資金無法收回，工程處于停建狀態，存在“爛尾”風險。為緩解資金壓力、降低市場風險，越來越多的開發企業開始采取多種策略拉動銷售。有的采取“墊首付”的方式來刺激銷量，如央企保利集團針對南京九龍湖、江寧大學城、仙林湖等三個樓盤采取“一成首付”，即買房人只需要支付一成首付款，剩余首付款只需要在半年內補齊即可，這相當于開發商為買房人墊付了部分首付款；有的采取了降價促銷策略，但降價促銷在目前商品房預售制度框架下，已購房者不能接受尚未拿到房就貶值的事實，容易引起退房、交付等矛盾，有時甚至引發集訪或群體性事件，對于地方政府來說維穩壓力逐步加大。如常州九龍倉年華里單價降價千元，引起前期業主采取打橫幅、對話等方式進行維權行動，甚至出現打砸售樓處的過激行為。泰州市近期退房現象逐步增多，業主通過提出商品房存在質量缺陷、配套不完善等問題，提出退房要求。

企業融資與個人貸款難度加大。面對流動性緊縮，各大銀行從風險防范角度或多或少地收緊了房貸并放緩放貸速度，而大部分房企，尤其是中小房企，銀行貸款仍然是主要融資來源，眾多房地產企業的銀行貸款融資進入困難時期。同時，個人購房者也較難獲得房貸，不僅是二套房，首套房貸款利率也難有優惠，去年底至今年以來，工、農、中、建等四大國有商業銀行均上調了首套房貸款利率至基準利率，近期，甚至還在基準利率基礎上上浮5%～10%，一些股份制銀行上浮幅度更高，如廣發銀行上浮20%，平安銀行最高上浮30%，而且審批速度較慢，放款時間延長，商業貸款原來放款時間只要1個月左右，目前普遍要2個月，有些城市要在3個月以上。在存量房市場，已經有多家銀行對購買首套二手住房的購房者取消了貸款。

市場觀望氣氛日趨增強。受到當前宏觀經濟環境、房地產市場走勢以及媒體唱衰樓市的影響，購房者對房價下跌的預期有所增強，市場觀望氣氛加劇。據一些房地產開發企業和中介機構反映，今年以來，到售房現場看房的客流量總體減少，購房者選房購房的時間有所拉長。面對市場下行壓力，一些地方政府按照分城、分策調控的思路，對既有房地產市場調控政策也有了適當調整的愿望。2013年7月，鹽城市取消商品房房價備案制度，著力促進商品房存量消化；近期，蘇州、無錫等地均提出放松限購、限貸政策的需求。endprint

三、宏觀經濟環境對江蘇房地產市場的影響

國民經濟穩步發展，需要房地產市場的支撐。2014年是我國深化改革的一年，改革紅利的釋放和調整回落的風險交織出現。全國整體經濟增速放緩，但仍是穩中求進，保持緩慢增長。投資增長存在下行壓力，政府投資受資金影響增長乏力，制造業投資因需求不足和產能過剩而投資欲望下降，所以更期待保持房地產市場平穩發展，發揮對宏觀經濟的支撐作用。

貨幣政策環境對房地產市場發展不利。從國際看，隨著美國和歐洲等發達經濟體經濟復蘇態勢明顯，美國正逐步退出量化寬松政策，大量國際資本紛紛撤出新興經濟體國家，新興經濟體國家經濟不同程度地出現增速放緩現象。從國內看，產業政策和貨幣政策更注重調結構和發展實體經濟，廣義貨幣供應量（M2）增速預計不會超過2013年，按照“用好增量、盤活存量”的要求，商業銀行新增貸款不太可能再向房地產開發傾斜，加上銀行流動性階段性短缺和市場利率上升等問題，房地產開發和個人住房貸款將面臨資金壓力。

國家調控政策對房地產市場存在諸多不確定性因素。一是中央提出要構建房地產市場的長效機制，房地產調控的去行政化將成為未來總體走向，房地產調控思路可能由過去的穩定房價轉為調節市場供求關系為主。但是構建長效機制的具體舉措和內容尚未明確。二是中央提出加快房地產稅立法并適時推進改革。上海市、重慶市開展房產稅試點后，擴大試點的呼聲已經持續了一年多，但是具體哪些地區開展試點、何時試點、試點稅率、稅收征收環節尚未明確，房產稅立法的時間推進表也未明確。三是推進新型城鎮化對房地產市場的影響，隨著戶籍制度改革，人口向城市尤其是中小城市的轉移，將改變房地產市場供求關系。但是農業轉移人口的購買力如何，又會對房地產市場產生多大影響，尚難以具體估量。四是不動產統一登記制度的實施、個人住房信息查詢、公務員財產公示等對房地產市場的影響程度，也尚待進一步觀察。

四、以改革促進江蘇房地產市場健康發展

要圍繞使市場在資源配置中起決定性作用和習近平總書記在去年中央政治局第十次集體學習會上提出要“構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”的要求深化改革。

推進保障性安居工程和住房保障體系建設。加快出臺住房保障條例，建立適合國情和發展實際的城鎮居民最低居住標準和住房保障收入標準，以便更好地落實政府住房保障職責。持續推進保障性安居工程建設，在保障性安居工程建設中，堅持量質并重，更加注重房源合理布局，更加注重設施配套，更加注重品質提升。強化保障性住房分配和管理，建立住房保障對象收入、資產動態聯審制度，全面實現保障政策、房源、對象、流程、結果的“五公開”，實現保障房管理權力陽光運行。

加強對房地產市場的分類指導。根據“省級人民政府負總責，城市人民政府抓落實”的要求，進一步深化監測分析工作，加強對房地產市場運行形勢的動態追蹤，提高房地產市場監測分析的科學性和預見性。健全省、市房地產市場監測分析聯動工作機制，省會同各市主管部門聯合編制全省和各市房地產市場監測分析報告，共同研判全省及各地房地產市場的走勢變化，指出各地房地產市場存在的突出問題，分城、分策提出促進市場平穩健康發展的意見和建議，保持政策的穩定性，減少人為因素造成市場大幅波動。面對當前市場形勢，為體現中央關于房地產市場調控分類指導的原則，允許地方政府根據實際情況調整或取消住房限購政策。

健全房地產市場調控機制。一是高度重視住房發展規劃和年度計劃編制和實施工作。通過編制和實施規劃、計劃構建土地市場和住房市場聯動機制。實現房地產市場供需基本平衡，結構基本合理的調控目標。二是健全國家住房金融政策實施機制。當前，應完善監督考核措施，督促各商業銀行嚴格執行國家住房信貸政策。從長遠來看，可借鑒日本“住宅金融公庫”的做法，建立國家住房銀行，貫徹落實國家住房金融政策。三是改革房地產開發和預（銷）售制度，在進一步拓寬房地產開發企業融資渠道的同時，逐步取消現有的預售制度。在解決好稅收等利益分配問題的基礎上，取消以項目公司進行房地產開發銷售的經營模式，以便更好地維護群眾利益、防范市場風險。

（作者系江蘇省建筑工程管理局副局長）

責任編輯：浩 宇endprint