試析城市公共綠地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式

張午聲

（麗水學(xué)院，浙江 麗水 323000）

綠地能夠凈化城市的空氣，對(duì)居民的日常生活有重要影響。尤其是現(xiàn)在城市化發(fā)展的速度不斷加快，綠地在使人們減輕工作壓力等其它方面有著很明顯的優(yōu)勢(shì)和效果。一直以來(lái)對(duì)公共綠地的建設(shè)都是由政府相關(guān)部門經(jīng)營(yíng)和策劃的，以前是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度，現(xiàn)在不同了相關(guān)部門對(duì)公共綠地的建設(shè)存在著較大的負(fù)擔(dān)與壓力，居民不斷提高對(duì)綠地的要求，不論是栽植還是各種娛樂(lè)設(shè)施在投資方面不斷增長(zhǎng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)公共綠地探求新的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)成了非常重要的問(wèn)題。

1 公共綠地開發(fā)的概念

公共綠地開發(fā)是把土地開發(fā)作為基礎(chǔ)的，通常情況下的土地開發(fā)有開墾荒地，對(duì)開發(fā)過(guò)的土地增加投資與勞動(dòng)量，集中在一起利用。例如復(fù)墾工廠的廢棄地、開發(fā)農(nóng)村閑置地、對(duì)缺乏肥力的土地與舊城區(qū)進(jìn)行改造。對(duì)綠地開發(fā)最終的結(jié)果是城市綠地、后期投資與改造，建立一個(gè)以開發(fā)綠地為目標(biāo)的活動(dòng)。城市綠地開發(fā)的投資方式有兩種：一個(gè)是財(cái)政部門單獨(dú)投資；一個(gè)是他們和私人建立起的聯(lián)合投資方式。單獨(dú)投資是由政府負(fù)責(zé)和管理綠地建設(shè)過(guò)程中的全部事項(xiàng)。聯(lián)合投資是指一方具備所要求的開發(fā)資質(zhì)，另一方或多方負(fù)責(zé)土地使用權(quán)或資金、技術(shù)、勞務(wù)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)與收益都是共同承擔(dān)和獲得的，在這種前提下對(duì)公共綠地進(jìn)行合作開發(fā)的一種建設(shè)項(xiàng)目。

2 在公共綠地的開發(fā)過(guò)程中經(jīng)常遇到的問(wèn)題

在公共綠地開發(fā)的初期階段，，因?yàn)檫@種開發(fā)性建設(shè)工程沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益。這就使城市政府大力追求那些有直接利益的開發(fā)項(xiàng)目，導(dǎo)致對(duì)公共綠地建設(shè)的不重視。既是城市政府開始重視公共綠地開發(fā)工作，但是因?yàn)槿纹谡?jī)的存在與影響，他們大都是調(diào)動(dòng)人力物力，去提高城市的建設(shè)規(guī)模、檔次和形象，而以公共綠地為對(duì)象的布局、規(guī)模與系統(tǒng)的分析和探討比較缺乏，對(duì)綠地功能沒(méi)有進(jìn)行充分的運(yùn)用，使對(duì)公共綠地的開發(fā)不能持續(xù)下去。

有些實(shí)例中公共綠地的物質(zhì)環(huán)境獲得較大改善，環(huán)境外溢性給周邊土地帶來(lái)了不少好處，但是因?yàn)槿鄙龠@樣一種體制，把從公共綠地中收獲的經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施再分配與補(bǔ)償，這就造成一方面土地增值給周邊地產(chǎn)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，對(duì)周邊地塊的開發(fā)不能進(jìn)行有效控制處于一種混亂狀態(tài)；另一方面，后期的管理與維護(hù)工作沒(méi)人在意，最終造成整體環(huán)境品質(zhì)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的提高。

3 對(duì)公共綠地探索出的新型開發(fā)模式

對(duì)開發(fā)者來(lái)說(shuō)開發(fā)公共綠地不能直接獲利，但是外部效益卻比較明顯，環(huán)境品質(zhì)得到提高，周圍的土地與房地產(chǎn)也會(huì)跟著升值，這就是間接的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)公共綠地也可以創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式，政府負(fù)責(zé)公共綠地項(xiàng)目這一塊，直接或通過(guò)招標(biāo)的方式交給投資商讓他們做開發(fā)建設(shè)與維護(hù)管理工作，還要不斷完善管理控制與監(jiān)督評(píng)價(jià)的系統(tǒng)，給市民提供高質(zhì)量的綠地，投資上也可以獲利，途徑有建設(shè)過(guò)程、開發(fā)周圍的升值地塊等，成為一個(gè)投資者與經(jīng)營(yíng)者。

