“以房養老”模式在中國的實踐阻礙及對策研究

黃成鳳

摘要：“以房養老”將有望率先在北京、上海、廣州和武漢這四個城市試點，但是在前實際當中，有很多因素阻礙“以房養老”模式在中國的推行。本文針對“以房養老”的提出背景以及其相關概念，探討這一制度在我國的實踐阻礙以及提出政策建議。

關鍵詞：以房養老；住房反抵押貸款；實踐阻礙一、“以房養老”的提出背景與相關概念

（一）“以房養老”制度的提出背景。當前中國已步入到老齡化社會，據最新的統計數據顯示，截至2012年底，全國60歲及以上老年人口已達1.94億，占總人口的14.3%。老年人口絕對數量的增長及其所占總人口的比例的加大使得社會養老問題逐漸凸顯 (馮慧陽, 2011)。

我國養老市場的特征為：未富先老，未老先衰。一方面，我國老齡人口總量大、老齡化增速快。而人均國內生產總值仍處于較低水平，經濟發展水平與人口老齡化速度不同步，導致國家養老壓力巨大。另一方面，由于我國執行的計劃生育政策，不僅降低了生育率，還形成了特有的“4-2-1”的家庭結構。居家養老、社區養老和機構養老這三種傳統的養老方式已不能滿足現實的需求，因此 “以房養老”的模式作為一種新型的養老模式可以為老年人養老提供更多資金保障，享受更好的養老服務。

（二）“以房養老”模式的概念。以房養老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。它是指擁有住房的老年居民以自有的產權房作為抵押，類似于貸款的形式，向銀行或其他金融機構借款消費，與此同時老年人仍然保留房屋居住權，這種貸款可以一次性或者在一定時間內按月發放，在貸款者死亡后到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息等費用(董君莉，2011)。“以房養老”模式起源于荷蘭，發展最成熟的是美國，該模式在世界上20多個國家相繼推出，已經成為全世界老年人改變傳統生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。

二、“以房養老”制度在我國的實踐阻礙

盡管“住房反抵押貸款”模式在許多國家都有著非常成功的經驗，尤其是在美國、英國、加拿大等經濟比較發達的國家，更是獲得國民的青睞，很大程度上避免了“有房富人，現金窮人”現象的存在，為更多人提供了一個相對理想的老年生活。

然而，由于國情的不同，這一制度在中國的實施依舊存在著一定的阻礙。想要讓“以房養老”真正的成為國民養老生活的一種優勢選擇，必須要克服實踐過程中的種種困難，對制度進行不斷的改進與完善，讓它真正成為一個利國利民的制度，而非站在輿論的風口浪尖的噱頭。

（一）法治保障不足，缺乏操作依據。首先，盡管國務院已印發相關文件明確指出“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，然而并沒有提出具體的操作方法以及實施計劃，對這一制度的事實提供有效的法律依據。政策出臺的延時性將導致市場無法及時做出反饋，前期準備的不足必將影響到實際運營的順暢程度，影響運營的效果。

其次，反抵押貸款模式的運營涉及到房產、保險、人口學等諸多領域，政策的制定必須覆蓋到相關的各個方面，才能確保借貸雙方的的權益都得到保障，不會有任何一方鉆了法律的空子造成權益糾紛(鄧依伊，2012)。

（二）房價波動大，估值困難。住房作為一個關系到民生的重要行業，它受到住房供需、物價、銀行貸款利率、房地產政策等多方面因素的影響，而這些因素中，多是我們難以估算的。而在信息不對稱的情況下，如何確保估價機構在對住房的估價過程中不會侵害到老人的權益，進行客觀公正的評估將是一個巨大的難題，這也將成為愿意支持這一政策的老人最大的擔憂之一。

（三）居民住房70年產權或成障礙。我國推行的住宅用地使用權最長期限是70年，70年后房屋的產權到底歸誰，目前沒有明確的答案。另據我國《物權法》規定住宅可以自動續期，但沒有相關法律明確續期所需的費用。

目前，針對房屋產權到期后如何進行處理并沒有明確的法律規定，究竟是繼續歸原所有者無償持有，還是需要再重新繳納一定的費用，仍舊需要等待政策的規定(李敏，2012)。另外，多數老人的住房在進行反抵押是已經有一定的年限，房屋質量必然存在著一定的缺陷，那么房屋后期的修繕整改費用又將是一筆不小的開支，如何對這些二手房屋進行保值升值又將是一筆巨大的工程。

“以房養老”運作的時間相對較長，房產是否具有升值空間，直接關系到了貸款方和借貸方的利益，而房產能否升值又在于土地價格和使用期限。如果倒按揭到期，房屋轉移到貸款機構時，住房的使用權到期或者所剩無幾，必然會擠壓貸款機構的盈利空間，這樣一來，金融機構參與的積極性也會極大的受挫。產權問題以及建筑質量問題將是貸款機構考慮的首要因素。

（四）對借貸人條件限制大，受益面窄。 住房反抵押貸款這一政策要求申請人擁有具有完全產權的獨立住房，住房地處市區或城郊，房產具有升值潛力。目前國內試行這一政策的幾個城市，他們多數要求老人要有兩套以上的住房，將其中一套抵押出去，獲得貸款；也有城市接受只有一套住房的老人，安排他們統一入住老年公寓，免去一切費用，當老人去世后房屋歸金融機構所有。這些條件很大程度的限制了這一政策的覆蓋面。經濟條件較好，擁有兩套的老人，選擇將閑置住房出租或者出售便已然足夠他們的養老費用，沒有必要再冒風險選擇這一政策；所有住房地理位置較好的老人也可以選擇將住房出售或出租，自己購買低價房或者另外租房，通過差價或者租房收入來養老；而住房升值潛力小、經濟條件相對較差的老人，金融機構又不愿意接受他們的貸款申請。

