淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制

劉文

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)近年來激烈的市場競爭，國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺，開發(fā)成本的不斷上漲，企業(yè)利潤空間的不斷縮小，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制管理就顯得尤為重要。針對成本核算中出現(xiàn)的諸多問題，制定相應(yīng)的成本控制措施，加大財稅監(jiān)管力度，向控制、監(jiān)督、管理要效益。

關(guān)鍵詞：成本核算 控制 監(jiān)督管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是中央政府收入的重要來源，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的作用。在如今房地產(chǎn)市場十分規(guī)范的情況下，價格戰(zhàn)將是一種趨勢，必將成為市場競爭中更為現(xiàn)實的手段和方法。隨著全球金融危機(jī)的不斷擴(kuò)大，如何加強(qiáng)開發(fā)項目的成本控制顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。主要核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，包括成本費(fèi)用的歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)和開發(fā)項目成本計算等內(nèi)容。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

（一）投資階段存在的問題

近年來土地開發(fā)成本越來越高，原先土地開發(fā)成本占總支出的20%-30%，現(xiàn)在上升到30%-35%左右。有些中小房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占先機(jī)，對項目的可行性沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研和風(fēng)險分析，投資項目盲目上馬，輕者加大項目投資成本，重者導(dǎo)致資金鏈斷裂投資失敗，形成爛尾樓或者形成后期產(chǎn)品滯銷，公司積壓大量房源。

由于房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，企業(yè)自籌資金很難能夠滿足運(yùn)營需要，大部分投資要依靠貸款，企業(yè)可以通過銀行貸款、信托公司貸款、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆借等多種渠道進(jìn)行融資。由于貸款渠道不同，就會產(chǎn)生利率差異。有些信托公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)的拆借存在利率高，不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，開具利息單據(jù)。稅法規(guī)定可以稅前扣除的利息金額最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，加大企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）項目施工階段存在的問題

前期工程成本費(fèi)用占項目總支出的3%左右，企業(yè)容易忽視該項費(fèi)用的控制與管理，錯誤的認(rèn)為前期成本是開發(fā)企業(yè)不可控制的，從而導(dǎo)致雖然房地產(chǎn)公司實行了一系列的工程造價控制與管理，但是也未能達(dá)到預(yù)期低成本高收益的目標(biāo)。

甲方供應(yīng)設(shè)備和主要材料費(fèi)約占工程建安成本的50%左右，所以對加工設(shè)備和主要材料的品質(zhì)、性能各方面應(yīng)該嚴(yán)加管控。施工承包單位一般是通過投標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)查分析，擇優(yōu)競標(biāo)后選取的。有些施工單位為了能夠順利中標(biāo)，會打甲供材的價格優(yōu)勢戰(zhàn)，假如公司采購人員不夠?qū)I(yè)、素質(zhì)不高。就會讓施工單位鉆空子，在施工過程中供應(yīng)的材質(zhì)（如外墻漆、隔熱板、裝飾材料等）以次充好。導(dǎo)致房屋交付后出現(xiàn)墻面滲水等質(zhì)量問題，耽誤工程進(jìn)度與交房時間，使公司與施工方、業(yè)主產(chǎn)生分歧，企業(yè)形象受損。

虛增建安成本。施工單位利用審計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對建筑工程定額不熟悉。通過套用不合理的定額達(dá)到隱蔽高估冒算的目的，給施工單位大量空子可鉆，使開發(fā)企業(yè)蒙受損失。

（三）工程結(jié)算階段存在的問題

結(jié)算階段的突出特點是：大量性、集中性、復(fù)雜性。由于各部門溝通不暢，具體操作人員水平有限，公司領(lǐng)導(dǎo)層“一言堂”。導(dǎo)致款項決算與結(jié)算上出現(xiàn)漏洞，產(chǎn)生主觀上的錯誤，給企業(yè)造成不必要的損失。

