解剖摩天大樓

錢煒

每天清晨，孫怡華都是第一批走進上海金茂大廈的雇員之一，但她并不是整幢大樓里最早開始工作的人。早晨8點15分，當她踏入光亮照人的電梯廳時，陸偉清已經在大廈里走了超過兩公里路程，即將完成他當天的第一圈巡邏；黃斯俊正拿著進口的手持式PM2.5監測儀測量寫字間空氣的顆粒物濃度；六點半就上班的保潔阿姨已經結束了第一遍大清掃，開始了每25分鐘一圈的巡視保潔。而在數小時之前，一批專業人員帶著他們完成任務的清潔機器人，已經在夜色中離開了大廈。

在1500公里以外的廣州，類似的一幕每天也在利通廣場上演。除此之外，在利通上班的人們，還會在刷卡通過門禁時抬起頭來，對站在閘機旁的邵明亮報以微笑。他們中的很多人都知道，這位身高1米92的客服主管，是一名退役的三軍儀仗隊隊員。與他的同行相比，邵明亮的身高與他所服務的這座建筑顯得更“般配”。

物業管理界有一句話“勵志”的話：建筑的高度無法永遠第一，但樓宇管理水平的高度卻可以保持第一。高421米的金茂大廈，在建成后的10年間都是“中華第一高樓”。但2008年，這項桂冠被492米高的上海環球金融中心奪去。隨著高達632米的上海中心大廈已在今年8月4日封頂，金茂在高度上的名次眼看還要下降。

摩天大樓的正式名稱叫做超高層建筑。40年前，高于100米的建筑就被稱作摩天大樓——國內至今仍沿用這一定義。然而，更新、更權威的標準，來自世界高層建筑與城市人居學會（CTBUH），這個總部位于摩天大樓之都芝加哥的學術組織規定，建筑高度超過300米的才能被叫做超高層。因而，303米高的廣州利通廣場，在摩天大樓界只能算“入門級”。

曾經，紐約帝國大廈以其381米的高度，在將近40年的時間里一直雄踞世界摩天大樓之首。如今這一高度早已過時，人類進入到所謂“超高”和“特超高”建筑（指高度超過600米的建筑）時代。帝國大廈的地位已被828米的迪拜哈利法塔取代。

摩天大樓不只是建筑，對于一座城市、一個國家和一個時代，摩天大樓都有象征意義。同濟大學復雜工程管理學院副教授李永奎說，“從設計、建設到運行，一切都是頂級的，摩天大樓就是建筑的奢侈品。”

垂直交通

孫怡華的公司在金茂寫字樓第4區31層。在1層大堂，共有6部電梯專門去往這一區的30～40層。她最滿意的就是這里的電梯系統——幾乎從來不用等。過去，孫怡華在浦西一幢只有20層的寫字樓工作，每天上下班都要在電梯門口等上五六分鐘。

電梯是摩天大樓的命脈。

自1857年升降電梯首次出現在美國一棟5層樓的百貨商場開始，建筑才獲得了向高空不斷生長的自由。1885年，全球第一座摩天大樓在美國建成——高42米的芝加哥家庭保險大廈就安裝了電梯。這座建筑雖然僅有10層，卻標志著建筑的芝加哥學派真正開始。后來的摩天大樓從布局上來說，事實上幾乎都是芝加哥學派的翻版。

如今，摩天大樓就是一座垂直城市：每天，金茂大廈有大約6000名職員在其中辦公，6000名訪客和觀光客來此洽談或游覽，8000人在金茂購物、餐飲。為了運輸這么多人，大廈配備了79部電梯。高度居全國第四、廣州第一的廣州國際金融中心（俗稱廣州西塔）則擁有125部電梯；而在中國第一高樓上海環球金融中心的91部電梯中，甚至還有可以將小汽車運到樓頂的特殊電梯。

這些抽象的數字，意味著超高層建筑里的垂直交通已經變成了一個需要精心設計和管理的復雜系統，否則就會有損摩天大樓“高大上”的形象。例如，廣州的中信廣場在上班高峰期，等電梯的人從大堂一直排到大門口，令這座當時的“廣州第一高樓”頗為尷尬。

