房價結構調整與經濟結構轉型

張偉+沈濤

摘 要：目前，我國住宅房地產價格明顯偏離正常值。對房價結構的分析表明，房價結構中33.86%的資金流向了政府。經過房價結構這一隱秘機制的運行，本來屬于居民消費領域的購房資金被轉變為政府投資資本，導致經濟結構中投資與消費之間的比例失衡。這與我國加快經濟結構調整，增加消費在促進經濟增長中的比重相悖。為應對上述情況，加快優化房價結構是促進經濟結構轉型的有力舉措。

關鍵詞：高房價；房價結構；消費結構；經濟結構轉型；土地財政

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2014）02-0081-07

一、問題的提出

業界通常用“房價租金比”和“房價收入比”這兩個指標來衡量房地產價格的高低。房價租金比是指住宅總房價與該住宅出租所得的年租金的比值；房價收入比是指住宅總房價與居民年收入的比值[1]。國際上，房價租金比一般在8倍左右較為合適，而我國的房價租金比高達20多倍[2]。國際公認的房價收入比的區間為3～6倍①，而我國房價收入比明顯偏高（見表1）[3]。

房地產價格畸高不下，導致中國階層分化加劇，基尼系數②居高不下。高房價在有房者（富人）與無房者（窮人）之間形成了馬太效應：房價越漲，有房人越有錢，越能夠買得起房子，而無房者則成為房地產的棄兒，特別是剛畢業的城市年輕人。高房價已經大大超出了他們收入的想象力，“蟻行族”、“蝸居族”、“房奴”并非意識形態，而是一群城市年輕人實實在在的生存處境[4]。而且，隨著房地產價格持續攀升，無房者獲得的房產福利趨于減少，但對于僅有一套住房的有房者來說，由于其無法出售該物業獲利，資產增值帶來的福利效應并不與其實際擁有的財富價值增長保持等比例的增長。所以，對于全社會來說，高房價從整體上造成全社會凈福利的損失[5]。

坊間許多研究者分析了高房價形成的原因及控制對策。但是，大多數研究都圍繞房地產價格的生成、原因及治理等命題展開，而對于房地產業與其他行業之間的關系涉獵較少，特別是對于房地產業與整體經濟結構之間的關系更是鮮有提及。目前，政府土地出讓金的收入已經占到財政收入的44%。因此，對于土地出讓金運行的機理以及其在房地產價格結構中的地位和變化趨勢展開研究越早、越透徹，就越能及早得出正確的認識和采取有效的措施。

二、房價結構與房地產供給結構

（一）房價結構的構成

房地產價格結構主要有四部分構成：土地費用、政府稅費、建安費用和房地產企業利潤[6]。土地費用的表現形式為地方政府土地出讓金。地方政府通過“招拍掛”的方式將土地一定年限的使用權公開拍賣，獲得一次性收益。政府稅費是指房地產生產和銷售等環節須向政府交納的稅金和各種費用的總和。目前，我國房地產開發過程中涉及的稅種有10項之多，包括契稅、印花稅、耕地占用稅、營業稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅（外資企業為土地使用費）、城市維護建設稅（外資企業不征）、教育附加費（外資企業不征）、企業所得稅、車船使用稅（外資企業為車船使用牌照稅）等。涉及房地產的收費多達50多項，兩者共計60余項，稅種設置繁雜、征收環節多樣，存在重復征稅和多次收費問題。建安費用包括在房屋建造和出售等環節使用的人工和材料的費用。房地產企業利潤包括開發商和建筑商的利潤，是參與建設的資本利得，但不等同于財務費用，財務費用是開發貸的利息，會因每個項目資金杠桿率不同而不同。以下通過“地中海陽光”案例來分析房價結構的構成（如表2所示）[7]。

江西省南昌市是中國的二線城市，其實在中國的一線城市中土地出讓金占整個房價結構構成的比例更高。例如，上海的房地產開發項目中，流向政府的資金占總銷售收入的比例高達61.84%，企業利潤僅4.15%；而北京流向政府的資金占總銷售收入的比例為42.42%，企業利潤只有11.87%[8]。從上述兩項研究的數據基本可以確定，房價結構中大約有1/3的價格構成流向了地方政府③。如表3所示[9]④，2002—2012年土地出讓金占地方財政收入的比例從政府土地出讓收入的角度印證了上述房價結構構成。值得一提的是，地方政府從住宅房地產所得到的收入并非僅限于土地出讓金，還包括稅金和費用，而這些收入卻統計在作為分母的地方政府財政收入里了。

