房地產行業洗錢行為分析及監測

薛耀文　郭佩

摘 要：洗錢活動逐漸從金融機構向其他領域蔓延，房地產行業已成為洗錢的高發地。對比房地產行業洗錢的兩大主體——腐敗的公職人員和以民營企業家為代表的非公職人員的洗錢行為，結果表明：腐敗的公職人員注重安全效用，常常通過能在短時間內利用他人名義的房地產交易活動洗錢，具有較強的隱蔽性；非公職人員則注重收益最大化，主要通過將非法資金注入企業經營，虛假報賬，具有較強的欺騙性。

關鍵詞：房地產；洗錢；監測

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2014）04-0067-06

房地產行業資金需求大、流通快、增值保值能力強，而且我國至今尚未將房地產企業作為反洗錢義務的履行主體，導致越來越多的不法分子通過房地產企業來清洗犯罪所得。中國人民銀行反洗錢課題組對近年來我國洗錢案例抽樣調查報告顯示，洗錢資金有35.9%通過房地產領域洗錢。房地產洗錢不僅掩飾了不法所得，助長了上游經濟犯罪，甚至導致了目前我國房地產泡沫、非理性繁榮以及供需結構失衡矛盾，房地產反洗錢的相關制度建立和完善迫在眉睫。本文通過對房地產行業的洗錢行為以及房地產行業兩大洗錢主體的行為表現進行分析和比較，希望可以為減少和杜絕房地產行業洗錢行為提出具有針對性的監測思路和對策建議。

一、文獻綜述

不法分子利用房地產行業洗錢是各個國家都存在的通病。一些國際組織和國家已通過立法將房地產行業及其從業人員納入了防范洗錢犯罪的義務主體范圍。金融行動特別工作組（FATF）在2007年發表類型報告《房地產領域的洗錢和恐怖融資》，提供了各國房地產業的洗錢案例和建議措施，為各國房地產行業反洗錢的立法完善和監測思路的提出奠定了理論和實踐基礎。

國內學者關于房地產行業洗錢的研究還處于初級發展階段。陳莉[1]總結了國外部分國家房地產業反洗錢的基本做法，提出了我國應建立并完善房地產反洗錢法律及信息披露與交流合作機制；左運光[2]分析了房地產行業洗錢的風險要素，以及構建房地產行業反洗錢監測和管理機制的條件，提出房地產行業反洗錢監管模式選擇的相關建議；吳航[3]分析了目前我國房地產領域的經濟犯罪現象，并總結了不法分子利用房地產洗錢的主要方式：采取置業、炒房進行洗錢，利用他人名義投資洗錢，利用投資開發洗錢；謝端純[4]研究房地產主要交易對象及洗錢手段，以房地產洗錢行為和房地產反洗錢網絡拓撲圖為基礎，構建房地產可疑資金轉移監測模型；我國反洗錢中心秘書長嚴立新[5]在2008年提出建立我國反洗錢戰略五年計劃，在反洗錢戰略的第一個五年（2008—2012）計劃中指出應建立特定非金融行業反洗錢制度，提出中國人民銀行財政部、商務部、住房城鄉建設部、司法部等部門對特定非金融行業的洗錢風險及對策成立專案組開展聯合調研，2013年在第二個五年計劃（2013—2018年）中又強調要提高特定非金融業務與專業（DNFPB）的反洗錢預防制度整體機制有效性的問題。

綜上所述，目前關于房地產洗錢行為的研究主要集中在立法、制度完善和行為方式描述兩個方面，而且都是從房地產洗錢的整體角度進行分析，缺乏針對性的監督和治理措施。本文在前人研究的基礎上，通過分析房地產行業的主要洗錢行為及清洗流程，然后對房地產行業洗錢的兩大主體進行對比，尋求他們利用房地產行業洗錢的異同，以期為相關部門在偵測方法上采取有針對性的預防與懲治措施提供意見，提高反洗錢的監測和判別工作的質量和效率。