解決超高層建筑垂直交通的最普遍的辦法就是電梯分區運行。金茂辦公區從1層到50層，由低到高分了5個區，有26臺電梯為其服務。

更為新穎的理念，是在分區的基礎上再設置空中轉換層，就像地鐵的換乘站一樣。廣州利通廣場共有65層，設有一個轉換層，所有去往47層以上樓層的客戶，都需先在一樓搭電梯直接到47層，再換乘另外6部電梯去往更高的目的層。總共101層的上海環球金融中心擁有3個空中換乘大廳。

廣州西塔的電梯分區，組成宛如花瓣狀的圖形，其龐大的電梯系統就像一座迷宮，會讓人在賞心悅目中迷失道路。為了向訪客解釋電梯分區及換乘路線，他們專門制作了一本交通手冊，來訪者進了西塔需要邊閱讀手冊邊安排自己的在樓內的行走路線。

全球物業管理最高端的五家公司被業界稱為“五大行”，世邦魏理仕是其中之一，其中國區資產服務部執行董事杜日生說，如今，除純住宅以外，95%的超過300米的建筑都設有電梯轉換層。

轉換層的提出，除了提高電梯運行效率外，更重要的是為了節省空間。隨著大樓越來越高，需要的電梯數量也越來越多，電梯井道所占面積也隨之增加，造成樓層有效使用面積的降低。設置轉換層以后，不是所有的電梯都要以1層為起點，這樣，高區電梯下面垂直陰影部分的面積就可以用來辦公。

現代摩天大樓更像是三級火箭，其中功能不同的空間在大樓內部從低到高順次排列——購物中心、辦公樓，酒店和公寓，而轉換層就是這些不同功能區的分界線。

極速體驗

孫怡華乘坐的4區電梯，每秒爬升4米。這一速度比60多年前的中國第一座摩天大樓、也是當時的亞洲第一高樓——上海國際飯店的電梯每秒提高了1米。如今，國際飯店偏安于外灘一隅，乘坐電梯到達它最頂層的“摩天廳”，狹促的空間里，只看見一群操著上海話的老年人圍坐在一起推杯換盞。

在外灘對面的浦東陸家嘴，從金茂大廈地下1層直達88層的觀光電梯，速度為9米/秒，乘客會有類似坐飛機時那樣的耳鳴感。不過，這樣的速度在摩天大樓里也只能算小字輩了。金茂旁邊即將完工的上海中心，電梯速度最快將達18米/秒，而廣州在建的最高建筑廣州東塔，據稱將設置速度高達20米/秒的電梯。

當然，如果不是為了體驗極速快感，電梯的速度并不是越快越好。“五大行”中的另一家仲量聯行的物業與資產管理部高級董事蘇永成介紹說，專門為企業總裁和貴賓使用的VIP電梯，速度就不能那么快，因為很多貴賓年齡偏大，心臟與耳朵會難以忍受過快速度帶來的不適。如果是觀光電梯，就可能采用更先進的電梯，讓游客們為摩天大樓的高度而產生些許眩暈感。不過，由于客戶抱怨電梯速度過快而感到不適，北京的國貿三期只好調慢了電梯升降的速度。

在上海環球金融中心，從地下二層乘坐觀光電梯至430米高的95層轉換廳，只需66秒。如果你夠細心，會發現電梯在94層時很短地暫停了一下才升到目標層。這是因為，在你的上方，還有一個同樣大小的轎廂。要等上面轎廂里的人疏散完畢，你乘坐的轎廂才能升上去。這是環球金融中心為解決超大客流量而采取的另一個新辦法——雙轎廂電梯。這種類似于雙層巴士的電梯，最大的好處是利用同一個井道，讓兩個轎廂一起聯動，從而節省了超高層里寶貴的空間。雙轎廂電梯在環球一共有39部，在全國其他新建摩天大樓如廣州西塔也有使用。