（二）房地產供給結構

房地產供給可以分為一級市場供給和二級市場供給，也就是開發商房地產的供給和二手房房源的供給。這兩種供給的社會效果不同，二級市場的供給不會增加社會總供給，只是既有存量房占有關系的調整，而一級市場的供給會增加社會總供給，并導致全社會人均住房面積的增加。從供給方面來看，開發商的土地全部來自于地方政府，政府住宅供地的多少和政府規劃容積率的大小直接決定了一級市場房地產的供給量；二級市場一人多套房的普及程度、房價未來變動趨勢和住宅的持有成本決定了二級市場房地產供給量的大小。二級市場一人多套房的情況越普遍，房價漲價預期越小，且持有房地產的成本越高，房屋持有人越傾向于出售房屋。持有房屋的成本與租金收益和物業稅的大小直接相關。物業稅越高，租金收益越小，房屋所有人越傾向于出售房屋。租金收益是市場化的，很難在短期內出現劇烈變化，因此要想增加房地產二級市場的供給，只能通過增加房屋二級市場的持有成本來實現，而增加二級市場的持有成本，國際通行的方法是開征物業稅。之前政府采取加重流轉稅的做法加重了房屋買賣的負擔，反而阻礙了二手房持有人出售房屋。政府應鼓勵房地產交易，房地產的價格同其他任何商品的價格一樣，只有在波動中才能找回自己的價值，這正是價值規律發揮作用的形式和讓市場發揮決定性作用的意義所在。

三、居民住房需求結構

（一）居民住房需求結構的構成

從空間方面，住房需求結構可以分為自住需求和投資需求。其中自住需求是基于“衣、食、住、行”意義上人的基本生活需要，因此具有剛性，也稱作剛性需求；投資需求是指購房人出于保值的目的或者漁利的目的而購買房地產的需求，其本質特征是購房人在未來達到投資目的時將再次出售該房地產，具有投機性質，所以又將投資需求稱為投機需求。自住需求與一般商品需求一樣遵循供求關系規律，即隨著價格上升，人們的支付能力相對下降，購房需求就受到壓制；而投資需求卻因為購入的目的是為了售出，所以買漲不買跌，呈現吉芬商品的特性，從而推動房地產偏離其自身的價值，容易形成房地產泡沫。市場上住房的總需求是上述兩種需求的總和[10]。

從時間方面，住房需求結構可以分為即期需求和遠期需求。即期需求是指目前必須實現的需求，而遠期需求是指雖然有購買房地產的意愿，但購買行為的實施尚可以觀望等待的需求。即期消費需求等于居民的支付能力和支付意志的總和。支付能力與兩個因素有關，一是購房者的儲蓄額，二是購房者的負債能力。儲蓄額是購房者實際擁有的既有貨幣量，負債能力主要包括社會負債和金融機構負債。社會負債主要是親友的資助，剛結婚的人一般是雙方父母的資助，金融機構負債主要是銀行貸款。支付意志的形成是區分即期需求和遠期需求的分水嶺。當房地產價格具有上漲預期的時候，由于投機需求的吉芬商品特性和羊群效應的作用，遠期需求可能會轉化為即期需求，從而導致房地產的總需求擴大，帶來房地產價格上漲壓力；反之，房價的下跌趨勢會將即期需求轉化為遠期需求，從而影響購房者的支付意志。

（二）居民消費結構變化的趨勢

隨著房地產價格持續上漲，房地產消費對其他消費的擠出效應越來越明顯。表4為2003—2012年全國社會消費品零售總額與同期商品房消售額的對比關系[11]。

從表4可以看出，住房消費占居民消費品零售總額的比重逐年上升。住房消費在居民消費結構中所占的比重過大，不僅會擠壓其他消費形式，而且容易扭曲居民消費結構，特別是遏制消費結構中較高層次的旅游、教育、文化、高端服務等消費需求，阻礙第三產業的發育、發展和居民消費結構升級[12]。例如，2000—2011年，我國居民“衣、食、住、行”類基本消費支出所占比重由69.3%升至70.8%，發展型的“家庭設備用品及服務、醫療保健、教育文化與娛樂服務”類消費支出所占比重則由27.3%降至25.2%，出現逆向變化。人們文化、教育、體育等消費的壓縮會進一步影響居民自身人力資本的提升，最終導致這部分人群的收入水平固化和未來消費能力的削弱，甚至會導致個別人因消費結構失衡而引發心理失衡，做出仇視社會、危害群眾的行為。

四、房價結構阻礙經濟結構轉型

（一）居民消費與政府投資

從上文的房價結構來看，房價結構構成的33.86%流向了地方政府，而房地產消費占消費品零售總額的31.1%，據此推算，大約有10.0%的消費資金大規模流向政府轉化為政府收入。也就是說，房價結構的運行使住宅房地產業成為將消費資金轉化為政府收入的隱秘機制。從房地產商品化改革元年1998年到2012年這14年中，居民收入占GDP比重從69%下降到57%，降了12%[13]，而政府收入占GDP比重從17.0%上升到22.6%，升了5.6%[14]。政府土地出讓的過程并不創造價值，只是財富從居民部門向政府部門大規模轉移的過程。這會對經濟主體的行為產生影響。家庭部門的平均消費傾向比政府部門高，而政府部門的平均投資傾向比家庭部門高，財富在兩部門之間的重新分配，會產生刺激投資、抑制消費的效果。筆者認為，這是造成中國過去十幾年里，投資占GDP比重迅速上升，而消費占GDP比重快速下降的重要原因[15]。

