中國房地產企業稅負水平的調整及政策選擇研究

韋仙榮

摘 要：房地產企業稅收負擔問題歷來是關系國計民生和地方經濟發展最尖銳、最敏感的問題之一，通過對房地產業稅收負擔的研究為政府和企業就企業稅收負擔問題提出一些可供借鑒的對策，在對稅收負擔進行測算的基礎上，深刻剖析中國現行房地產稅制所存在的問題，提出中國房地產稅制改革的具體建議，為房地產企業的健康發展創造一個公平、公正、公開的競爭環境。

關鍵詞：房地產；稅收負擔；企業稅負；稅收制度改革

中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）12-0073-03

一、研究背景與選題意義

房地產企業稅收負擔問題歷來是關系國計民生和地方經濟發展最尖銳、最敏感的問題之一，它猶如一把雙刃劍，一方面，政府可以通過減稅免稅、降低稅負等措施，有效刺激需求，引導投資，推動房地產企業的發展，拉到經濟增長，從而達到擴充經濟規模和經濟總量的目標；另一方面，政府憑借政治權力又必須選擇適度的稅負水平，籌集足夠的財政資金，以確保國家機器的正常運轉和各項事業的蓬勃發展。所以，房地產企業稅收負擔水平的輕重高低、合理與否并不是一個孤立存在的問題，它不僅與國家對房地產業的產業政策、宏觀調控目標及政府財政收入等方針政策息息相關，更與所有國有、集體、股份制、外資、私營企業等不同納稅主體的經濟利益分配緊密相關。

究竟房地產企業發展現狀如何，其稅收負擔水平如何，影響房地產企業稅收負擔的因素有哪些，筆者認為，不能僅僅從一些表象看問題，而應該運用稅收經濟學的基本理論，客觀公正地分析目前中國房地產企業的稅收負擔問題。在這樣的背景之下，筆者認為，研究房地產企業稅收負擔具有重要的理論價值和深遠的現實意義。

二、當前中國現行房地產稅制整體上存在的主要問題

（一）稅制結構不完善，造成稅負不合理

1.因房地產流通環節不同造成稅負不合理

現有稅收制度在房地產的交易環節設置了主要稅種，而在房地產保有環節設計的稅種非常少，且免稅范圍大。這種模式造成了明顯的各階段的稅負不公。

一般而言，房地產交易環節包括房地產的轉讓、交換等多種情況，涉及房地產企業的稅種有營業稅、城建稅、所得稅、土地增值稅等，同時負擔相應的費用。從名義稅負水平看，營業稅及其附加稅率可達5.5%，土地增值稅30%～60%，企業所得稅33%，房地產交易環節總體稅負稅水平相當于銷售收入或經營收入的23%左右，名義稅負水平明顯偏重。在加上所負擔的相關收費，其負擔更重，可以說在交易環節房地產產業的承擔的稅費負擔最重。

而前房地產稅制“重流轉輕保有”的現象，一方面，對房地產交易環節征收重稅實際增加了房地產企業出讓房產的成本，出去轉嫁部分，自己仍然要承擔較高稅收負擔，這不僅提高了新建商品房的價格，帶動整個市場價格的上揚，同時也制約市場正常的生產進程，阻礙了房地產市場的形成和發展。另一方面，房地產保有環節稅費種類過少，使得投機性購房成為可能，易造成房產和土地的閑置與浪費。土地保有階段稅負輕，進入市場流通的土地則要承受過高的稅負，抑制了土地的流動和正常的市場交易，減少了土地的有效供給，激發了土地價格上漲。

2.因納稅人的身份不同造成的稅負不合理

中國的房地產市場存在內外兩套稅制，使得中國的納稅人由于其身份的不同而造成了稅負的不公平，具體分析如下：（1）所得稅。中國分別對內資房地產企業開征企業所得稅，對涉外房地產企業開征外商投資企業和外國企業所得稅。企業所得稅的稅率是33%，而外商投資企業和外國企業所得稅的稅率為正稅30%+3%的地方稅附加。同時，各地方為吸引外資，往往對在本地區投資的外商免征3%的地方稅附加，另外，稅法中還有很多關于外商投資企業和外國企業的優惠政策，使得外商投資房地產企業和外國房地產企業所承擔得所得稅稅負水平明顯的低于國內房地產企業，造成了所得稅的稅負不公。（2）房產稅、城鎮土地使用稅和城市房地產稅。對內資企業開征房產稅和城鎮土地使用稅，而對外資企業則只開征城市房地產稅，并且僅對房產征稅，對地產不征稅。對外資企業繼續征收城市房地產稅。城市房地產稅僅適用于外商投資企業、外國企業和外國人，而且僅對房產征稅。以房價為計稅依據，適用稅率為1.2%。另外，稅法中還對外資企業有許多關于城市房地產稅的優惠政策。可見城市房地產稅的稅負水平要比內資企業的房產稅和土地使用稅的稅負水平低，有違稅負公平原則。（3）城市維護建設稅和教育費附加。對內資房地產企業開征城建稅和教育費附加；而對外資房地產企業則不征收此稅費。對此稅法有明確的規定。可以看出，相對于內資房地產開發企業，外資房地產企業的稅負相對較輕。（4）耕地占用稅。對內資企業占用耕地征收耕地占用稅，而對外資企業卻不征收。相對于內資房地產企業，外資企業稅負進一步減輕。