利通廣場盡管沒有它的小伙伴廣州西塔那么高，每天的人流量也有六七千，相當于緊挨著這座摩天大樓的一個城中村——獵德村的總人口。

雖然沒有雙轎廂電梯這種高科技的新玩具，但他們在細節上做文章。利通物業團隊首席運營總監石弘華解釋說，在大廈建設時，他們就與電梯廠家協商，要求為大廈定制特殊形狀的電梯。“讓轎廂更扁平一些，電梯門也隨之加大，就能縮短每個人從自己站立的位置走出電梯的時間，提高運行效率。”實際上，就連電梯制造廠也沒有遇到過這樣特殊的要求。

顯然，對于摩天大樓里的電梯乘客來說，平穩“著陸”要比極速體驗更重要。為了安全，很多摩天大樓的電梯都是“留一手”的：如果發生困梯事件，電梯艙都留有可用于“對接”的側門。調度系統就會自動指令最貼近的另一部電梯迅速從旁邊與之對齊，然后打開側門，這一情景猶如飛船在太空中的“交會對接”，可以迅速將故障電梯內的乘客轉移至另一部電梯。

然而，“交會對接”也并非總能夠實現。2012年4月10日，上海環球金融中心的一部電梯突發故障，從52樓到1樓自動往返五個來回才停靠下來，十幾個驚恐的乘客被困其中。

每一座摩天大樓都不希望電梯發生這樣的事故。為此，他們需要做大量日常的預防性維修。利通廣場的工程人員施業波每天早晨7點就要趕到大廈，在租戶們上班之前，預先啟動每一部電梯，檢測它們的運行情況是否正常。接下來的時間里，他要與電梯公司的技術人員一道，輪流檢查和保養每一部電梯。按照行業規定，高層建筑的電梯與扶梯必須做到每兩周檢查一次。但在摩天大樓里，由于電梯數量太多，因而這項工作實際上每天都在進行。

電梯是摩天大樓常規的交通工具，但是，在火災發生的時候絕對不允許人們使用普通電梯逃生，只有消防隊員可以乘坐專用的消防電梯到達需要救援的樓層。根據規定，消防電梯能在其他電源都被切斷時采用專用電源運行。而且，不管建筑有多高，消防電梯從首層到頂層的運行時間不得超過60秒。

等待救援

陸偉清曾經是上海市金山區消防局的一名救火隊員，如今他是金茂大廈24名基干消防隊的領班。他早晨7點半上班，連續工作12個多小時，其間需要沿固定路線巡查6圈，每圈3公里，平均每天的行走距離有20公里。到了晚上8點半下班時，有隊員接替他，繼續按此模式在樓內巡邏。

巡邏時，陸偉清手里拿一個小金屬棒。每經過一個消防栓，他都要拿金屬棒底部去觸碰消防栓上的一個金屬圓片，以此完成巡邏“打卡”。與此同時，后臺的監控系統就會顯示他經過此處。巡邏不允許乘電梯，只能爬樓梯。

這種連軸轉的消防巡邏，需要檢查很多細節問題，例如樓層公共走廊有沒有被貨物占用堵塞、車庫里有沒有車漏油、樓道的消防門有沒有關好等等。尤其是最后一點，在很多寫字樓里常常被忽略。

你可以把摩天大樓想象成一架超級大的飛機，容納數千至上萬名“乘客”的空間是全封閉的，所有窗戶都打不開。假設你在80層打開窗戶，辦公桌上的文件和物品就會被風統統吸到外面去。在超高層建筑里，由于室內外溫度不同，大樓內外會有壓力差：低處樓層的氣壓比室外低，風由外向內吹；在高處樓層，內部氣壓比外面高，風從內向外吹。因此，一旦發生火災，電梯井道、樓道就像個大煙囪，火苗迅速上竄，產生“煙囪效應”。為避免這種情況出現，在消防樓梯里，專門設有正壓送風裝置。因此，超高層的消防門需要始終保持在關閉狀態。