房地產消費逐年提高，給群眾生活帶來極大的困難，不少居民為了能有一個棲身之所，不但耗盡所有積蓄，還從父母、親戚朋友等處借貸以支付房價首付款，并向銀行按揭貸款，從小康之家淪落為“房奴”。房地產業的持續興旺導致投資與消費的結構性失衡。2000—2011年，我國居民最終消費率從46.4%下降至35.5%，消費對GDP的貢獻率由65.1%下降至55.5%，而投資對GDP的貢獻率由22.4%提升至48.8%。中國經濟下一階段發展的動力需要從過度依賴出口和投資轉向更加重視消費和創新驅動。而我國消費的貢獻率與投資的貢獻率正反趨勢發展，若任其繼續下去，必將拖累我國經濟結構轉型升級。

所以說，我國房價結構需要調整，使其朝著有利于經濟結構轉型的方向發展。因為全社會物價水平、用工工資和資本平均利潤率等相對平穩，所以，在房價結構構成中，建安費用和房地產企業利潤相對具有剛性，不會隨房價的變動而變動，只會隨全社會人力資本和總體價格的變動而變動。因此，房價的漲跌即意味著流向政府的土地出讓金和稅費的多寡。房價下跌，則流向政府的費用減少。而流向政府的資金減少，又意味著全社會消費資金的增加和投資資金的減少。這樣就有利于我國經濟增長朝著更加依賴消費驅動的方向發展。綜上所述，房價結構的調整與房價的漲跌直接相關：房價漲，則房價結構背離中國經濟的發展方向，反之，房價跌，則房價結構不斷得到優化。因此，房價結構調整的方向是降低房價，從而促進我國經濟結構的轉型。

政府的經濟利益在其他任何產業中都沒有像在房地產業中這樣直接滲透于其中。這使政府具備了理性經濟人的特征，政府通過壟斷土地供應量，造成短缺經濟，使土地出讓價格居高不下，而政府收入在過去十幾年卻連年高漲，每年上漲22%左右。政府支出主要表現為投資，不僅僅用來投資基礎設施，還用來投資國有企業，形成新的生產能力。但由于高房價的壓力，群眾的收入未能轉化成購買力（消費），這樣就在許多領域形成產能過剩和消費不足的結構性危機。這一危機的產生，并非市場調節資源配置的結果，而是人為地控制住房建設用地總量造成的。而且，居民消費結構的變化會反過來倒逼企業用人工資的提高，從而使中國生產的產品失去價格上的競爭力。而中國制造的技術優勢，還遠未形成，出口驅動的優勢就出現了危機，這將給我國經濟結構轉型帶來新的壓力。

（二）房地產價格的生成

在住宅建設周期既定，容積率既定的情況下，政府土地的出讓即意味著房地產的供給，土地價格的形成機理與房價的形成機理相一致，都遵循價格均衡理論。對房子的需求直接決定著對土地的需求。因為兩者的統一性，筆者無需單列地產與房產，只需將之統稱為房地產，并合并分析。

根據微觀經濟學的均衡分析理論，市場供給曲線和需求曲線總會在某一點相交，其交點就是市場供給等于市場需求的均衡點，也就是買賣雙方經過互動形成的成交價格點。實際上，房價的形成只與兩個因素有關：一個是供給，一個是需求。在市場經濟條件下，每一處房地產價格的形成都是一個賣方和一個買方依靠自己的實力互動的結果。買賣雙方之間的實力對比是房地產價格形成的決定因素，而期間很多研究者所分析的諸如土地財政、貨幣超發、貧富差距等外部因素僅僅是房地產價格高漲的次生原因，不是直接原因。如果要弄清楚房地產價格形成的機理，從考察售房方和買房方之間互動所依據的實力開始無疑是最理想的建構起點。我們用成交價格隨時間變動的連線將房價的形成分成賣方和買方兩個方面。微觀領域賣方的總和構成宏觀領域的總供給，同樣地，買方的總和構成總需求。在市場經濟條件下，當供給量少而需求量大時，需求方的個體之間就會展開競爭，通過竟相提高價格來吸引出售方同意自己的求購邀約，而出售方則只會將房地產出售給報價最高的人。這時，房地產的價格就會上漲，上漲的幅度取決于需求方的支付能力和支付意志。

如上文所述，需求方的需求可以分為投機需求和自住需求。投機需求者往往支付能力較強，其支付意志的形成與漲價預期和房屋持有成本相關。漲價預期越強烈，房地產持有成本越低，越會促成投機者支付意志的形成；而自住需求者因為居住是其生活的基本需要，所以其支付意志強烈，但往往支付能力不足。因此，房價的上漲會打壓自住需求，反過來促成更多投機需求的成交。同樣道理，如果需求少，而供給多，房地產價格就會逐漸走低。這時，因為自住需求的剛性特點，主要成交的將是自住需求，而投機需求者由于支付意志的變化，會選擇離開房地產市場，甚至競相拋售既有的房地產，使需求方倒過來轉變為供給方，一旦房價出現下跌趨勢并形成下跌預期時，房價將會持續下跌，最終可能導致房地產價格的崩盤，坊間盛傳房價下跌比上漲更可怕就是這個道理。因此說，相比房價上漲房價下跌才是監管方最擔心的事情。政府的訴求在于穩定房地產價格，而不在于促成其下跌。但如果監管方只允許其漲，不允許其跌，房地產泡沫不斷積聚，恐怕難免有破裂的那一天。從世界房地產發展史來看，還沒有出現過只漲不跌的房地產市場。因此說，不尊重市場經濟規律，一味穩定房價的計劃經濟思路將來恐怕注定會醞釀更大的危機。