二、房地產行業洗錢行為分析

（一）房地產行業洗錢風險分析

1. 房地產開發階段“灰黑”資產混入常態化。亞太城市發展研究會房地產分會秘書長楊超指出“灰色正在吞噬中國樓市”，房地產行業存在大量不明資金并且暗撐房價使房地產行業出現了不健康的現象。例如一些開發商將民間資本以高息方式繞道暗中進入樓市；或者是部分人用來歷不正當的“灰色資金”購房置業，將貨幣形態變為實物形態；或者個人巨額資金通過信托或者私募的形式進入房地產行業，不僅可以合理避稅，而且正是因為信托和私募對資金來源的審查寬松，也降低了被查處的風險。這些都是灰色資本在地產業的流向路徑[6]。房地產行業資金需求量大，資金來源主體不明確，必然為不法分子提供了洗錢的通道，使得利用房地產洗錢成為可能。

2. 房地產異常交易現象普遍化。房地產業在多大程度上成為洗錢渠道，目前尚無結果，但利用房地產洗錢已成為房地產業公開的秘密。根據中國人民銀行西安分行基于房地產交易環節的反洗錢問題設計并調查的《房地產業反洗錢現狀調查問卷》結果顯示，我國房地產行業從業人員對反洗錢認知度非常低，僅有55.66%的被調查者表示其單位要求收集更多的客戶信息，并且均不是因為反洗錢的需要而去了解客戶。在房地產異常交易行為中，“突然變更買受人、按揭提前還款、大額現金支付”比例相對較高，均超過60%[7]。2013年1月中紀委通報“反腐敗斗爭工作的新動向”，稱自2012年11月中旬以來，全國各地出現了一大批拋售豪華住宅、別墅等現象，更改物業業主情況數以百倍上升。同時，根據住房部和城鄉建設部、監察部統計，在拋售豪華住宅、別墅的住戶中，超過60%都是匿名、假名和加以公司的名義進行的[7]。由此可以看出，在我國的房地產交易中，均存在不同程度的洗錢嫌疑[8]。

（二）房地產業不同環節的洗錢行為分析

1. 房地產開發環節洗錢行為。如圖1所示，房地產開發環節的洗錢行為一般通過兩種途徑進行，分別為：（1）建立房地產企業進行洗錢，這是房地產開發環節最常見的洗錢途徑。不法人員自建或利用相關利益者名義建立房地產企業，在房地產企業的日常經營過程中將非法資產源源不斷地注入企業清洗資產，通過合法的企業經營掩飾犯罪所得，不僅洗白了“灰黑”資產，而且在企業經營的過程中還可能有一定的增值空間。同時，正因為有了下游資產處理的渠道，會誘發和刺激不法人員更加瘋狂地進行上游斂財活動。（2）通過與房地產企業合作的形式進行洗錢。近年來，隨著國家有關房地產政策的不斷變化，一系列調控政策例如限購、限貸等逐步出臺，直接導致房地產開發商的資金來源受到一定的限制，這就為不法資金的洗白提供了渠道機會。一方面由于開發商缺少資金而不法人員擁有大量非法資產急需隱藏、掩飾或清洗，洗錢者可以與開發商通過合伙、入股或高息借款等形式進行合作，在滿足雙方不同需求的同時清洗資金；另一方面，某些開發商為了獲取項目和開發資金，會與政府官員或特定機構的工作人員勾結，為了回報相關人員以入股、暗股、干股等形式進行賄賂，達到賄賂與洗錢的同步完成。

2. 房地產交易過程中的洗錢行為分析。（1）房地產炒作的洗錢行為分析。如圖2所示，這種環節的洗錢途徑，不法分子常常與開發商、媒體進行合作，直接或委托代理人購買有潛力和炒作空間的街道或商業街的商鋪的手法，將黑錢輸入房地產行業中，再通過如廣告、活動、特色品牌的炒作來刺激這一地區發展，從而在升值后估價租售，這樣既可以隨時變現，又可以通過實物來進行非法的交易，逃避反洗錢的監督和有關部門的追查。同時這種洗錢手法也是造成中國樓市居高不下的原因之一。（2）房地產個人買賣的洗錢行為分析。如圖3所示，該洗錢手段不僅可以在國內進行、也可以跨國實行，時空跨度大，涉及對象亦比較廣泛，包含單位、個人（家庭成員、親屬、利益相關人等），難以監管，是目前不法公職人員洗錢的常用手段。單位購房者利用偽造文件、證明，私人購房者借助偽造身份證或假借他人名義，經常采用經紀人購買的形式全款支付或采取分期付款、提前還款，快速將非法資產投資到房產、商鋪或其他房地產經濟活動中，待時機成熟，進行轉租或高價再出售，順利漂白不法所得并成功轉移。

