淺析土地增值稅清算“六步”法

江林青　艾長清

摘要：國家出臺了一系列土地增值稅清算的管理辦法，如《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》等，切實要求各地認真做好房地產開發企業土地增值稅清算和管理工作。

關鍵詞：土地增值稅 “六步”法 淺析

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定，納稅人開發的房地產項目符合下列條件之一的，要進行土地增值稅清算：

房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。

或下列原因，主管稅務機關認為納稅人進行要土地增值稅清算：

已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

因此，對符合清算條件的房地產開發企業，要根據稅務部門的要求，提交《土地增值稅清算報告書》或委托中介公司出具《土地增值稅清算鑒定報告書》。稅務部門收到報告書后，應按照核、看、訪、審、調、算“六步”進行仔細認真的審核，筆者就此作淺要分析。

一、核

核，指對房地產開發企業開發的樓盤要分常規居住房、非常規居住房、門面房、停車場、雜物儲存間、它類商品房及物管用房等分面積、分層數、分業主地，逐戶、逐項、逐筆地登記和核查。它的內容包括：審核業主和房地產開發商訂立的買方合同中標明的房屋大小、房屋購買金額與房屋購買發票上所標注的房屋大小和房屋購買金額是否相同；審核房地產開發商商品房的營銷、庫存和憑據、賬簿，是否與土地增值稅納稅清算申報表中標注的條款相符；審核少計、漏計營銷收入，將應稅收入長時間掛在銀行賬戶上不結轉或故意瞞報營銷收入。

二、看

看，是指看房地產開發商的商品房在財務核算上是否對房產項目進行分開核算，看其土地成本是不是按可銷售的房屋面積均衡分攤；看不同房產的建設成本是不是按房屋對象實行分攤；看庫存的商品房是不是按照規定保留房屋開發產品的成本。

三、訪

訪，即拜訪當地房管、建設部門及其它房地產開發商，并對住宅區域、門面房及它類的房地產商品房同時段、同地段的單位成本進行內部審查和外部調控，并與當期定額成本進行比對，印證房地產開發商不同商品房的單位成本數額是否真實。

四、審

審，審查房地產開發商進行土地增值稅計算的原始憑據是否真實和合法；與開發產品不相符合的成本、費用憑據是否在稅前列支、扣減。審查房地產開發商或中價機構的報告書，對符合稅法的予以采納；審查不合格的，給予納稅輔導。

五、調

調，指稅務機關發現納稅人會計處理與稅法規定不一致的，需要進行納稅調整。如：超過稅法規定標準的工資支出、業務招待費支出以及扣除的稅收罰款滯納金、非公益性捐獻支出等。

六、算

算，指清算土地增值稅，主要有下列方法：

（一）扣除式計算

扣除式，是指計算土地增值額時，要按稅法規定從收入中計算扣除法定項目金額。扣除式是計算土地增值稅應納稅額的最根本的方法，適用于能按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定，正確核算轉讓房地產收入和扣除項目的納稅人，主要指從事房地產開發業務的納稅人（新項目轉讓）和發生舊房及建筑物交易的能夠取得合法評估價格的納稅人（舊房及建筑物轉讓）?？鄢椖拷痤~主要包括以下幾項，取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

（二）評估式計算

對納稅人不能準確提供房地產轉讓價格或扣除項目金額，致使增值額不準確，直接影響應納稅額的計算和繳納，如隱瞞、虛報房地產成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，則按房地產評估價格計算征收土地增值稅。

（三）預征式計算

預征式計算土地增值稅應納稅額，嚴格意義上來說只適用于從事房地產開發業務的納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，即開發產品的預售收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據以計算土地增值稅，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

七、創新清算模式

在對土地增值稅清算時，除應“吃透”國家的各類規章制度外，還要不斷創新清算模式。

結合各地的實際情況，妥當地配置人力、財力，建立土地增值稅清算工作小組，打造專業的清算團隊，并對現有的計算方式和程序進行改良，細分操作方法，健全清算體系；針對土地增值稅清算過程繁雜、工作強度高等特點，研發土地增值稅清算核查軟件，推動增值稅清算體系的自動化，不斷提高土地增值稅清算的水平和效率。

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