五、房價結構調整的對策與措施

在十八屆三中全會確立的讓市場在資源配置中起決定性作用的前提下，從供給方面來考量，房價合理回歸的方案只有兩個：一是增加土地供應，在容積率既定的情況下，輔以資本支持，土地供應即意味著住宅一手房的供給。增加土地供應主要包括商品房土地供應和保障房土地供應兩個方面。二是增加房屋持有成本，對超出人均理論住房面積的住房增收物業稅，以促使其出售多余的住房，從而增加二手房的供給。從需求角度，如果要降低房價，道路也只有兩條：一是減小居民支付能力，減小支付能力主要包括增加住房按揭貸款首付比例和提高貸款利率，遏制自住需求；二是增加持有成本和改變漲價預期，以減少投機需求。物業稅的作用是雙向的，它既可以增大二手房的供給也可以減少投機需求，而以上各種措施的綜合有可能改變漲價預期從而進一步減小投機需求。綜上所述，治理高房價、優化房價結構的對策措施主要分為以下四種：

（一）加大住宅商品房土地供應和提高土地集約化使用

增加土地供應可以有效地增加房地產市場的總供給，從而避免房價過快上漲。但是，在土地出讓給開發商之后，如果開發商開發不及時，就無法形成有效的房地產供給。為了防止開發商圈地賺錢和提高土地的利用效率?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第二十五條規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外?！闭块T應該嚴格履行法律的授權，打擊圈地賺錢的行為，避免行政不作為。為了監督政府及時履行房地產開發的行政管理職能，應采取以下幾方面措施：首先，應賦予公民對行政不作為提起行政訴訟的權利，并在政府內部建立起對瀆職的追責制度。其次，應落實信息公開舉措。政府有義務公開每一幅土地的交易合同情況，接受社會監督。最后，為了避免在責任追究上，開發商與政府有關部門相互推諉扯皮。應規定政府只供應熟地，即已經“五通一平”可以直接開發利用的土地。這樣既可以防止開發商在拿地后又央求政府更改規劃，然后以政府規劃更改為由推遲開工時間；又可以控制開發商以動工開發必需的前期條件不具備為借口要求政府給予費用減免或者返還等的操作空間。

在加大土地供應量的同時，還應該提高土地利用效率，實行土地集約化使用。主要措施是發展高層住宅，政府應在出讓土地時確定較低的容積率和較高的綠地率等技術指標，以促使房地產開發商在容積率和綠地率既定的情況下，發展高層住宅。這樣，既可以滿足人民群眾對居住面積的需求，又可以節約使用土地。

（二）抓緊保障房建設提高社會總供給

保障房的供應可以增加社會總供給，且能夠為社會低收入者提供基本的生活條件。但筆者認為，保障房的分配應該采用貨幣化分配的方式。也就是說，保障房應該散布于不同社區的不同部位，由不同的保障房出租公司來管理以引進競爭機制，并對社會所有人開放，而不是僅僅對窮人開放。分散居住而不集中居住的原因主要在于避免因窮人集聚居住形成貧困文化，最終使保障房社區異化為貧民窟，從而形成新的居住社會分層，妨害社會穩定。對社會所有人開放的原因在于，中國特色社會主義應該是獎勤罰懶、既有效率又有道德的社會，而不是鞭打快牛，貧窮有理的社會。也就是說，保障房制度不能形成越窮越有房子住，而相對富裕一點的窮人或者中產階級反而住不起房子的社會效果，形成所謂的“夾心層”。因此，保障房的出租應該是社會化的，面向全市所有社會成員開放，包括剛畢業的學生，外來務工者等。保障房租金的補貼應采取基金管理制，政府撥付專款和制定租房補貼的標準，由保障房基金管理機構按照政府制定的評分標準發放保障房租房補貼資金，并且將補貼資金直接支付至受托管理保障房并與政府簽訂管理合同的保障房管理公司。

采用貨幣化發放可以避免目前實行的搖號制或者排隊制的弊端，這兩種方式均在得與失之間做零和選擇，有則擁有一套保障房，無則全失。而貨幣化補貼，可以使需要保障的人群，相對公平及時地得到社會的全面扶助。而且這一模式可以避免保障房退出難的問題。當一個理性人需要自己很大的努力得到的福利比接受政府扶助的福利只有些微的改善或者無改善的時候，他就會傾向于放棄勞動的努力或者節儉的克制，轉而接受政府扶助。例如，假設政府規定年家庭收入低于n元可享有保障房，那么家庭收入達到（n+1）元的家庭就寧肯不要這一元錢，也不會讓自己因為多了一元錢而喪失接受政府援助的機會。而評分制可以通過對不同指標賦予不同分值的方法避免類似這種退出難的現象發生。在上例中，如果采用評分制，當家庭收入等于n元時，他們獲得的租房補貼是0.1元，而家庭收入達到（n+1）元的家庭不再享受補貼，那么人們仍然會為了追求（n+1-0.1）元的家庭收入而積極勞作，不會出現上述受補助人寧肯放棄個人努力，也要吃牢政府的社會現象。