三、房地產行業洗錢兩大主體的行為對比及原因分析

《中國經濟周刊》記者根據公開信息統計，自2000年以來省部級高官貪腐案半數涉房地產。指出高官涉房地產有兩種形態：一是背后有房地產利益鏈條，或直接間接倒騰土地，或縱容支持親屬開發房地產，或與開發商結成利益同盟，或用非法收入買房倒手等；二是買房置業。中國人民銀行反洗錢局反洗錢專家曹作義2013年1月撰文認為，從最近披露的多起腐敗大案可以看出，房地產業其實早已成為部分腐敗高官的“洗錢天堂”和“重災區”。以民營企業家為主要代表的非公職人員逃稅、涉黑、非法集資等上游犯罪產生巨額的“灰黑”資產也大量投資房地產行業。據本文統計近年來不法非公職人員的典型案例顯示，超過60%的不法非公職人員在房地產行業的開發、裝修及買賣過程中涉嫌洗錢犯罪。可見，利用房地產行業洗錢主要有兩大群體，即：腐敗的公職人員和以民營企業家為代表的非公職人員的經濟犯罪。因此，本文將根據該分類對公職與非公職人員在房地產行業的洗錢行為進行分析和總結。

（一）公職與非公職人員利用房地產洗錢的主要表現

1. 公職人員在房地產行業洗錢的主要表現。隨著我國對不法公職人員的持續高壓和堅決打壓，洗錢成為掩蓋不法所得的主要手段，而投資房地產是貪官們洗錢的最好方法。歐陽偉民曾指出，近年來，中國大陸房地產市場已經成為貪污分子洗黑錢首選目標，每年3 000億～4 000億元人民幣洗黑錢的規模中，有不少是通過房地產將黑錢洗白，房地產等行業逐漸成為洗錢的主要渠道。

2. 非公職人員在房地產行業洗錢的主要表現。不法非公職人員通過偷漏稅、非法經營等違法活動獲取非法資產后，為了避免監管和檢察部門的查處，往往建立自己的房地產企業，虛報會計報表，將違法資金源源不斷地注入清洗；或投入到利益相關人員的企業；甚至將不法資產轉化為境外投資或境內專業機構資金等形式，隨后再進入房地產投資領域。

（二）公職與非公職人員在房地產行業洗錢的特征

房地產行業洗錢資金量大、投資回報高、中間環節多，并且洗錢渠道眾多、轉移資金迅速，能迅速將不法現金資產轉化為固定資產投資，容易逃脫法律制裁。除以上共同特點之外，公職與非公職人員利用房地產洗錢還存在較大差異，根據表1、表2，我們可以總結得出公職與非公職人員在房地產行業洗錢的特征。

1. 公職人員進行房地產洗錢的主要載體是房產，并且均可以在短時間內完成洗錢。首先，公職人員屬于社會公眾人物，成為很多人關注的對象，因此他們迫切希望在短時間內將非法資產轉移或隱藏，降低被查處概率；其次，會在房地產行業洗錢的公職人員大多位高權重，容易利用關系獲得審批或多個身份信息，購買多套房產；最后，由于掌握審批和決定權，有很多開發商主動上門提供能在房地產行業洗錢的機會。

2. 公職人員進行房地產洗錢多借用他人名義，方式多樣，過程復雜，具有較強的隱蔽性。公職人員利用職務便利，容易使用虛假信息或借用他人名義用現金多地區甚至境外購買多處房產，并且可以降低被查處的風險；或者直接收受房地產企業不記名干股或秘密合股等手段洗錢。總之，作案手段多樣，作案過程復雜，具有一定的時空跨度，隱蔽性較強。

