房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)部控制的風(fēng)險管理研究

金曉丹

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)因其行業(yè)特點，可能面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。本文首先分析了企業(yè)內(nèi)部控制與財務(wù)風(fēng)險管理的關(guān)系，并基于對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要來源進(jìn)行討論，對不同類型的風(fēng)險暴露分別給出基于內(nèi)部控制制度的監(jiān)控與管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 風(fēng)險 管理

作為與國民經(jīng)濟(jì)與金融安全息息相關(guān)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)將其整體風(fēng)險水平控制在合理區(qū)間內(nèi)是保證其自身安全發(fā)展需要和維持整個經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的必要舉措。然而，房地產(chǎn)業(yè)相比其他行業(yè)，具有企業(yè)經(jīng)營規(guī)模大、資本投入高度集中的特點，這使得本行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況經(jīng)常受制于諸多影響因素，除企業(yè)本身的經(jīng)營管理模式與戰(zhàn)略決策水平外，還有國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等，這加大了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的風(fēng)險管理的難度。在房地產(chǎn)行業(yè)相對發(fā)展成熟的各國，對于房地產(chǎn)企業(yè)的個體和全行業(yè)的整體風(fēng)險都有系統(tǒng)的研究和嚴(yán)格的控制規(guī)范，但我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，對這方面的研究相對稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)普遍風(fēng)險控制水平有限，這引發(fā)了學(xué)界和業(yè)界的諸多擔(dān)憂。

一、企業(yè)內(nèi)部控制與財務(wù)風(fēng)險管理的關(guān)系

企業(yè)的內(nèi)部控制與風(fēng)險管理的共同目標(biāo)是保證企業(yè)的合理、健康發(fā)展，避免或最小化因為外部或內(nèi)部因素的影響而使企業(yè)遭受不必要的損失。然而，就兩者之間的關(guān)系的討論在國內(nèi)外都沒有產(chǎn)生過明確一致的結(jié)論。國外的相關(guān)研究者對兩者關(guān)系一般持三種觀點：其一是認(rèn)為企業(yè)的內(nèi)部控制體系是風(fēng)險管理工作的基礎(chǔ)，而后者是對前者的拓展應(yīng)用；其二認(rèn)為企業(yè)的內(nèi)部控制包含了風(fēng)險管理，風(fēng)險管理是內(nèi)部控制工作內(nèi)容之一；三是認(rèn)為內(nèi)部控制與風(fēng)險管理相互融合，互為補(bǔ)充。而在理論文獻(xiàn)和業(yè)界工作之中，兩者的界限正變得越來越模糊，很多時候表示同樣概念。

相較國外文獻(xiàn)，國內(nèi)對企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險管理關(guān)系的探討起步相對晚，但近些年發(fā)展得較快。總結(jié)國內(nèi)學(xué)者在這方面的研究，大概觀點與國外類似。另外結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的特有情況，國內(nèi)學(xué)者提出：對風(fēng)險暴露的指示工作比關(guān)注企業(yè)經(jīng)營控制細(xì)節(jié)更重要，設(shè)計執(zhí)行科學(xué)的風(fēng)險管理體系比單純關(guān)注于內(nèi)部控制體制的建立更有意義。從《配套指引》中可見，企業(yè)的風(fēng)險管理往往伴隨著內(nèi)部控制策略的實施，而內(nèi)部控制框架的建立很多時候是為了更好地進(jìn)行風(fēng)險管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)經(jīng)營失敗的教訓(xùn)也告訴我們，企業(yè)所承受的財務(wù)風(fēng)險很大一部分根源于良好內(nèi)部控制的缺失，如企業(yè)沒有實現(xiàn)內(nèi)部職務(wù)的合理分離，或存在大量的尋租、舞弊等現(xiàn)象。所以，若企業(yè)不能根據(jù)自身財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)設(shè)置、建立并嚴(yán)格執(zhí)行合理的內(nèi)部控制框架和方案，則可以認(rèn)為該企業(yè)的內(nèi)部控制是失效的，不但無法進(jìn)行有效的財務(wù)風(fēng)險管理，還會使得企業(yè)處于不必要的風(fēng)險暴露之中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險類別分析