（五）房地產價值評估和社會信用體系缺乏。在以房養老的實際辦理過程中，首先要對參與這一業務的老人的房屋價值以及老年人的預期壽命進行準確持續的測算，同時還要對參與者的經濟情況和家庭狀況進行一系列的評估，而從我國目前的實際狀況來看，房地產的評估體系還不是很健全，發展的時間也較短，在管理方面也比較混亂，評估機構的規程以及評估手段各異，整體的評估體系的評估能力較低。而且誠實信用問題在我國當前的社會下也是一個比較突出的問題，人與人之間，整個社會系統都缺乏信用，很多的人對于以房養老的信任度較低，很多的人在初次接觸這一業務時都擔心上當受騙。

（六）囿于傳統觀念，短期內難以被接受。中國人自古以來就有“但留寸土的，留與子孫耕”的說法，受傳統文化的影響，老人們多不愿意將自己的房產抵押給銀行而不留給自己的子孫。匯豐銀行一項名為“未來的退休生活”的全球退休生活調查顯示，中國內地的受訪者匯總，為孩子進行儲蓄的比例高達41%，是所有參與調查的15個國家和地區中最高的，而未退休后的生活而進行儲蓄的比例僅僅為14%，遠遠低于23%的全球平均水平。老人們普遍認為自己離開之后應當為自己的子孫留下點財產，讓他們將自己奮斗了大半輩子買到的房子抵押給金融機構而不留給自己的子孫顯然接受起來有一定的難度。

三、我國推行“以房養老”推行障礙的對策研究

綜合我國的養老保障現狀，推行“以房養老”政策擁有良好的前景，它將成為我國養老保障體系的一個重要補充，為國民提供一個新的養老保障方式選擇。在政策的保護和相關部門的支持下，將這一政策真正建設成為一個利國利民的保障途徑是必然之勢。

“以房養老”業務在我國尚屬新生事物，要從紙上變成現實，除了法制保障不足、房價波動、房屋70年產權、傳統觀念排斥，加之其業務流程較為復雜，期限較長，涉及領域較廣，這些問題都成為以房養老在中國推行的阻礙，跨越這些阻礙可以通過以下幾種途徑。

（一）完善相關政策和法律。健全的政策和法律是以房養老推行可以順利推行的保障。從現階段來分析，筆者認為一方面要建立健全相關的法律，讓以房養老的運行有法可依，有法律保障，另一方面要對現行的政策條文尚未解釋清楚的問題予以明確的解釋，減少相關機構的法律和政策風險，比如土地使用權出讓環節，對70年到期后住宅用地的使用與管理問題應予以明確，已消除貸款機構的顧慮，第三，國家應給予各種政策支持，比如稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等政策加快推進以房養老模式的發展。

（二）加大對“以房養老”模式的宣傳力度。國家應加強宣傳工作，逐漸改變群眾的傳統的倫理觀念。我們可以通過社區講座、公益廣告等方式進行推廣、宣傳，讓廣大群眾了解“以房養老”模式的運行方式，讓人們把房子放心的交給相關經營機構憂。通過宣傳和引導，逐漸改變人們“養兒防老”的傳統意識，形成新時代的養老觀念。

（三）加強信用體系建設和房屋價值評估體系。我國要加強誠信教育，提高全民族的素質，防止出現道德風險。此外，政府也可以參與“以房養老”模式的經營，加強監管，通過制定相關政策對市場予以宏觀調控，以政府的公信力做保證，讓“以房養老”模式雙方都以誠信的心態來接受這種模式。

“以房養老”就是“反向住房抵押貸款”，是指老人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構通過壽命評估、風險預期等一系列方式推算出每期給付老人的養老金額直到老人過世，老人過世后房屋歸金融機構所有。金融機構作為專業的評估機構主導“以房養老”項目，能夠使房屋價值評估科學化，推動“以房養老”事業的發展。

（四）放寬對項目參與者的條件限制。“以房養老”模式作為當前基本養老保險制度的補充，以緩解日益凸顯的社會養老問題，這決定了“以房養老”項目應該成為一個可供多數老人選擇的養老新模式。但在試點過程中，對借貸人的條件限制過于苛刻，限制了這一政策的覆蓋面。因此，應考慮放寬對房屋面積、老人家庭狀況、老人年齡等方面的要求，拓寬參與面。

參考文獻：

[1] 鄧依伊, 2012：《中國發展“以房養老”：問題、經驗借鑒與解決對策》,《湘潭大學》.

[2] 董君莉, 2011：《以房養老：一種新型養老模式》,《大連海事大學》.

[3] 馮慧陽, 2011：《基于第六次人普數據談中國人口老齡化新變化》,《商業文化(上半月)》, 第 08 期。

[4] 李敏, 2012：《山西省太原市以房養老研究》,《山西財經大學》.

[5] 易禮, 2013：《以房養老模式研究》,《山西財經大學》.

[6] 鄭萍, 2012：《美國以房養老模式及其對我國的啟示》,《湘潭大學》.

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