由煙囪效應帶來的一個另一個問題是，超高層建筑的一層往往有較強的風倒灌進來。由于冬天風太大，只裝了一個旋轉門的北京國貿三期，有時連電梯門都難以合上。上海環球金融中心的一層安裝了雙層密封門，人一走進去，第一道門就迅速在身后合上，第二道門再打開，就解決了這個問題。

火災，一直是高層建筑的心頭大患。直到今天，全球最高的消防云梯也只能到達130米。這樣的高度，在超高層建筑面前簡直是形同擺設。因而，除了極其嚴格的防火措施，超高層建筑應對火災的最主要辦法還是靠自救。

另一方面，甚至可以說，高層建筑技術的每一步發展，都由火災帶來的慘痛教訓而促成。不要說采用鋼鐵框架、防火材料、箱式結構的芝加哥學派是在1873年的一場大火以后產生的，就是現代所有高層建筑（更不用說摩天大樓）普遍采用的自助噴淋系統，也是在1876年紐約布魯克林劇院一場導致296人罹難的大火以后，開始被紐約市政府強令采用的。

在上海金茂大廈，自備的8000多個感應探頭能夠及時捕獲火情，并經由消防監控中心，迅速以二氧化碳滅火或噴淋滅火方式啟動自救。

上海環球金融中心把整個大樓分成400個區域，建有4套緊急疏散系統。這4套系統下面有26個呼叫站、2400個不同型號的揚聲器，在發生突發事件時，這一系統能發出清晰的疏散廣播，引導全樓人員疏散。

接下來的問題是，人應該疏散到哪里去？金茂大廈曾經做過一次試驗，從88層觀光層至地面，走消防扶梯共有1980級，讓年輕力壯的消防隊員往下跑，最快的一名也需要35分鐘。如果真的發生火災，老弱婦幼要走下來的時間更長。而且，屆時各樓層都有人員向下疏散，消防樓梯內會非常擁擠，還容易發生踩踏。

因此，如果孫怡華在上班時遭遇火情，她的最優選擇不是拔腳就從31層往樓下跑，而是只需下1層樓梯，然后迅速推開消防門，就能找到一處安全的空房間。這不是一處普通的房間，它里面設有獨立的送風系統，墻上掛有數十個防毒面具，可容納近700人在里面呆上1個多小時。在金茂大廈寫字樓區域，這樣的避難區在30層與15層各設有兩處。在酒店區域，每層設一處避難間，每處可容納25人。整幢大廈共有避難區36個。

最新建設的摩天樓往往會拿出整整一層來做避難層。共有103層的廣州西塔共有5條從外部看起來顏色較深的“腰帶”，這5條“腰帶”到了晚上更是發出炫彩的亮光。其實，這5個樓層再加上頂層的直升機坪，都是西塔的避難層。每層可容納2000人的避難層全部用耐火材料建成，鋼梁表面包裹著一層凹凸不平的白色涂料，有了它的保護，鋼梁在3小時內不會被高溫炙烤變軟。

為了安全

2001年發生在紐約世貿中心的“911”事件，震動了整個世界。這一空前慘烈的恐怖襲擊通過電視畫面即時展現在全世界面前，又因為發生在紐約而成為改變歷史的重大事件。甚至有人從安全角度考慮，發出了“人類不要再建摩天大樓”的呼吁。而實際上，十余年過后，重新屹立于原址的新世貿中心一號樓541.3米的高度已經封頂，預計今年年內完工，將成為西半球最高的建筑。

蘇永成說，由于鋼結構遇高溫容易變形，后來新建的超高層建筑，為了防止“911”式的飛機撞擊，開始在鋼結構外面加厚混凝土，并加防火材料，導致原本只需1噸的材料，變成了3噸。而已經建成的超高層建筑，則想方設法加強自身的安全。

現在，設計建造一棟摩天大樓，早已不再是“蓋樓”這一簡單的概念。摩天大樓是一項跨學科的復雜綜合性設計，用在飛機設計上的流體力學、空氣動力學，甚至風洞試驗，都要在超高層建筑的設計中用上。

