產業地產項目的商業贏利模式分析

孫中林

在宏觀調控政策不斷推出的背景下，我國房地產行業中商業與住宅物業開發正面臨著嚴峻的考驗。不過各地區圍繞產業經濟發展為中心的產業地產在調控中非但未受影響，而且正以強勁的勢頭發展。成為房地產領域備受關注的一顆新星。據行業內人士預測，不久的將來產業地產可與商業、住宅物業共同發展。

一、產業地產概述與特征

產業地產是將房地產開發和產業經營結合起來的房地產開發模式，其以新型工業化和新經濟為背景，依托于產業，以地產為載體，面對的主要開發對象為經濟園區、生態寫字樓、高新技術產業的研發用房以及工業樓宇等，實現了社會與自然資源的充分融合，屬于集約化經營、綜合開發的多功能產業形態，是產業與房產的綜合。產業地產區別于一般的房產開發明顯的標志為產業地產注重產業發展，在規劃與研究方面具有較高的專業要求。當前產業地產開發的專業化發展是未來產業地產發展的主要方向。

二、產業地產推動經濟的發展

產業地產對經濟發展具有積極的推動作用，主要從企業加速孵化功能、產業集聚功能、輻射滲透功能、融合功能以及示范功能中體現出來。下面對其逐一進行探討。

（一）企業加速孵化功能

產業地產將其他環境以及合理地產條件提供給企業，利用各種合理的扶持手段，不斷促進企業的發展壯大。產業地產在企業發展中不僅提供所需的硬件環境。例如一些基礎設施等，而且還提供諸如支持型的法規政策、完善的社會服務以及高密度的智力資源等軟件條件。不難看出產業地產具有孵化器的功能，加速企業與城市產品的孵化。

（二）產業集聚功能

產業地產優于其他發展模式，其能匯聚分布在不同社會組織的多種資源，進而協同發揮作用。而且將不同組織聚集在一起，能營造出良好的競爭氣氛，保證不同組織間相互配合，實現資源更好的優化整合。例如，北京以海淀區的中關村、MAX空港企業園為典型代表的優質產業園區，抓住了發展機遇得以迅速的發展。

（三）輻射滲透功能

所謂的輻射滲透功能指產業地產區域影響、擴散和滲透未形成產業規模的部門或毗鄰區域。同時，促進社會、科技、經濟發展方面也包含在內。張江高科作為我國高科技產業園區的龍頭起到了良好的帶頭作用，為其他產業地產樹立了良好的榜樣。張江高科的經營理念為“打造自主創新園區，運營藍籌股”，制定并處于實施階段的產業互動階越式發展戰略，借助多樣靈活的投融資形式，張江高科完成了園區內一百多家企業的參股目標，由之前單純的產業地產開發商轉變成了高科技產業投資商。除此之外，產業地產在教育實驗、地方科技等事業發展上發揮了較大的促進作用，推動了文化事業、交通運輸業以及地方商業的發展，使勞動就業機會大大增加。

（四）融合功能

產業地產的融合表示在實現經濟與科技融合方面體現的能力以及發揮的作用。主要從以下兩個方面加以體現：一方面產業地產融合了資金與技術，即產業地產以產業技術高新企業具備的高質量且豐富的技術資源為依托，可吸收很多風險資本；另一方面，結合轉化與成果。產業地產增加了相同產業不同企業間的交流，為成果的轉化創造了良好條件。另外，在產業地產領域一些中介組織與政府相關部門，促進企業家與成功擁有者間的溝通，并將一些便利條件提供給雙方，又進一步促進了成果的轉化。

（五）示范功能

產業地產在組織結構、技術工藝以及技術產品等方面上的創新，推動并影響著其他經濟組織及區域外的企業，發揮了較好的示范功能，具體表現在以下兩點：其一，產業地產形成之后，無論是技術成果利用還是技術產品開發均取得較大成功，在短時間內引起全國或區域性效仿與學習，有助于技術進步與經濟發展；其二，產業地產在改革企業管理體制、運行機制等方面，可為產業地產以外的企業提供樣板。

三、保證項目商業盈利模式與開發模式制定的科學性

產業地產具有較大投資規模以及較長的開發周期，涵蓋較多個子項目且涉及很多行業，并具有較高的專業化開發程度，運作項目面臨較大難度。所以，需要統籌安排商業盈利模式以及項目開發模式。對于產業地產項目應充分做好以下工作：

（一）開發模式

產業地產項目共包含兩種開發模式：和政府進行協商進行土地一級開發；開發商統籌安排項目開發節奏及進度，下面逐一進行探討。

1、土地一級開發的模式

產業地產項目多處在市郊，土地無市政基礎設施，因此開發商需要實施一級開發，待土地一級開發結束后，開發商和地方政府之間的報酬結算分為以下幾類：其一，對工程進行總承包。政府委托開發商實施道路基礎設施建設、拆遷以及征地等工作。待招拍掛之后政府將相應利潤支付給開發商；其二，利潤分成方式。即開發商完成土地一級開發，招拍掛后，充分分析開發成本、拍賣地價等因素，和政府進行協商進行利潤分成；其三，土地補償方式。當開發商完成土地一級開發后，政府不支付現金，而是給予開發商一定面積的土地，作為其土地開發的補償。

2、項目開發進度及節奏的統籌安排

開發商統籌安排項目開發進度及節奏時，需要認真分析市場需求、資金狀況以及企業發展戰略等方面內容，對項目的開發建設進行合理分期，尤其在不同建設時期，確定科學、合理的開發順序。

（二）經營模式

產業地產經營模式與普通商業地產比較相近，包括租賃結合、產權出租以及產權出售模式，其中在產權出售模式中，開發商在短時間內可實現現金流的回籠，避免資金流動出現較大壓力；產權出租模式中經營權可被完整的保存，可享受物業后期的升值，而租售模式處于上述兩種模式之間。產業地產究竟選擇何種經營模式，需充分考慮資金狀況、市場情況、產品特點以及企業的經營戰略等多方面內容。

（三）盈利模式

產業地產的盈利模式可從開發與經營策略兩個方面進行理解。在開發方面，很多產業地產項目會牽扯一級～三級的聯動開發，在不同級別的開發過程中開發商均能從中獲得較大利潤。具體來講利潤主要從以下方面產生：項目后期經營管理獲得的利潤；土地轉讓或一級開發獲得的利潤以及城市基礎設施建設的利潤。針對上述不同的利潤來源，開發商需結合具體情況，確定最佳的盈利模式。

從經營角度出發確定盈利模式，供由以下方式可供選擇：方式一，針對分期建設的項目，前期物業提供優惠的合作條件以及較低的租金與銷售價格。采用該種模式利潤點較低，甚至根本不賺錢，這樣做的目的在于提升品牌知名度與影響力，為后期賺的更多的利潤打下堅實的基礎；方式二，建設同期項目時，低價租賃或銷售部分物業，將利潤增長點轉移到其他物業上；方式三，給予重點或主力商戶一定的優惠，借助主力店的號召力，高價租賃或出售附近的商鋪，以獲得較大利潤；方式四，商家入駐初期無利潤，利潤的獲得主要依靠后期，或者利潤的獲得憑借提供的附加服務，而不是通過租金盈利。

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