3. 非公職人員主要通過第三方機構或企業進行房地產洗錢，洗錢額度大。由于國家重視并鼓勵民營企業的發展，并且在注冊企業過程中的審查制度不夠完善，導致非公職人員愿意建立房地產企業，不僅提高社會地位滿足虛榮心，又便于自行洗錢；其次，為了能將不法資金源源不斷地輸入企業，常常會通過第三方機構、空殼公司或利益相關者企業進行，可以進行大額資金的轉移。

4. 進行房地產行業洗錢，非公職人員比公職人員更具有欺騙性。在利用房地產行業洗錢的過程中，非公職人員虛報會計報表、注冊多個空殼公司甚至利用媒體造勢惡意抬高房產價格等手段。并且大量案例表明，多數不法非公職人員具有一定的政治地位。政治地位在為不法非公職人員取得了相當的經濟效益的同時，也可以成為他們掩蓋不法行為的“保護傘”。

（三）公職與非公職人員在房地產行業的不同洗錢行為原因分析

不法人員將非法資產投入房地產行業進行洗白的過程中，必然會有成本的付出和收益的回報，最后為其帶來效用的增加。因此說洗錢行為類似于消費者的購買行為。洗錢作為一種特殊的商品購買活動，除了要付出相應的貨幣成本之外，時間成本也是一項重要的影響因素。

1. 理性經濟人在時間成本約束下的消費行為。為了簡化分析過程，根據以上公職與非公職人員的房地產洗錢特征，假設房地產洗錢量是商品的價格，為了便于分析，將房地產洗錢行為分為兩種商品，T型商品和M型商品：T型商品指房地產洗錢過程中時間成本所占比重較大短時間內進行的房地產洗錢行為；M型商品指在房地產洗錢過程中貨幣成本所占比重較大，能較大程度清洗大量非法資金的房地產洗錢行為，數量分別為X1，X2。根據黃友等[9]的研究成果，在理性經濟人效用最大化的條件下，雙重預算約束下的消費者的充分預算約束是消費的充分成本必須等于消費者的充分收入，在其他條件不變的情況下，消費者的最優選擇應該是如圖4所示的X0點（X01，X02）。（M、M1貨幣成本預算線，T、T1為時間成本預算線，E為充分預算線，L為無差異曲線，X0點為充分預算約束下最大效用的商品組合。）

2. 有限理性下公職與非公職人員在時間成本約束下的房地產洗錢行為。現實情況下，不法人員在洗錢的過程中，除了要考慮時間和貨幣因素外，還強烈地受到主觀效用的影響，主觀效用除了包含對商品客觀效用的主觀評價之外，還包括對行為風險的評估和風險偏好的態度等。有限理性的消費者不能保證得到全局最優，也不會將所有的預算完全消費，通常會選擇次優解[10]。因此，我們可以得出公職與非公職人員在不同的效用目標引導下的房地產洗錢行為。

公職人員作為政府官員，在進行非法資產處理的過程中，考慮的因素較多，不僅要保障資金安全轉移，還要考慮自身的安全，因此對于公職人員而言，最注重安全效用，時間成本在其洗錢過程中有重要作用，在短時間內將非法資產進行清洗是保障安全效用的有效途徑；非公職人員則不然，他們更注重收益最大化，貨幣成本直接影響收益，他們在洗錢過程中盡可能地減少財富流失，選擇更多的M商品，能最大限度洗錢的方式。在圖4中，由于各種因素限制，不能達到理想情況下的最優解，假設不法人員通過降低最優效用，以L為例，在充分預算約束下，當達到同樣大小的效用時，公職人員的次優解為XT（XT1，XT2），非公職人員的次優解為XM（XM1，XM2），由此，引起XT1>X01>XT2，XM2>XM0>XM1。

綜上所述，由于公職與非公職人員所處環境、社會地位等不同，具有不同的效用目標。在有限理性條件下，公職人員會更多選擇能在短時間內進行房地產洗錢的T商品。而非公職人員則注重財富的增加，收益最大化是其主要的主觀效用，因此，會選擇能較大程度清洗大量非法資金的房地產洗錢行為，選擇更多的M商品。

