結建人防停車位的所有權問題

摘 要 本文介紹了結建式人防停車位的概念與特點，并支持開發商所有說，認為結建式人防停車位歸開發商所有既不會礙于國防方面的作用，也能夠推動經濟社會的發展，在相關規定為空白的法律中加入投資者投資占80%以上的人防停車位歸投資者所有，可以進行買賣銷售等類似的條款，這樣有助于解決目前該類人防停車位的許多糾紛。

關鍵詞 結建 人防停車位 所有權

作者簡介：李忠斌，中國計量大學法學院，本科生。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.027

結合城市新建民用建筑修建戰時可用于防空的地下室，簡稱“結建”，而結建地下人防停車位是指在附著于地面建筑、室內地面低于室外地面且高差超過房間凈高一半、有預定防護功能的人防工程中建設的停車位。其法律特征有四點：一是屬狹義有體物;二是屬不動產范疇;三是平戰結合屬性;四是地域性。該停車位在戰時被用于人員的躲避襲擊的場所，也有用于醫療物資的存放，在和平時期，則可以用于日常的停車之用，緩解“停車難、停車成本高”的問題。單建地下人防停車位是指由上部沒有建筑物的人防地下工程改建而來的停車位，與結建地下人防停車位相對。

許多法律對于所有權都有規定，如《民法通則》第71條規定的財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利;《物權法》第39條規定的所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利等等，對于一個物享有所有權，其能享受到的包含在所有權中的權利是非常多的，因此，本文探討的結建式人防停車位的所有權問題，確定其所有權歸屬，是具有重要意義的，這意味著所有權人可以對其享有許多權利，不同的所有權主體或許會創造出不同的社會效益與經濟效益。

《人民防空法》第五條規定，國家對于人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。該規定背后的原則就是“誰投資、誰管理、誰收益”。目前，關于結建人防工程的所有權，我國法律無明確規定，學術界主要有以下三種觀點：國家所有說、開發商所有說、業主共有說。筆者比較贊同開發商所有說，本文從他人的觀點、筆者的觀點與立法建議進行闡述。

開發商所有說認為出讓土地的住宅小區其建設的地下空間只要經過人防辦審批，納入人防工程，然后由開發商出資，按照人防工程的要求建設的地下空間，在非戰時用于停車，那么其停車位的空間歸開發商所有。開發商銷售此類地下停車位的必要條件有兩個：一是地下停車位單獨設立定著物單元，與所屬宗地構成不動產單元，并合理分攤土地出讓金和項目建設成本;二是在買賣合約和登記簿中明確應承擔人防的義務是相應政策法規的條款。根據詹長根、戴云等人對于北京市、上海市、南京市、沈陽市、濟寧市、南昌市和深圳市關于地下停車位登記規定的調查情況，得出的關于結建人防停車位的結論為：在開發商投資占大部分比例的情況下（不低于國家的投資額），如果該結建地下停車位的成本沒有分攤到房屋單元，那么該車位在出售之前的所有權歸開發商，而且可以銷售和出租;如果該成本分攤到房屋單元，那么該車位的所有權歸全體業主所有，可以出租但是不能銷售。據此，我們可以得出關于結建人防停車位的初步結論為該車位的所有權若歸開發商是需要一定的條件的。當然，有明確規定結建式人防工程產權歸歸投資者所有的。 “汪仲興、東莞市三正雁田房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案”中，法院的陳述中有提到《中華人民共和國人民防空法》與《廣東省實施<中華人民共和國人民防空法>辦法》未對人民防空工程平時的所有權作出明確規定，國家法律以及廣東省相關立法并未對人防工程所有權作出明確規定，所以涉商品房買賣合同約定人防工程所有權歸三正雁田公司所有并未違反法律法規強制性效力性規定，也未有證據證明該約定損害了國家利益或者社會公共利益，該案也可以說明，在不違反相關規定的情況下，約定結建式人防停車位所有權歸房地產開發商是允許的。

筆者在這里從國防、經濟與社會生活三個方面進行闡述：

第一，從國防方面來看，結建式人防停車位在戰時由國家使用，用于醫療物資的存放或者人員避難之用，在那時的作用不言而喻;在和平時期，國家則通常不會使用結建式人防停車位，此時，閑置的結建式人防停車位則可以由開發商進行處置，銷售或者出租。針對開發商銷售結建式人防停車位進行限制的做法筆者是認可的，第一點是需要單獨設立定著物單元，與所屬宗地構成不動產單元，開發商需要合理分攤土地出讓金和項目建設成本，采用另外一種說法，就是該結建式人防停車位需要能夠進行產權登記;第二點，在業主與開發商的購房合同和房屋登記簿中需要明確該結建式人防停車位的承擔人防的義務是相應政策法規的條款，不能夠阻礙國家戰時對于該類人防停車位的使用。在這種情況下，并不影響戰時國家的使用，平時也能夠發揮閑置資源的最大利用程度。如果該類停車位所有權歸國家所有，那么其利用限制可能會受限，需要經過有關部門的批準才能利用，其中將經歷許多報批程序，許多開發商可能會因為手續的繁雜而使該類停車位閑置，平時既占用了空間，也浪費了資源，是不太合理的。或者國家不允許買賣該類停車位，在和平時期，更容易導致該類停車位的荒廢，也是我們所不愿意看到的。

