房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)控制

呂淑艷

摘要：本文從闡述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各階段的財(cái)務(wù)控制點(diǎn)和控制方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目降本增效和防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理具體一定的實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有項(xiàng)目周期長、資金需求大、專業(yè)性強(qiáng)、受國家政策調(diào)整及市場影響大等特點(diǎn)，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中從經(jīng)營管理角度加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制對項(xiàng)目的順利完成具有重要意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制管理的作用

（一）改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理層的管理方式

財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理重要組成部分，在財(cái)務(wù)控制的內(nèi)容上不僅是建設(shè)資金收支的控制，更重要是從經(jīng)營管理高度，如資金來源及資金成本、資金使用效率、盈利目標(biāo)及能力的測算和評(píng)估、稅務(wù)籌劃等方面為決策層提供依據(jù)，并建立資金收支所反映的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的控制管理制度，從而全面提升財(cái)務(wù)控制在工程項(xiàng)管理中的核心地位。從其控制主體上講，財(cái)務(wù)控制的主體應(yīng)當(dāng)是企業(yè)法人領(lǐng)導(dǎo)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理部門、營銷部門、各部門組成的，而非傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)人員。

（二）保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度的順利實(shí)施

財(cái)務(wù)控制首先是項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu)的重要組成部分，通過適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)控制制度，可以協(xié)調(diào)所有者與經(jīng)營者的利益，從而保證項(xiàng)目管理制度的順利實(shí)施；其次，財(cái)務(wù)控制可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營效益最大化，確保投入資金安全性、收益性，實(shí)現(xiàn)資本保值、增值目標(biāo)。

此外，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制還可以起到保證項(xiàng)目業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和完整性，以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期各階段財(cái)務(wù)控制重點(diǎn)

（一）項(xiàng)目可行性研究階段的財(cái)務(wù)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是投資決策前對有關(guān)建設(shè)、技術(shù)、市場、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行全面分析研究、評(píng)價(jià)和決策的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段財(cái)務(wù)控制可以從以下幾方面加以控制：

1、做好項(xiàng)目前期基礎(chǔ)性調(diào)研工作

項(xiàng)目前期基礎(chǔ)性調(diào)研工作包括兩個(gè)方面，一方面要做好項(xiàng)目前期對市場、資源和項(xiàng)目周邊環(huán)境的基礎(chǔ)性調(diào)研工作，做好客戶的市場有效需求和潛在規(guī)模的調(diào)查工作，通過市場調(diào)查做好產(chǎn)品定位、客戶群體及開發(fā)產(chǎn)品的建筑方案設(shè)計(jì)及分析，為項(xiàng)目建立投資決策提供可靠的依據(jù)；另一方面，通過分析開發(fā)項(xiàng)目的市場競爭力與不確定性風(fēng)險(xiǎn)，將開發(fā)項(xiàng)目與其他同類或類似項(xiàng)目進(jìn)行市場競爭力對比分析，同時(shí)需要從經(jīng)濟(jì)政策、市場變化等風(fēng)險(xiǎn)方面因素對項(xiàng)目影響的不確定分析，從而對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響作出不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析，并制定針對性應(yīng)對措施，優(yōu)化項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)方案，以防范及降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的對策措施。

2、做好項(xiàng)目規(guī)劃論證工作

項(xiàng)目論證階段財(cái)務(wù)控制的重點(diǎn)主要是結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，通過對項(xiàng)目投資估算、資金籌措及回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的估算分析，從而確定項(xiàng)目實(shí)施的必要性。一方面，財(cái)務(wù)控制對市場預(yù)測的主要工作點(diǎn)是依據(jù)市場供求關(guān)系及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確價(jià)格定位，確定項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價(jià)。準(zhǔn)確的價(jià)格定位，不但要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售價(jià)格最大化，還在實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。另一方面，成本測算要全面、精確。項(xiàng)目正式立項(xiàng)前要對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全成本測算，其中，對土地成本的估算不但要考慮價(jià)格，還要考慮土地取得方式不同對成本及資金流動(dòng)產(chǎn)生的影響。全面、精確的成本預(yù)算不但是建立成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)，同時(shí)也是對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行決策的依據(jù)。

3、做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)價(jià)過程

在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告出具后，應(yīng)組織部分專家對其所涉及內(nèi)容進(jìn)行的再評(píng)價(jià)，對在評(píng)價(jià)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)溝通，并制定出具體的整改措施，以保證可行性研究報(bào)告具體實(shí)施過程的經(jīng)濟(jì)性和可行性。

（二）項(xiàng)目實(shí)施階段的財(cái)務(wù)控制

項(xiàng)目實(shí)施階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本產(chǎn)生的主要階段。在這期間，財(cái)務(wù)控制的工作重點(diǎn)是對項(xiàng)目成本的控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資目標(biāo)管理的過程，即目標(biāo)分解與計(jì)劃、目標(biāo)實(shí)施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)直接影響建設(shè)工期和建設(shè)成本，直接決定人、財(cái)、物等相關(guān)資源的投入

項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣直接決定項(xiàng)目未來的成本，并決定項(xiàng)目的整體收益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制首先要以設(shè)計(jì)階段作為成本控制重點(diǎn)，在各項(xiàng)成本費(fèi)用尚未發(fā)生時(shí)做好前期成本規(guī)劃。良好的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的根本，是項(xiàng)目成本優(yōu)化的最有力保證。