四、針對公職與非公職人員房地產行業洗錢行為的監測思路

（一）公職人員利用房地產行業洗錢的監測思路

以上分析結果顯示，不法公職人員在利用房地產行業洗錢的過程中，大多數情況下會利用他人名義，這些人員大多是不法公職人員的近親屬、其他親屬、情婦（夫），利益相關者（企業主），并且親屬、情婦是其主要利用的對象。根據《最高人民法院最高人民檢察院關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》，“特定關系人”是指與國家工作人員有近親屬、情婦（夫）以及其他共同利益關系的人。基于此，提出以“公職人員及其特定關系人”為監測主體的監測思路，監測其名下房產、股票（房地產企業類型）、銀行賬戶的資產信息是否與其收入相匹配。

1. 基于收入的監測思路。《中華人民共和國公務員法》第五十三條規定：公務員須遵守紀律，不得從事或參與營利性活動，在企業或者其他營利性組織中兼任職務。《中國共產黨黨員領導干部廉潔從政若干準則》中也規定禁止私自從事營利性活動，不準以個人或借他人名義經商、辦企業。對于官員及其親屬經商現象，2010年施行的《中國共產黨黨員領導干部廉潔從政若干準則》對公職人員親屬管理提出規定，不得默許縱容親屬以本人名義牟取私利、為親屬經商創造條件、親屬不得在本人管轄范圍內經商。因此，從法律約束和一般收入水平來看，無論是公職人員還是其親屬的收入中都不應存在頻繁或大額收入。所以，一旦不法公職人員腐敗或其親屬利用其影響力獲利，必然呈現頻率增大或金額突然增加的收入特征，如果通過金融機構，則不難發現異常收入的來源。基于這些特點不難從賬戶層面發現異常公職人員，但是由于賬戶交易容易受到反洗錢監測，不法公職人員往往采用現金交易和實物交易。因此，同時還需借助消費監測手段。

2. 基于消費的監測思路。相對收入消費理論認為，消費者的消費受到周圍人們消費水平的影響，特別是低收入者因攀比心理、提高社會相對地位的愿望等因素而使自身的消費處于和收入不相稱的較高水平。公職人員受到有較高經濟地位的人群影響產生較高等級的消費愿望，在自身合法收入有限的條件下，為滿足較高等級的消費，公職人員就會尋求通過經濟犯罪來獲得收入，從而產生了與正常收入不相匹配的消費行為，購買高檔小區住房甚至別墅。隨著國內反腐力度的不斷加大，近年來出現越來越多的不法公職人員擁有境外房產的現象。因此，通過監測公職人員及特定關系人在住房方面的消費判定其是否存在房地產洗錢的行為是可行的。

（二）非公職人員利用房地產行業洗錢的監測思路

非公職人員利用房地產洗錢常常通過建立房地產企業，通過各種途徑將非法資金不斷混入正常的經營活動，并通過會計舞弊等財務作假方式清洗非法所得。因此，該過程必然存在頻繁的交易活動或大量的交易金額，與行業內相似發展水平和規模的房地產企業的經營狀況不相符。因此，可以從企業經營過程中的多個角度進行監測。

1. 相同行業中的企業一般都會涉及到相同或相似的業務結構，這意味著同一行業中企業的資金鏈條和資金流向應該相對一致。因此，可以對企業的交易資金額度和交易頻率的企業交易發生量進行檢測。利用基于離群點的客戶行為模式識別的監測方式進行：以正常行為模式企業的銀行基本存款賬戶歷史年度交易數據為基準，然后將待檢測企業的交易金額記錄和交易頻率記錄分別與正常數據進行設定時期內比較性檢測，判別是否存在異常情況。

2. 每個行業的企業都有特定的經營范圍，其賬戶的資金流動必定是在其所屬行業的相關行業范圍之內。當某行業某企業的銀行賬戶突然出現與其主要業務或產品供求關系無直接聯系的企業的轉賬或現金收付，則可以懷疑這家企業的交易可疑，存在洗錢嫌疑[11]。楊勝剛等構建了一個簡化的行業相關系數矩陣，可以對企業與其交易往來的賬戶之間的基于客戶行為模式識別的行業相關性進行檢測[12]。