由于兩套稅制的并存，中國房地產市場上的內資企業和外資企業在稅負上有相當大的差異，內資企業稅負水平明顯要高于外資企業，這種差異必然影響內外資房地產企業的公平競爭，不利于促進本國房地產行業的發展。

（二）主要稅種存在的問題

中國目前的房地產稅費體系混亂，具體表現在：

1.稅費并立

在中國現行的稅費體制下，幾乎所有的收費項目都是以行為來征收，與同時以行為目的來征收的稅中相互重疊、并立。例如，在市政基礎設施建設方面，城建稅與“市政設施建設費”、“城市規劃建設費”和“商業網點配套費”同屬一個性質。對同一納稅人的統一行為出于同一目的而交叉征收稅、費，形成了“稅上加費，費上加稅”的局面，大大加重了企業的稅收負擔。

2.稅費繁重

中國涉及房地產業的各種收費項目繁多，且費項總數遠要多于稅種總數。以江蘇省為例，與房地產開發及銷售有關的費種有68種，其中前期工程階段有33項，工程建造階段有17項，房地產交易階段有10項，而在房地產使用階段共有8項。房地產收費項目主要分為行政事業性收費和中介服務及經營性收費，分別由建設單位和相關單位繳納。據有關調查統計，當前商品房價格構成中土地費用及市政配套費用約占60%左右；建筑安裝費占30%左右；稅收占10%左右。endprint

涉及房地產企業的收費項目繁多，首當其沖的是房地產開發環節費的比重過大。在房地產開發、流通階段，頻繁對房地產企業征收稅費，必然導致房地產的成本和價格大幅提高，嚴重扭曲了房產的真實價值，直接加重房地產企業的稅收負擔。政府收費的混亂無序，缺少法律依據，在征管上隨意性較大，使得房地產企業對征費行為的規范性和穩定性產生懷疑，從而影響到房地產開發的規模和房地產市場的繁榮。

三、調整房地產企業稅負水平的相關政策選擇

在對影響房地產業發展的稅收制度進行分析后，以促進經濟增長為出發點，針對影響中國房地產業稅負水平的原因，找到能降低房地產業總體稅負水平，相應促進房地產市場完善和發展的稅收制度成為一項重要而緊迫的任務。

根據中國房地產業目前的發展形勢，借鑒國外房地產稅制方面的先進經驗，參照國際管理，我們認為，中國應該在清理不合理收費項目的基礎上，完善土地稅法體系，建立以物業稅為主導，其他房地產稅費為輔的科學合理的房地產稅費體系，以促進中國房地產業的健康發展。

（一）清理不合理收費，理順稅費體系

清理不合理不合法的收費項目，是減輕房地產企業稅收負擔的前提。規范和完善中國房地產收費體系的相關措施具體如下：

首先，清理各種市政和基礎設施建設費，解決重復征收的弊端。基礎設施建設費是按有關規定由開發商支付的紅線內外的道路和管理工程的建設費用。在當前的條件下，應對基礎設施建設的費用進行劃分，以住宅小區建設項目為例：小區紅線外的建設費用，以及儲蓄所、醫院、學校等所使用的基礎設施建設費用，應由政府負責出資解決；小區紅線內的，屬于商品住宅部分及由開發商管理的經營性配套部分所使用的基礎設施建設費用，應當由房地產企業來承擔，并攤入房價。在土地出讓金構成中，可剔除地方基礎設施建設投資，以免重復征收。相應可取消的費用包括消防設備設施費、供水設施費、城市園林綠地建設費用。

其次，科學地確定稅費體系，進一步理順稅費關系，通過費改稅，進一步減輕房地產企業的負擔。保留補償性、資源性和證照性的收費項目，對一部分納入國家預算，同時管理比較規范收費項目可考慮保留，其他屬于管理性和建設性的項目均取消，一部分收入可通過費改稅取代。取締不合理、不合法的收費項目，以減輕房地產企業的稅外的負擔，將具有經營性質的房地產收費從行政事業性收費中分離出去，以規范政府行為；將一部分房地產收費改為稅，如可以將耕地復墾基金、新菜地建設基金、征地管理費合并到耕地占用稅中一次性征收；對確需保留的收費項目則通過“規范費”的辦法分別納入“規費”和“使用費”系列，并納入財政預算內管理。

