房地產(chǎn)市場真的會崩盤嗎？

近日，一些專家表示，從現(xiàn)象上看，近期不少城市房價已量價齊跌；從本質(zhì)上看，房市面臨著很大的下行壓力。今年房地產(chǎn)市場不崩盤，他們就裸奔、跳樓。

這里先做個假設(shè)：如果“房價”是上市交易的股票或期貨，它當(dāng)然已經(jīng)走出了陡峭的上漲趨勢。依照金融投機(jī)的邏輯，趨勢一旦形成就不會輕易改變。趨勢怎樣才能改變呢？答案是基本面的重大改變。房價上漲的基本面是什么呢？當(dāng)然跟剛需和流動性有關(guān)，但與土地財(cái)政關(guān)系更大。我們知道，管理層從房價中分得的份額超過七成，這個基本面一直就沒有改變過。

近日，有城市放開限購，這在一定程度上暴露了該市土地財(cái)政的困境。這個事情的邏輯很清楚，因?yàn)橐坏┓渴谐鰡栴}，地方財(cái)政就會大幅減收，管理層就一定會用各種方式刺激房市以延續(xù)土地財(cái)政。

崩盤派的一個說法是，中國樓市一直高歌猛進(jìn)，今年卻是量價齊跌，這是崩盤的前兆。但量價齊跌說明下跌勢能的不足，真正的跌勢，必然是量增價跌。還有一個重要的看跌理由，說是目前資金不易得或成本太高，所以會導(dǎo)致開發(fā)商低價傾銷庫存，甚至有些開發(fā)商會倒閉，從而引起崩盤。但是，把眼光稍放長一年半載，這樣的結(jié)果是房屋的增量變少了，存量得到了消化，這是崩盤或大跌的節(jié)奏嗎？

很多人關(guān)注市租率的概念，它的定義是房屋市值除以年租金，這與股票市盈率的要領(lǐng)基本一致。許多人認(rèn)為房價要大跌的理由是市租率太高，他們參照的是歐美國家的數(shù)據(jù)。但是，如果把國內(nèi)的房屋看作是股票或者期貨，它必然是高成長性的，因?yàn)樗氖找媸欠€(wěn)步遞增的。在股市上，如果說市盈率太高就一定得下跌，那一定是簡單粗暴的邏輯，因?yàn)槿绻孢@樣，融券做空就太容易賺錢了。如果把“房價”放在期貨市場，崩盤派們大概會一路做空的，理由也是漲這么高了，應(yīng)該跌了。事實(shí)上，持這種觀點(diǎn)的人多年來都是一路被套，不過他們經(jīng)過多年的堅(jiān)持，現(xiàn)在總算是看到技術(shù)性回調(diào)了——這個回調(diào)倒是個好的斬倉區(qū)間。

讀美國地產(chǎn)泡沫史后聯(lián)想到中國房市的現(xiàn)狀，總是覺得有些不對勁，這是因?yàn)橹袊兔绹渴械幕久嫣幌嗤耍朗脚菽茰绲脑蛟谥袊⒉淮嬖冢拖衩绹墒写鬂q的原因在中國并不存在一樣。其實(shí)，中國房地產(chǎn)市場去存貨和去泡沫的過程在二三線城市早已開始，預(yù)計(jì)三五年后房市的高存貨和高價格才會實(shí)現(xiàn)回歸。但是，回歸并不意味著要硬著陸，崩盤派可能是高估了這種風(fēng)險，或者把局部的崩盤風(fēng)險全局化了。

當(dāng)然，目前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大，加之地產(chǎn)業(yè)資金鏈吃緊和公眾對拐點(diǎn)的預(yù)期，以及投資渠道的增多等因素一定會在短期內(nèi)抑制房價，但是，回顧2012年上半年，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)時同樣也存在著這些問題，甚至，房價漲速過高和資金鏈緊張的問題比現(xiàn)在更加嚴(yán)重，不過當(dāng)時不但沒有崩盤，反而還醞釀出了新一波高歌猛進(jìn)。所以，如果承認(rèn)中國的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重到必然破裂，那么破裂的方式一定會是自由落體嗎？一定得發(fā)生在今年嗎？endprint