轉型企業的劃撥地如何進行出讓

□許麗麗

案 例

二十世紀八九十年代存在著許多集體企業和國營企業，這些企業用地性質大多都是劃撥地。企業改制轉型后，變為股份制或其他經營性企業，由于歷史原因，企業土地性質仍保留著國有劃撥性質，未辦理土地變更登記。如今，這些改建后的企業申請辦理用地手續，作為國土部門該如何進行出讓？

分 析

如果將此類用地推向市場，公開招拍掛，很可能被其他單位競得，如此一來，這些企業有可能就不存在了，這是國土部門，也是申請用地企業不愿意看到的結果。

根據土地管理法律法規的有關規定，該類地不需要重新招拍掛，可以采取協議方式出讓國有土地使用權，運用好國土新政，為該類地協議出讓找準法律依據。

根據《中華人民共和國國有土地劃撥決定書》第五條“土地使用者組建或改組、改制為股份有限公司、有限責任公司和股份合作制合伙制企業涉及本項劃撥土地的，應按國家有關規定重新辦理土地有償使用手續”和《劃撥用地目錄》第四條“以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應當實行有償使用”的規定，對該類企業重新辦理有償使用手續無可非議。

國土資源部、監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（以下簡稱《通知》）中明確要求:“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采取協議方式出讓經營性土地使用權。”這一規定，無疑為此類地進行協議出讓判了死刑。但該《通知》又同時規定:“2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施后，除原劃撥土地使用權人不改變原土地用途申請補辦出讓手續和按國家有關政策規定屬于歷史遺留問題之外，商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地供應必須嚴格按規定采用招標拍賣掛牌方式”，這一規定又間接說明了采取協議出讓國有土地使用權應滿足原劃撥土地使用權人繼續使用土地并且未改變土地用途這個條件。該類企業用地完全符合上述協議出讓的這個條件，這又為該類地能夠進行協議出讓投射了曙光。

國土資源部《協議出讓國有土地使用權規范（試行）》第四條第三款規定了五種可以采取協議出讓國有土地使用權的情形，其中之一就是“原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外”；第六條第一款也規定，原劃撥土地使用權人申請辦理協議出讓的條件之一是不需要改變原土地用途等土地使用條件，且符合規劃的，報經市、縣人民政府批準后，可以采取協議出讓手續。這也與《通知》中原劃撥土地使用權人不改變原土地用途的規定是一致的。即屬歷史遺留、國有劃撥性質、未改變土地用途，且已經規劃建設部門規劃許可的，完全符合協議出讓的條件。

現在，對該類土地進行協議出讓是無可非議了，但是《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第十七條指出，經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金，所以對該類地進行協議出讓的同時，要補繳土地出讓金，進行有償使用。

根據《協議出讓國有土地使用權規范（試行）》的規定，應繳納的土地使用權出讓金額＝擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。