3. 針對企業本身財務審計對假帳的檢測。企業涉嫌做“假賬”的一般目的是為了夸大經營狀況而粉飾其經濟效益或是偷稅漏稅以此降低運營成本。由于洗錢是以將非法資金混入合法資金為目的，其過程必定涉及到對相關的企業財務記錄根據非法資金總量做出類似于夸大其經營和賦稅情況的更改行為。因此，可以通過企業本身財務審計對假賬的檢測，判別企業是否存在非法經營的行為。

五、結論及建議

房地產洗錢具有較強的欺騙性和隱蔽性，不僅造成了嚴重的經濟損失，更擾亂了社會正常的經濟秩序。通過對房地產行業洗錢行為及房地產行業主要的洗錢主體的行為分析和對比，提出以下建議，希望可以規范房地產行業的不法行為，預防和減少經濟犯罪的發生。

1. 應盡快建立和完善房地產業反洗錢法律法規。借鑒現有金融業反洗錢成功做法以及國外房地產業反洗錢先進經驗，結合我國房地產業的實際情況，盡快出臺房地產業有關客戶身份識別、大額和可疑交易報告、現金交易制度、客戶身份及交易記錄保存等方面的規章制度，指導房地產業開展反洗錢工作。

2. 針對公職人員房地產洗錢行為，可以從以下兩個方面進行。首先，應加速建立全國統一的房地產信息管理系統，實現全國各地區房地產登記信息的共享，便于掌握異地購房、多次購房、購置豪華住宅信息，為房地產可疑交易的識別提供信息支持。其次，密切關注公職人員及其特定關系人的房產及資產情況，加強民主監督及國際合作，查處境內外不法資產，增加公職人員購房洗錢成本，降低房地產洗錢的效用，減少洗錢行為。

3. 針對非公職人員房地產業洗錢行為，應盡快將其納入洗錢義務主體，完善公司審查制度，加強行業監管。將房地產業納入反洗錢監管的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎。要有效預防和遏制房地產業的洗錢行為，應當從管住源頭和堵住出口兩方面入手。完善公司審查制度，清楚房地產開發商、房地產中介機構、裝修、裝飾機構等股東資金來源和性質及其實際控制人的背景信息，以保障資金來源、公司運營合法。建立行業自律機制，規范房地產經紀業，了解購房者資金來源和性質，購房情況及交易頻率，發現大額可疑交易立即上報。

參考文獻：

[1]陳莉.國外房地產也反洗錢的主要做法[J].西南金融，2009，（3）.

[2]左運光.建立房地產行業反洗錢監測和管理機制的實務性研究[J].南方金融，2011，（9）.

[3]吳航.房地產領域經濟犯罪現狀透析[J].公安研究，2008，（8）.

[4]謝端純.房地產行業反洗錢可以資金監測模型研究[J].南方金融，2010，（1）.

[5]嚴立新.中國反洗錢戰略（2013～2018）的升級轉型及其實施機制的建立[J].管理世界，2013，（9）.

[6]房產灰色資本暗撐高房價[EB/OL].http：//house.people.com.cn/n/2012/1110/c164220-19537138.html.

[7]張超.房地產業反洗錢現狀：一項問卷調查的啟示[J].金融發展評論，2013，（1）.

[8]佚名.中紀委向中央通報“反腐敗斗爭工作的新動向”[EB/OL].http：//sc.sina.com.cn/news/z/2013-01-19/114461128.html.

[9]黃友，張騰文.雙重預算約束下的消費者行為選擇[J].財政研究，2007，（8）.

[10]宋波，徐飛.有限理性下消費者的貪心選擇行為分析[J]上海管理科學，2010，（8）.

[11]魏萊.反洗錢監管體系與監測方法研究[D].長沙：湖南大學，2011.

[12]楊勝剛，王鵬，賀學會.決策樹算法在反洗錢領域中的應用研究[J].湖南大學學報，2006，（1）.