另外，保障房補貼評分制還可以表彰優秀公民，弘揚社會主義道德風尚。避免出現香港張漢賢那樣一邊領取政府傷殘綜援金，一邊從事反政府的活動⑤。評分制可以使社會住房補貼的發放以社會成員對社會的貢獻和貧困程度為雙重依據。它應該是受補助人員通過努力掙得的，而不是僅僅因為窮而得到的“獎賞”。能否獲得補助以及獲得多少，既與其生活困難程度相關，也與其對社會的貢獻相關。在確定評分標準時，受補助人參加社會勞動的年限、目前的收入水平、家庭人口的數量、是否有軍功、參加社區活動的積極程度、對社會有無愛心和感恩之心、有無明顯的反社會傾向、有未受過刑事處分等都可以成為理想的評分標準。而且保障房自身的標準也應該是多樣化的，面積和所在小區等各不相同，以滿足不同的需要。但是，對于確需住房幫助的特困群體，應該做到應補盡補，這是保障房制度的基本要義，是人的基本尊嚴和社會穩定的需要。但最低層次的補助面積應該能夠滿足基本生活需求即可，而不是在全社會形成越窮住房越寬敞的扭曲價值觀。從這個意義上說，保障房的最低保障標準不應高于目前社會上出現的群租房的居住標準。全社會保障房的總面積原則上不應超過市場房地產保有量的20%。

（三）推行有差別的物業稅

如上文所述，購房需求可分為自住需求和投資需求。房地產能夠滿足人們“衣、食、住、行”四大基本需求中的“住”，如果存在投機資本的介入，就會扭曲房地產的基本需求屬性，使房地產消費奢侈品化，從而大大減弱人民群眾的滿足感和基本利益。自住需求不能打壓，反而應該盡力保護。那么，解決供需矛盾的關鍵就在于打擊投機需求。目前來看，開征物業稅并對居民適用按人均一定自住面積免稅的措施是控制投機需求的最理想方案，也是國際通行的做法。開征物業稅除了能夠起到穩定房地產價格的作用，還有如下一些制度價值：一是可以減少房屋空置現象，促使空置房業主抓緊出租房屋以平衡物業稅對其利益的侵蝕，從而提高了房屋使用效率；二是健全地方稅制體系，形成地方政府穩定的稅源；三是可以調控社會收入分配，縮小貧富差距，避免社會因兩極分化而撕裂對抗。

物業稅應該以提高住房使用效率和打擊投機需求作為自己的基本功能，不能將增加政府收入作為第一要務。因為目前我國政府收入占GDP的比重與世界大多數國家相比明顯偏高，而勞動者收入占比明顯偏低。因此，物業稅應對自住面積免稅，實行差別化征收。而且只有這樣才可以在稅賦負擔上區分自住需求與投機需求，從而加重投機需求的負擔。對于富翁階層確需居住較大面積，并有力支付物業稅的，政府應鼓勵和支持富人的需要，并從富人的奢侈消費中獲得物業稅收益。但是物業稅如果不對自住面積免稅的話，反而會因為窮人對物業稅更加敏感，進一步擴大貧富差距。另外，物業稅應按人均面積免征物業稅，而不是按家庭免征。這樣可以避免物業稅政策對我國家庭規模的不良影響，避免之前出現的“惡法”逼人假離婚的現象。

要達到上述區分自住需求與投資需求的目的，物業稅應該適用較高的稅率，至少要高于預期通貨膨脹率。以剔除房地產的保值功能，打擊投機需求，使住宅房地產回歸消費領域。另外，免稅面積的確定不能以目前人均住宅面積為依據，而應該以住宅面積的理想理論值為依據。十八屆三中全會要求全國允許單獨兩孩。要維持人口總數不變，必須一對夫婦平均生兩個孩子，理想的居住空間就變為三室一廳，也就是需要至少120平方米居住空間。所以說，免稅的額度應為人均60平方米比較合適。

（四）減少按揭貸款同時增加開發貸款

減少按揭貸款可以降低社會支付能力，從而降低房地產價格。主要措施包括提高首付比例和貸款利率。房地產價格的形成，跟金融資本的介入密切相關，它并非歷來如此。當國家沒有出臺個人貸款政策的時候，大多數人對房地產的購買力就是自己實際擁有的資金，彼時，房地產的價格很低。目前個人實際擁有的資金實力，并沒有出現天翻地覆的變化，房價卻上漲了10倍之多，實際上是金融資本作怪。1998年4月7日，人民銀行發布的《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》和《個人住房貸款管理辦法》取消了對個人住房貸款的限制，加之貸款經理杜撰的美國老太太與中國老太太的故事所引發的消費觀啟蒙，使中國房地產的價格在無數心甘情愿“房奴”的推動下一路高歌猛進，如脫韁野馬。如今，政府規定首套房且面積小于90平方米的，首付比例為20%，大于90平方米的首付比例為30%。也就是說，現實的房地產即期消費能力實際上是將居民實際支付能力放大3～5倍杠桿實現的。這是消費需求扭曲房價結構的隱秘機制形成的關鍵。正是這種虛假的支付能力導致房地產需求結構異化，進而為政府收取土地出讓金創造了巨大的操作空間。銀行的商業抵押貸款一般控制在貸出金額低于抵押房子總價50%的標準線以下，鮮有超過60%的抵押貸款。處于從審慎監管出發，為了避免房地產泡沫對銀行業的沖擊，應該統一將住房按揭貸款首付比例提升到50%以上，以維護我國金融安全，防患系統性風險。