第二，從經濟方面來看，開發商作為投資者而言，是需要獲取利潤的，該結建式人防工程既然由開發商大部分投資，它就有相應的為自己的利益而處分該物的權利，如果開發商只能夠將其出租，自己得到的利益不足以彌補自己的支出的話，其建設結建式人防停車位的積極性就會大大地降低，而且也不利于鼓勵開發商建設人防工程的政策的實施。經濟社會是利益當先的，但是需要保質保量，在品質能夠保證的情況下，有利益驅動開發商去建設相比于利益不多，卻讓開發商投入大量的資金，其偷工減料或者建設質量不佳的可能性會更小。從這個方面講，從開發商利益的角度考慮，結建式人防工程的所有權歸開發商是合理的。

第三，從社會生活方面來看，由于私家車的數量正在逐年增加，而道路的停車問題也困擾著許多人，原來是規劃的四車道甚至是六車道的馬路，用于停車的馬路上的臨時車位卻又短缺，導致私家車主隨意停放車輛，如此，道路的交通順暢勢必受到影響，臨近上下班高峰，可能會更容易產生道路擁擠的現象，也一定程度上會導致交通事故的發生。隨著結建式人防停車位的建設，其所有權歸開發商，那么如果結建式人防停車位是在滿足業主的需求的情況下有閑置的，就可以開放給非小區車主用于臨時停車，而開放商也可以委托物業進行管理，對車主收取較高的停車費。因為小區開放也是有一定風險的，但能夠進行合理開放，也能獲取一筆可觀的收入。對于開發商而言，既可以獲取利益，也可以提高車位的利用效率，若有多余的資金，也可以用于今后物業的日常維護工作。相比較于結建式人防停車位歸業主或者國家而言，開發商在法律法規沒有禁止的情況下，能夠更加靈活地對該類停車位的功能進行深度開發，而不會受到諸多的限制。

我國對于由開發商投資建立的用作停車位的人防工程（一般指結建式人防停車位，單建式人防停車位由于成本較大投入較多，開發商不會進行投資建設）的所有權沒有明確的法律法規的規定，如在《中華人民共和國人民防空法》與《中華人民共和國物權法》中對這方面的規定是空白的，因此，筆者希望提出幾點立法意見，能夠完善這方面的規定。比如，在《人民防空法》第五條增加第二款，在不損害國家、集體、第三人以及業主的利益與社會公共利益的情況下，投資者投資占到總投資額80%及以上的人防停車位的所有權歸投資者所有;《中華人民共和國物權法》中可以增加對于人防停車位的規定，如開發商可以與業主進行約定開發商投資比例占到80%及以上的人防停車位的所有權歸開發商，可以進行買賣銷售，但是戰時不得影響國家的使用。地方法規有類似的規定，如《湖南省人民防空工程產權管理辦法》第九條規定，人防工程所有權初始登記權利人為人防工程建設單位，但是，沒有普遍性的法律有作明確的規定，這是需要完善的。

許多人會擔心開發商拼命追求利益導致的后果會很嚴重，而我國在這方面又沒有明確的規定。因此，筆者認為，結建式人防停車位所有權歸國家、開發商與業主其實并不影響對于該停車位的使用，只需要對在戰時和和平時期的合理使用做出明確規定，既不影響戰時的有效利用，也不影響開發商的利益獲取，對于業主，也能夠享有停車位的平時停車功能，可以說是各行其道，互不影響。而對于價格方面，也需要有相應的政策來協調開發商與業主的權益。在筆者看來，能夠調整好國家與開發商、開發商與業主這兩方面的利益分配，在他們之中尋找到一個平衡點，是解決結建式人防停車位問題的關鍵之所在。我們僅僅寄希望于地方法規或者地方性政府規章等地方的力量是不夠的，需要從國家的層面進行立法，希望國家能夠重視這方面的工作，完善相關法律法規，為解決這類糾紛提供法律依據，讓資源得到高效利用，這也是符合國家可持續發展戰略目標的。

參考文獻：

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