責任編輯、校對：關 華

五、結論及建議

房地產洗錢具有較強的欺騙性和隱蔽性，不僅造成了嚴重的經濟損失，更擾亂了社會正常的經濟秩序。通過對房地產行業洗錢行為及房地產行業主要的洗錢主體的行為分析和對比，提出以下建議，希望可以規范房地產行業的不法行為，預防和減少經濟犯罪的發生。

1. 應盡快建立和完善房地產業反洗錢法律法規。借鑒現有金融業反洗錢成功做法以及國外房地產業反洗錢先進經驗，結合我國房地產業的實際情況，盡快出臺房地產業有關客戶身份識別、大額和可疑交易報告、現金交易制度、客戶身份及交易記錄保存等方面的規章制度，指導房地產業開展反洗錢工作。

2. 針對公職人員房地產洗錢行為，可以從以下兩個方面進行。首先，應加速建立全國統一的房地產信息管理系統，實現全國各地區房地產登記信息的共享，便于掌握異地購房、多次購房、購置豪華住宅信息，為房地產可疑交易的識別提供信息支持。其次，密切關注公職人員及其特定關系人的房產及資產情況，加強民主監督及國際合作，查處境內外不法資產，增加公職人員購房洗錢成本，降低房地產洗錢的效用，減少洗錢行為。

3. 針對非公職人員房地產業洗錢行為，應盡快將其納入洗錢義務主體，完善公司審查制度，加強行業監管。將房地產業納入反洗錢監管的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎。要有效預防和遏制房地產業的洗錢行為，應當從管住源頭和堵住出口兩方面入手。完善公司審查制度，清楚房地產開發商、房地產中介機構、裝修、裝飾機構等股東資金來源和性質及其實際控制人的背景信息，以保障資金來源、公司運營合法。建立行業自律機制，規范房地產經紀業，了解購房者資金來源和性質，購房情況及交易頻率，發現大額可疑交易立即上報。

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[11]魏萊.反洗錢監管體系與監測方法研究[D].長沙：湖南大學，2011.

[12]楊勝剛，王鵬，賀學會.決策樹算法在反洗錢領域中的應用研究[J].湖南大學學報，2006，（1）.

責任編輯、校對：關 華

五、結論及建議

房地產洗錢具有較強的欺騙性和隱蔽性，不僅造成了嚴重的經濟損失，更擾亂了社會正常的經濟秩序。通過對房地產行業洗錢行為及房地產行業主要的洗錢主體的行為分析和對比，提出以下建議，希望可以規范房地產行業的不法行為，預防和減少經濟犯罪的發生。

1. 應盡快建立和完善房地產業反洗錢法律法規。借鑒現有金融業反洗錢成功做法以及國外房地產業反洗錢先進經驗，結合我國房地產業的實際情況，盡快出臺房地產業有關客戶身份識別、大額和可疑交易報告、現金交易制度、客戶身份及交易記錄保存等方面的規章制度，指導房地產業開展反洗錢工作。

2. 針對公職人員房地產洗錢行為，可以從以下兩個方面進行。首先，應加速建立全國統一的房地產信息管理系統，實現全國各地區房地產登記信息的共享，便于掌握異地購房、多次購房、購置豪華住宅信息，為房地產可疑交易的識別提供信息支持。其次，密切關注公職人員及其特定關系人的房產及資產情況，加強民主監督及國際合作，查處境內外不法資產，增加公職人員購房洗錢成本，降低房地產洗錢的效用，減少洗錢行為。

3. 針對非公職人員房地產業洗錢行為，應盡快將其納入洗錢義務主體，完善公司審查制度，加強行業監管。將房地產業納入反洗錢監管的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎。要有效預防和遏制房地產業的洗錢行為，應當從管住源頭和堵住出口兩方面入手。完善公司審查制度，清楚房地產開發商、房地產中介機構、裝修、裝飾機構等股東資金來源和性質及其實際控制人的背景信息，以保障資金來源、公司運營合法。建立行業自律機制，規范房地產經紀業，了解購房者資金來源和性質，購房情況及交易頻率，發現大額可疑交易立即上報。

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責任編輯、校對：關 華