增加開發貸款可以從金融領域支持房地產開發。之前，銀行業減少對開發商的開發貸款，使很多開發商轉而投靠影子銀行，加大了房地產開發的財務成本，擠壓房地產開發商的利潤空間，在平均利潤率原理的作用下，社會將減少對房地產開發的資本投入，導致房地產供給減少，房地產供給的減少反過來會進一步推高房地產價格。而且，停止為開發商貸款無法達到使銀行業規避房地產業泡沫破裂風險的目的，因為房地產開發的影子銀行業務將使房地產泡沫風險更加靠近信托、擔保、典當等其他金融機構。如果房地產業崩盤，風險經過其他金融行業一樣會傳遞到銀行業，從而可能造成系統性風險。因此，禁止給房地產商貸款的做法，并無法規避房地產業泡沫破裂可能給金融業帶來的風險。根本地防止風險的方法在于通過增加房地產的供給，穩定房地產價格，不使泡沫進一步增生，同時通過增加群眾收入盡快促使我國“房價收入比”回歸正常狀態。而防止銀行業開發貸款風險的方法是開發商應為銀行貸款提供足額的擔保；就這一點來說，政府目前要求的住房按揭貸款低首付比例實際上給銀行業帶來難于規避的風險。

注釋：

①這是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬（Andrewhamer）提出的一個世界銀行認為“比較理想”的房價收入比。黑馬指出，房價收入比高于6倍，就難以形成買方市場，要使人們買得起房，房價收入比要在5以下。

②2013年中國基尼系數為0.473，通常高于0.382的貧富差距警戒線，容易出現社會動蕩。

③1994年分稅制改革明確土地出讓金及部分房地產稅費歸地方政府。

④也有研究者將2010年的比例修正為40.1%，但仍然偏高，參見http：//blog.sina.com.cn/s/blog_5e4113c301016li4.html.

⑤“香港人優先”運動發起人張漢賢，由于心臟功能只有正常人的20%，無法正常工作，每月領取近三萬港元的傷殘綜援金以維持生活。2013年12月26日，他沖進中國人民住港部隊軍營從事反社會行動。參見http：//zh.wikipedia.org/wiki/張漢賢，維基百科。

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[1]陳波.中國房地產價過快上漲的原因、危害及調控對策[J].經濟研究導刊，2010，（18）：135-138.

[2]張振華.高房價是經濟問題還是政治問題——分析中國房價的政治經濟視角[J].西北師大學報（社會科學版），2010，（3）：89.

[3]李振國，徐光輝.我國高房價的成因及對策探析[J].湖南財政經濟學院學報，2012，（2）：33.

[4]鄒詩鵬.青年人的貧困、高房價與社會公正——基于馬克思主義公平理論的思考[J].南京社會科學，2010，（12）：39.

[5]高開仙，莫申生.高房價與福利效應、財富效應[J].企業經濟，2010，（2）：116.

[6]胡光志，鄧世緣.高房價的成因及其法律抑制對策——以財政分權為分析視角[J].學術論壇，2011，（2）：145-150.

[7]鄧華寧，葉鋒，李美娟.樓盤成本清單曝高房價內幕 國企搶地吹大資產泡沫[N].經濟參考報，2009-10-27.

[8]周天勇.中國住房問題的深層機理分析[J].中共中央黨校學報，2010，（2）：45.

[9]南方周末編輯部.2010年土地出讓金占地方財政收入的比例高達76.6%[EB/OL].[2011-01-14].http：//www.infzm.com/content/54644.

[10]徐滇慶.房價與泡沫[M].北京：機械工業出版社，2006.

[11]陳湘，陳文君，冷崇總.高房價的地方政府之責及其治理[J].價格月刊，2010，（4）：4.

[12]茅于軾.去年全國財政收入11.7萬億 占GDP比例創新高[EB/OL].地產中國網[2013-1-23].http：//house.china.com.cn/Specialreport/view/609358-2.htm.

[13]宋凱，彭陽坤.我國財政收入占GDP比重的比較研究[J].中國財政，2013，（14）.

[14]王慶.宏觀問題源于財政[J].財經，2013，（28）：57.

[15]代曉霞.中國居民消費率逐年下降 需調整收入分配制度[EB/OL].中國經濟網，[2013-01-14].http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201301/14/t20130114_24025144.shtml.