（二）完善中國土地稅法體系

1.完善耕地占用稅

如前所述，耕地占用稅存在征稅范圍過窄，僅限于農用耕地；以納稅人占用耕地的面積為計稅依據不能反映土地價值；稅率過低等問題，因此對耕地占用稅進行改革非常必要。

具體改革措施有：首先，征稅范圍應該包含耕地、灘涂、林地、養殖水面、草地等，同時應把外資企業納入征稅范圍，做到內外統一。其次，提高耕地占用稅的稅率，同時充分考慮地區差別、土地用途等相關因素，靈活設計稅率，與經濟發展水平保持一致。第三，改革耕地占用稅的計稅依據，把從量計征改為從價計征，以土地的評估價值為計稅依據，這樣能夠使稅額的大小與土地的價值聯系起來，從而使稅額與日益升高的土地價格相協調，實現真正的稅負公平。

耕地占用稅稅款納入地方財政預算，實行專款專用。專項用于農（耕）地的開發、治理和保護，切實體現“取之于農，用之于農”的原則。由于被征用的耕地在法律上為村集體所有，承包到戶的耕地是農民賴以生存的基礎，隨著城市化進程的加快，失地農民將越來越多，將一部分耕地占用稅收入用于農民特別是失地農民的社會保障也是十分必要的。

2.適時停征土地增值稅

土地增值稅在設立的初期在一定程度上改善了當時的市場秩序，也增加了一部分稅收收入。但是，卻忽視了中國現有的經濟狀況和征收能力。筆者認為應該適時停征土地增值稅是基于以下幾點考慮：首先，中國土地增值稅稅額占稅收收入總額的比重不大，以江蘇省為例，土地增值稅占稅收收入總額的0.7%左右，因此，取消土地增值稅不會對財政收入產生較大影響。其次，目前中國國有企業產權重組情況越來越普遍，土地增值稅對很多過去以低價取得土地使用權的國企產權轉讓形成了現實的障礙。再次，對房地產增值額課以較重的土地增值稅，并不能抑制房地產企業的投機行為，也不會防止房地產業的過快過熱。納稅人會選擇多次轉讓土地或房產，或長期不裝讓，或以較低增值稅率短期持有的方式來了避免或降低其稅收負擔。這樣，土地增值稅的開征在客觀上阻礙了土地的長期開發經營，形成了對房地產業的扭曲調節。

（三）規范房地產交易稅收，降低房地產交易環節稅負

對房地產轉讓簽訂的產權轉移書或契約，存在印花稅和契稅的重復征收的情況。而對房地產的繼承與贈與行為卻沒有課稅。總體上看，中國房地產交易環節稅負過重，阻礙了房地產的流通和房地產企業的發展。

1.調整契稅和印花稅

契稅和印花稅均以房屋權屬、轉移土地為征稅對象，產生了重復征稅問題。就房地產交易階段而言，不僅要按房產價格的3%～5%繳納契稅，還需繳納5‰的印花稅，加重納稅人的稅收負擔。因此，建議把印花稅中涉及的相關應稅行為歸并到契稅中，統一征收契稅。

2.適時開征遺產稅和贈與稅

隨著經濟的發展，人民生活水平有了普遍提高，特別是分配制度的變化使得一部分人已經先富起來，開征遺產稅和贈與稅的基礎已經具備。從稅制的完善上看，開征遺產稅和贈與稅，將彌補無償取得和轉讓房地產環節稅收調節的缺位，使房地產交易稅制覆蓋整個交易流程。

四、總結

在看到中國房地產業蓬勃發展所取得的輝煌成就的同時，對其暴露的各種問題也不能不引起我們的關注。本文在通過對房地產業存在問題的相關分析，得出了中國房地產稅制和部分稅種存在問題：稅制結構不完善，“重交易輕保有”等問題的存在造成稅負不合理，稅費種類繁多，進一步加重了房地產企業的稅收負擔；房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等稅種在課稅范圍、計稅依據、稅率的設計等方面均存在問題。現行的房地產企業稅收制度不健全，不能適應經濟快速發展的要求，也沒有發揮稅收應有的調節作用。針對影響房地產企業稅負的相關問題，筆者認為應該從清理不合理收費、完善土地稅法體系入手，規范房地產交易稅收，降低房地產交易環節稅負，為房地產市場創造良好的環境，從而達到降低商品房價格的目的。

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[責任編輯 陳丹丹]endprint