二、降低開發(fā)成本，加強(qiáng)成本管控的途徑

（一）投資階段

在投資決策階段首先要組建一支經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術(shù)人才項目組，項目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、造價工程師、工程技術(shù)及投資分析人員（或總會計師）、營銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、經(jīng)營管理人員（項目經(jīng)理）。項目組應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險分析到投資估算的全過程工作。

開發(fā)公司應(yīng)在拿地前做好充分準(zhǔn)備，積極調(diào)動一切資源，多途徑尋找開發(fā)項目，對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險及升值空間，土地出讓金可參考近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。

項目立項后，公司要組建一支優(yōu)秀的動遷工作小組，取得政府相關(guān)部門的支持及時凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶及房屋建造，減少代征土地，按政府規(guī)定從嚴(yán)掌控征地拆遷各項費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及被拆遷戶安置用房的面積，做好拆遷安置工作，最大限度的降低土地征用及拆遷成本。

貸款利息的控制。對資金的運(yùn)用做好周密的計劃，首選銀行貸款，但是現(xiàn)在由于房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，銀行對房地產(chǎn)的貸款進(jìn)行了嚴(yán)格限制。企業(yè)為了解決資金困難必須通過信托公司貸款或者進(jìn)行同行業(yè)拆借。對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)，實行滾動開發(fā)，在總的開發(fā)過程中一方面投入資金，另一方面部分完工項目就可以收回資金償還部分貸款。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇還款方式，還可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)自己利息損失降低到最小。

（二）項目施工階段

前期工程費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門的協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其即符合政府要求，又滿足項目開發(fā)利益。“三通一平”和臨時設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。對前期成本的控制除了溝通與預(yù)算之外，還需要采取以下措施：提高開發(fā)工程前期地質(zhì)勘探工作準(zhǔn)確性；實現(xiàn)設(shè)計方案優(yōu)化；項目立項前就要確立成本控制；采用公開招標(biāo)的方式降低前期成本費(fèi)用。

甲供材應(yīng)由采購部門實施控制，制定具體的規(guī)章制度及控制措施。如電梯、水泵、配電箱等大型設(shè)備也應(yīng)采取甲供形式，一則不會投入很多精力，二則可以節(jié)約很多支出。開發(fā)商可以采取招標(biāo)形式，要求采購部門在招標(biāo)計劃中，明確招標(biāo)原則，界定承包范圍、甲供材的范圍及主材的規(guī)格、品質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)及價格。通過引進(jìn)多家供貨商競標(biāo)后，擇優(yōu)確定和簽約。

針對因施工單位的原因虛增建安成本，應(yīng)采取以下措施：組建專業(yè)的預(yù)算審計人員隊伍或投資監(jiān)理參與觀察審計并進(jìn)行監(jiān)督；審計人員或監(jiān)理人員應(yīng)常駐施工現(xiàn)場進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控；進(jìn)行審計人員輪崗制度，避免與施工單位預(yù)算人員建立所謂的“友情”。

（三）間接開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品貳發(fā)生的各項費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動費(fèi)用不同，它屬于相對固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少。反之，開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加，因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)間接費(fèi)用。

（四）工程結(jié)算階段

工程項目竣工決算可以全面反映項目建設(shè)過程中資金的來龍去脈，是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立以下機(jī)制：會議確認(rèn)制；二次復(fù)核、審計制；獎懲制度；提高企業(yè)管理者的素質(zhì)，加強(qiáng)制度建設(shè)，強(qiáng)化會計監(jiān)督。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額較大、涉及的環(huán)節(jié)較多，開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多。一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，是企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。所以房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全過程，是一個設(shè)計拆遷、開發(fā)建筑、銷售等所有職能部門的全局性工作。要建立統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部成本管理規(guī)范。企業(yè)要注重財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上，要針對企業(yè)的特點進(jìn)行成本管理。只有發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部各職能部門的作用，進(jìn)行全過程成本控制，降低企業(yè)的開發(fā)成本，才能實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]平準(zhǔn).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅實務(wù)[M].人民郵電出版社，2014年4月第1版endprint