責任編輯、校對：張 然

Real Estate Prices Structural Adjustment and Economic Restructuring

Zhang Wei1，2， Shen Tao3

（1.Business Administration Postdoctoral， Fudan University，，Shanghai 200041， China；

2.Shanghai International Group Postdoctoral， Shanghai 200041， China；

3.School of Law， Shanghai University， Shanghai 200444， China；）

Abstract： Residential real estate prices significantly deviate from our normal. The analysis on real estate price structure shows that 33.86% of the composition of real estate prices flows to the government. The running the real estate price structure is a secret mechanism. This mechanism is changing the funds of the purchase of real estate that is originally part of the consumer sector for government investment capital and causes the imbalance of the proportion of economic structure between investment and consumption. This is contrary to our demands of accelerating economic restructuring and increasing the proportion of consumption in economic growth. In response to the above， that optimize the real estate price structure urgently is an effective measure to promote economic restructuring.

Key words： High real estate prices； Real estate price structure； Consumption structure； Economic restructuring； Land finance

收稿日期：2014-02-14

基金項目：上海國際集團博士后研究課題（2012-962-121232）

作者簡介：張偉（1973-），男，河南開封人，復旦大學工商管理博士后流動站博士后，上海國際集團博士后科研工作站研究員，研究方向為香港投融資；沈濤（1982-），女，江蘇徐州人，上海大學法學院法律碩士研究生，研究方向為房地產法。

注釋：

①這是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬（Andrewhamer）提出的一個世界銀行認為“比較理想”的房價收入比。黑馬指出，房價收入比高于6倍，就難以形成買方市場，要使人們買得起房，房價收入比要在5以下。

②2013年中國基尼系數為0.473，通常高于0.382的貧富差距警戒線，容易出現社會動蕩。

③1994年分稅制改革明確土地出讓金及部分房地產稅費歸地方政府。

④也有研究者將2010年的比例修正為40.1%，但仍然偏高，參見http：//blog.sina.com.cn/s/blog_5e4113c301016li4.html.

⑤“香港人優先”運動發起人張漢賢，由于心臟功能只有正常人的20%，無法正常工作，每月領取近三萬港元的傷殘綜援金以維持生活。2013年12月26日，他沖進中國人民住港部隊軍營從事反社會行動。參見http：//zh.wikipedia.org/wiki/張漢賢，維基百科。

參考文獻：

[1]陳波.中國房地產價過快上漲的原因、危害及調控對策[J].經濟研究導刊，2010，（18）：135-138.

[2]張振華.高房價是經濟問題還是政治問題——分析中國房價的政治經濟視角[J].西北師大學報（社會科學版），2010，（3）：89.

[3]李振國，徐光輝.我國高房價的成因及對策探析[J].湖南財政經濟學院學報，2012，（2）：33.

[4]鄒詩鵬.青年人的貧困、高房價與社會公正——基于馬克思主義公平理論的思考[J].南京社會科學，2010，（12）：39.

[5]高開仙，莫申生.高房價與福利效應、財富效應[J].企業經濟，2010，（2）：116.

[6]胡光志，鄧世緣.高房價的成因及其法律抑制對策——以財政分權為分析視角[J].學術論壇，2011，（2）：145-150.

[7]鄧華寧，葉鋒，李美娟.樓盤成本清單曝高房價內幕 國企搶地吹大資產泡沫[N].經濟參考報，2009-10-27.

[8]周天勇.中國住房問題的深層機理分析[J].中共中央黨校學報，2010，（2）：45.

[9]南方周末編輯部.2010年土地出讓金占地方財政收入的比例高達76.6%[EB/OL].[2011-01-14].http：//www.infzm.com/content/54644.

[10]徐滇慶.房價與泡沫[M].北京：機械工業出版社，2006.

[11]陳湘，陳文君，冷崇總.高房價的地方政府之責及其治理[J].價格月刊，2010，（4）：4.

[12]茅于軾.去年全國財政收入11.7萬億 占GDP比例創新高[EB/OL].地產中國網[2013-1-23].http：//house.china.com.cn/Specialreport/view/609358-2.htm.

[13]宋凱，彭陽坤.我國財政收入占GDP比重的比較研究[J].中國財政，2013，（14）.

[14]王慶.宏觀問題源于財政[J].財經，2013，（28）：57.

[15]代曉霞.中國居民消費率逐年下降 需調整收入分配制度[EB/OL].中國經濟網，[2013-01-14].http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201301/14/t20130114_24025144.shtml.

責任編輯、校對：張 然

Real Estate Prices Structural Adjustment and Economic Restructuring

Zhang Wei1，2， Shen Tao3

（1.Business Administration Postdoctoral， Fudan University，，Shanghai 200041， China；

2.Shanghai International Group Postdoctoral， Shanghai 200041， China；

3.School of Law， Shanghai University， Shanghai 200444， China；）

Abstract： Residential real estate prices significantly deviate from our normal. The analysis on real estate price structure shows that 33.86% of the composition of real estate prices flows to the government. The running the real estate price structure is a secret mechanism. This mechanism is changing the funds of the purchase of real estate that is originally part of the consumer sector for government investment capital and causes the imbalance of the proportion of economic structure between investment and consumption. This is contrary to our demands of accelerating economic restructuring and increasing the proportion of consumption in economic growth. In response to the above， that optimize the real estate price structure urgently is an effective measure to promote economic restructuring.