在設(shè)計內(nèi)部控制體系以實現(xiàn)風(fēng)險管理目標(biāo)之前，首先要分析影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的主要風(fēng)險因素，經(jīng)總結(jié)包括以下幾種：

（一）日常運營的財務(wù)風(fēng)險

主要包括房地產(chǎn)公司日常運營中的事務(wù)性支出，不少房地產(chǎn)企業(yè)因為預(yù)算制度不完善，財務(wù)報表制度與會計、審計制度建設(shè)不成熟，導(dǎo)致運營過程中費用過高，效率低下，形成持久性的財務(wù)風(fēng)險。

（二）債務(wù)風(fēng)險與利率風(fēng)險

此兩類風(fēng)險來自于房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源的不確定性與利率的變動。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在過度依賴債務(wù)融資現(xiàn)象，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源具有脆弱性與不穩(wěn)定性，一旦銀行信用窗口收緊或者出現(xiàn)利率的持續(xù)性上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本必將大幅度提升，資金來源縮小，財務(wù)風(fēng)險激增。

（三）財務(wù)投資風(fēng)險

房地產(chǎn)公司的特性決定其每一個項目的資金占用量是巨大的，則單個項目的成功與否有時候可能直接決定著房地產(chǎn)公司的財務(wù)安全，無論是選擇錯誤的投資項目，或者從合作方或客戶處承受高的信用風(fēng)險，都可能給房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險管理帶來巨大的負(fù)擔(dān)。

三、從內(nèi)部控制的角度實施風(fēng)險管理的措施

從上文的分析中可見，為應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)所承受的不同類型的財務(wù)風(fēng)險，在對這些風(fēng)險進(jìn)行分門別類之后，針對性地設(shè)計內(nèi)部控制策略提示并解決來自各個方面的風(fēng)險因素，最終形成一個相輔相成、全面應(yīng)對各類風(fēng)險的內(nèi)部控制框架。基于這一思想，我們對我國房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)部控制的財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測與管理給出以下建議：

首先，應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金的管理與控制。企業(yè)的內(nèi)部控制體系應(yīng)當(dāng)同時保證資金使用的透明與資金調(diào)度的高效，同時建立定期的財務(wù)報告制、會計審計制與全面預(yù)算制度，監(jiān)控資金狀況。針對自身行業(yè)特性，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)用本公司數(shù)據(jù)定期計算財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)，如損失率，在險價值等；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在內(nèi)部控制體系中建立嚴(yán)格的成本核算體系，考慮利息率和原料采購成本價的變動；第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建財務(wù)信息資料庫并及時更新，對于合作銀行、合作伙伴與客戶的信用狀況等因素都要考慮在內(nèi)。通過建立穩(wěn)健的財務(wù)決策系統(tǒng)。在新上馬項目與研發(fā)過程中，使用合適的財務(wù)手段如對沖或分散投資的方式，防止大的政策風(fēng)險為房地產(chǎn)企業(yè)招致難以承受的損失；最后，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財務(wù)人員的挑選與培訓(xùn)，以保持合理的治理結(jié)構(gòu)和自上而下的高執(zhí)行力，這可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)避免由于財務(wù)人員任用不當(dāng)和執(zhí)行力不足、運行效率低下造成的財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)束語

有效地進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)之一，而同時合理的內(nèi)部控制框架也有利于房地產(chǎn)企業(yè)有效地監(jiān)控財務(wù)風(fēng)險與應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要來源，從內(nèi)部控制框架構(gòu)建的角度，提出科學(xué)的內(nèi)部控制體系的建立應(yīng)充分考慮企業(yè)的風(fēng)險暴露，與風(fēng)險控制科學(xué)地相結(jié)合，達(dá)到統(tǒng)一的目標(biāo)，即保證企業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展。

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