首先，在項(xiàng)目委托時(shí)，向設(shè)計(jì)單位提供經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究及投資估算，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)質(zhì)量及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。在初步設(shè)計(jì)完成時(shí)，聘請專家對其進(jìn)行審查比對，一方面審查設(shè)計(jì)的合理性，既設(shè)計(jì)布局和經(jīng)濟(jì)性的合理性，是否符合公司的市場定位及消費(fèi)群體的需求等，同時(shí)根據(jù)地塊特點(diǎn)對設(shè)計(jì)實(shí)施的可能性進(jìn)行審查，在全面審查后，對設(shè)計(jì)初步方案進(jìn)行修改、優(yōu)化，另一方面設(shè)計(jì)投資概算與項(xiàng)目可行性研究時(shí)投資估算進(jìn)行對比，既要對投資概算偏離投資估算差異率進(jìn)行重新認(rèn)定，重新計(jì)算投資回報(bào)率，也要對投資概算的全面性進(jìn)行審定，以降低因設(shè)計(jì)變更而增大投資的可能性。

其次，限額設(shè)計(jì)，優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)。控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，各設(shè)計(jì)人員在保證達(dá)到使用功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下，需融施工圖設(shè)計(jì)與施工圖預(yù)算為一體，將預(yù)算限額進(jìn)行合理分解，在設(shè)計(jì)過程中，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)。在施工圖設(shè)計(jì)完成時(shí)，需要設(shè)計(jì)人員、施工人員及成本管理人員對施工圖技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的進(jìn)行性等方面進(jìn)行審核，對施工圖進(jìn)行優(yōu)化，以防止技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

最后，規(guī)范勘察設(shè)計(jì)合同，有效控制造價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)人員與項(xiàng)目開發(fā)者屬于不同經(jīng)濟(jì)主體，兩者的工作目的不盡相同，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方應(yīng)加強(qiáng)對勘察、設(shè)計(jì)合同的管理，用經(jīng)濟(jì)手段加強(qiáng)對房地方項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的管理，從而在源頭上控制整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本。在與勘察單位簽訂勘察合同時(shí)，將勘察費(fèi)用與工程地質(zhì)勘探的準(zhǔn)確程度掛鉤；在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，通過在設(shè)計(jì)合同條款中增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，以加強(qiáng)對設(shè)計(jì)單位的考核和制約，防止由于在工程施工過程中增加的設(shè)計(jì)變更造成投資失控。

2、項(xiàng)目施工階段的財(cái)務(wù)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段是資金大量投入，產(chǎn)生項(xiàng)目建設(shè)成本的主要階段，也是資金投入的主要階段。施工階段的財(cái)務(wù)控制主要是通過財(cái)務(wù)監(jiān)控，對工程款的支付、工程變更造成的費(fèi)用調(diào)整及各種工程造價(jià)信息等進(jìn)行全過程控制。在此階段一方面要加強(qiáng)合同管理，不但要在合同條款規(guī)定了雙方的權(quán)利、義務(wù)，還要注意合同條款的嚴(yán)密性，預(yù)防因施工方利用合同中某些條款的不確定性向投資方索賠而產(chǎn)生投資失控和經(jīng)濟(jì)糾紛。一方面加強(qiáng)對施工材料的控制，對開發(fā)者提供的材料通過招投標(biāo)進(jìn)行，以保證材料質(zhì)量和價(jià)格，同時(shí)在現(xiàn)場施工時(shí)，加強(qiáng)對材料的管理，以防施工方偷梁換柱；對施工方提供的材料，也需要工程管理人員對材料的質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，以防施工方以次充好，影響工程質(zhì)量。另一方面要加強(qiáng)施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證與設(shè)計(jì)變更的管理，建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審查、審批制度，工程管理部門要詳細(xì)分析每一項(xiàng)涉及變更的工程量、功能變化及造價(jià)增減情況，嚴(yán)格控制施工中的設(shè)計(jì)變更，防止施工單位為了施工便利而任意提高或降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模，從而增加工程投資費(fèi)用或降低項(xiàng)目質(zhì)量。在支付工程款時(shí)，要嚴(yán)格按合同約定時(shí)間及實(shí)際完成的工程量支付工程進(jìn)度款，嚴(yán)防工程進(jìn)度款的超進(jìn)度支付，避免對施工單位在經(jīng)濟(jì)上的失控管理，減少建設(shè)資金的違規(guī)占用，節(jié)約建設(shè)資金成本。

3、項(xiàng)目竣工決算階段

竣工決算是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最后環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目竣工階段的財(cái)務(wù)控制是要必須嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目竣工決算的審核工作，以有效的控制工程造價(jià)。由于在施工中出現(xiàn)地質(zhì)條件、材料換代、工程量增加等變化，因此工程管理部門需要作好工程竣工圖、主要建筑材料規(guī)格、質(zhì)量與價(jià)格簽證、設(shè)計(jì)變更等竣工資料收集整理，通過對竣工結(jié)算資料和現(xiàn)場實(shí)際情況，認(rèn)真審核工程結(jié)算數(shù)據(jù)，防止有虛報(bào)工程量、定額錯(cuò)誤、工程變更調(diào)增不調(diào)減、重復(fù)結(jié)算等情況的發(fā)生，保證工程造價(jià)的準(zhǔn)確度。同時(shí)應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算第三方復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資效益。

（三）項(xiàng)目開發(fā)后評(píng)估階段的財(cái)務(wù)控制

項(xiàng)目開發(fā)后評(píng)估階段財(cái)務(wù)控制的主要工作，就是通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)手段，對項(xiàng)目的收益情況進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)，提高投資者的投資決策水平，改進(jìn)投資收益。為企業(yè)今后的管理總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。endprint