Key words： High real estate prices； Real estate price structure； Consumption structure； Economic restructuring； Land finance

收稿日期：2014-02-14

基金項目：上海國際集團博士后研究課題（2012-962-121232）

作者簡介：張偉（1973-），男，河南開封人，復旦大學工商管理博士后流動站博士后，上海國際集團博士后科研工作站研究員，研究方向為香港投融資；沈濤（1982-），女，江蘇徐州人，上海大學法學院法律碩士研究生，研究方向為房地產法。

注釋：

①這是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬（Andrewhamer）提出的一個世界銀行認為“比較理想”的房價收入比。黑馬指出，房價收入比高于6倍，就難以形成買方市場，要使人們買得起房，房價收入比要在5以下。

②2013年中國基尼系數為0.473，通常高于0.382的貧富差距警戒線，容易出現社會動蕩。

③1994年分稅制改革明確土地出讓金及部分房地產稅費歸地方政府。

④也有研究者將2010年的比例修正為40.1%，但仍然偏高，參見http：//blog.sina.com.cn/s/blog_5e4113c301016li4.html.

⑤“香港人優先”運動發起人張漢賢，由于心臟功能只有正常人的20%，無法正常工作，每月領取近三萬港元的傷殘綜援金以維持生活。2013年12月26日，他沖進中國人民住港部隊軍營從事反社會行動。參見http：//zh.wikipedia.org/wiki/張漢賢，維基百科。

參考文獻：

[1]陳波.中國房地產價過快上漲的原因、危害及調控對策[J].經濟研究導刊，2010，（18）：135-138.

[2]張振華.高房價是經濟問題還是政治問題——分析中國房價的政治經濟視角[J].西北師大學報（社會科學版），2010，（3）：89.

[3]李振國，徐光輝.我國高房價的成因及對策探析[J].湖南財政經濟學院學報，2012，（2）：33.

[4]鄒詩鵬.青年人的貧困、高房價與社會公正——基于馬克思主義公平理論的思考[J].南京社會科學，2010，（12）：39.

[5]高開仙，莫申生.高房價與福利效應、財富效應[J].企業經濟，2010，（2）：116.

[6]胡光志，鄧世緣.高房價的成因及其法律抑制對策——以財政分權為分析視角[J].學術論壇，2011，（2）：145-150.

[7]鄧華寧，葉鋒，李美娟.樓盤成本清單曝高房價內幕 國企搶地吹大資產泡沫[N].經濟參考報，2009-10-27.

[8]周天勇.中國住房問題的深層機理分析[J].中共中央黨校學報，2010，（2）：45.

[9]南方周末編輯部.2010年土地出讓金占地方財政收入的比例高達76.6%[EB/OL].[2011-01-14].http：//www.infzm.com/content/54644.

[10]徐滇慶.房價與泡沫[M].北京：機械工業出版社，2006.

[11]陳湘，陳文君，冷崇總.高房價的地方政府之責及其治理[J].價格月刊，2010，（4）：4.

[12]茅于軾.去年全國財政收入11.7萬億 占GDP比例創新高[EB/OL].地產中國網[2013-1-23].http：//house.china.com.cn/Specialreport/view/609358-2.htm.

[13]宋凱，彭陽坤.我國財政收入占GDP比重的比較研究[J].中國財政，2013，（14）.

[14]王慶.宏觀問題源于財政[J].財經，2013，（28）：57.

[15]代曉霞.中國居民消費率逐年下降 需調整收入分配制度[EB/OL].中國經濟網，[2013-01-14].http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201301/14/t20130114_24025144.shtml.

責任編輯、校對：張 然

Real Estate Prices Structural Adjustment and Economic Restructuring

Zhang Wei1，2， Shen Tao3

（1.Business Administration Postdoctoral， Fudan University，，Shanghai 200041， China；

2.Shanghai International Group Postdoctoral， Shanghai 200041， China；

3.School of Law， Shanghai University， Shanghai 200444， China；）

Abstract： Residential real estate prices significantly deviate from our normal. The analysis on real estate price structure shows that 33.86% of the composition of real estate prices flows to the government. The running the real estate price structure is a secret mechanism. This mechanism is changing the funds of the purchase of real estate that is originally part of the consumer sector for government investment capital and causes the imbalance of the proportion of economic structure between investment and consumption. This is contrary to our demands of accelerating economic restructuring and increasing the proportion of consumption in economic growth. In response to the above， that optimize the real estate price structure urgently is an effective measure to promote economic restructuring.

Key words： High real estate prices； Real estate price structure； Consumption structure； Economic restructuring； Land finance

收稿日期：2014-02-14

基金項目：上海國際集團博士后研究課題（2012-962-121232）

作者簡介：張偉（1973-），男，河南開封人，復旦大學工商管理博士后流動站博士后，上海國際集團博士后科研工作站研究員，研究方向為香港投融資；沈濤（1982-），女，江蘇徐州人，上海大學法學院法律碩士研究生，研究方向為房地產法。