有一個(gè)很常見的開發(fā)經(jīng)營(yíng)體制：公共民營(yíng)合作制，它的特點(diǎn)是共享收益，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任進(jìn)行各自明確的承擔(dān)。該模式中，常常會(huì)把公共事業(yè)或項(xiàng)目的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)都交給私人投資商，這樣很容易引進(jìn)專業(yè)水平較高的管理模式，實(shí)現(xiàn)建立規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)體制、提升服務(wù)質(zhì)量的目的。隨著競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立，用招標(biāo)方式來(lái)獲得最好的投資商、建設(shè)商與運(yùn)營(yíng)商，有效降低建設(shè)與運(yùn)營(yíng)等其他環(huán)節(jié)的成本，確保服務(wù)質(zhì)量同時(shí)也使消費(fèi)者利益得到保障。公共民營(yíng)合作制在實(shí)際中有多種形式，投資方式不固定。

增加周邊地產(chǎn)的稅收或者私人募捐，由政府實(shí)時(shí)的建設(shè)、管理與經(jīng)營(yíng)。政府首先尋找合作對(duì)象，由合作伙伴出資，政府所做的是修建、管理與經(jīng)營(yíng)。完工后，對(duì)周邊地產(chǎn)該合作伙伴有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)榫G地引起的周邊地塊升值，這樣的的結(jié)果是雙贏的，該種方式的原則是誰(shuí)獲得利益，誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任，在國(guó)外這種方式也是很常見的。政府與私人按比例投資，共同建設(shè)與管理。這兩個(gè)主體的投資方式有完全合作，一起開展投資、管理與經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)按合同分配；另一個(gè)是政府先投資并進(jìn)行開發(fā)，然后再找私人單位進(jìn)行合作包括投資與擴(kuò)建等，給他們經(jīng)營(yíng)權(quán)但有時(shí)間限制，到期后綠地由政府經(jīng)營(yíng)與管理。

把綠地交給房地產(chǎn)商來(lái)建設(shè)，也就是它是整體建筑工程的組成部分，例如在一個(gè)比較大的范圍內(nèi)把商業(yè)、居住、交通、景觀等其它功能放在一起開發(fā)，這是一個(gè)公共環(huán)境的建設(shè)。私人投資商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)首先要經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)，對(duì)公共綠地進(jìn)行的建設(shè)、管理與經(jīng)營(yíng)政府有權(quán)參與其中，私人投資商要根據(jù)政府的要求來(lái)建設(shè)綠地，對(duì)于建成后的管理與經(jīng)營(yíng)責(zé)任要兩方面按照合同一起承擔(dān)。該模式努力把公共利益、共同利益與個(gè)體利益結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)互通、共贏的目的，有效提升整個(gè)范圍的環(huán)境品質(zhì)

在我國(guó)應(yīng)用了公共民營(yíng)合作制后，政府能按需劃撥土地，但是政府和私人投資商之間在協(xié)調(diào)方面也會(huì)產(chǎn)生較多問(wèn)題。要達(dá)到高質(zhì)量合作的目的，這幾個(gè)方面需要格外注意：（1）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。政府與私人投資商都有各自的利益，他們要通過(guò)合作去獲得，合作前對(duì)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的調(diào)查與評(píng)估，看看合作對(duì)雙方利益的滿足有多大概率。（2）綠地周邊土地及其使用性質(zhì)。對(duì)于周邊土地它的現(xiàn)狀、使用性質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、投資等，這些都要調(diào)查清楚，才能更方便的找到最合適的私人投資商，并且對(duì)合作條件的提出也有較大幫助，通過(guò)合作才能贏取更大的利益。（3）選定合作目標(biāo)和開發(fā)程序。增強(qiáng)目標(biāo)與開發(fā)程序的明確化有利于合作成功，還有在后期的管理，在雙方對(duì)這些都很明確的情況下，才能在建設(shè)中做到權(quán)責(zé)分明，使項(xiàng)目按照預(yù)定的計(jì)劃與目標(biāo)向前進(jìn)行。（4）商定監(jiān)控措施和管理協(xié)議。政府的有關(guān)部門要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，努力把握施工質(zhì)量與進(jìn)度，使私人投資商嚴(yán)格按照合同上對(duì)質(zhì)量與工期的協(xié)議完成合作。施工完后要就稍后的管理與經(jīng)營(yíng)簽訂協(xié)議，給以后的修繕與管理提供合理、科學(xué)的依據(jù)。

4 總結(jié)

公共綠地對(duì)城市居民的生活有較大的影響作用，現(xiàn)在隨著城市規(guī)劃這門學(xué)科的發(fā)展，有必要把公共綠地當(dāng)成專門項(xiàng)目來(lái)討論和研究，它雖然是公益項(xiàng)目，私人投資商的加入給他帶來(lái)了活力，但是私人投資體制還需要進(jìn)一步完善，避免體制漏洞給雙方帶來(lái)糾紛。在對(duì)公共綠地進(jìn)行開發(fā)、設(shè)計(jì)、審批與管理這些過(guò)程中，管理部門應(yīng)該從以往那些失敗的案例中吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，使對(duì)于公共綠地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式不斷完善。

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