摩天大樓這個建筑的巨無霸似乎并不介意自己的“體重”太大，隨著高度的增加，它甚至還要采取措施為自己“增重”。這樣做的目的，就是為了減少這些身材“苗條”的超高層建筑“隨風搖曳”的幅度。

一般來說，在正常的風壓狀態下，如果距地面高度為10米處的風速為5米/秒，那么在90米的高空風速就可達到15米/秒。若在高達300～400米的高空，風力將更大。當風速達到30米/秒以上時，摩天大樓就會產生晃動。以廣州西塔為例，盡管它利用自身結構的優勢來抵消風的影響，但是在遭遇大風時，它的樓頂位移仍會有幾個厘米，最大位移會達到75厘米。

越來越多的摩天大樓會采用一種被稱作超高層建筑“定海神針”的裝置——風阻尼器，來減小大樓在風中的擺幅。

上海環球金融中心就有兩臺風阻尼器，分別用鋼索懸吊了重100多噸的配重物，懸掛在395米處的90層。當強風來襲時，阻尼器使用傳感裝置來探測風力大小和建筑物的搖晃程度，通過計算機經驅動裝置，使配重物體朝著風的反方向運動，從而降低建筑物的搖晃程度。其原理就像身處搖晃小船上的人，將身體朝小船晃動的反方向移動，來取得平衡。

如果你有足夠的好奇心，想親眼看看阻尼器長什么樣，那就只有去臺北101大廈了。為了讓這座曾經的世界第一高樓在頻發的強臺風中能保持“穩重”，101大廈在88層至92層之間懸掛了一個直徑5.5米，重660噸的金色鋼球，這是世界上最大的、也是唯一向公眾開放的風阻尼器。除了用于抵消高空強風和臺風造成的搖晃，臺北101大廈內的這個巨大鋼球，也可以在地震中減緩大樓晃動的幅度。

為了保證安全與舒適，人們需要對一幢摩天大樓采取種種難以計數的措施——重達數百噸的“鎮樓之寶”風阻尼器是其中之一，機警可愛的搜爆犬則扮演了另一種角色。

在金茂的地下，外來車輛進入車庫時，都需要停車接受檢查。這時，搜爆犬就會上前嗅查車胎輪轂與后備箱。如果嗅到爆炸物，它們不會亂吠，而是安靜地坐下來，望著訓犬員，以此來向主人“報告”異常的發現。

自2002年開始，金茂租用3只搜爆犬負責地下車庫的安保。而環球金融中心則擁有24只搜爆犬。搜爆犬多由金毛、拉布拉多等品種擔任，形象可愛，它們在摩天大樓的商務氛圍里成為一種輕松的點綴。當這些經歷過特殊“職業生涯”的狗狗退役時，申請領養它們的市民甚至需要一番激烈的競爭才能如愿。

陸偉清在金茂大廈日復一日重復的工作中，偶爾也有“花絮”，他說，“我們的工作，說大也大，說小也小。”比如，在巡邏中會碰到各種奇怪的狀況。一天晚上，一位喝得酩酊大醉的老外睡在大廈門口。陸偉清根據他扔在地上的皮夾子里的名片，得知他是大廈里的客戶，便趕緊將他攙扶到室內，同時打電話給他公司的緊急聯絡人。年底各大公司“打尾牙”的時候，是這類事情的高發期。

在“高大上”的大樓里工作，即使是保潔阿姨也有非常旺的“手氣”。在金茂大廈，清潔工平均每天撿一部手機，不時還能拾到大鉆戒或其他貴重物品。但在大廈里丟的東西一般來說都能失而復得，保安部經理姜翔南說，“這里是高素質人群的聚集地，保潔阿姨也有高覺悟。”

潔凈之地

同樣是為金茂大廈做清潔，沈師傅所做的工作要比保潔阿姨驚險得多。作為專業的外墻清潔工，十幾年前他第一次清洗上海一棟10層的樓，當時，他系上安全帶，從樓頂一開始往下滑，兩腿就直發軟。現在，沈師傅已經為數不清的高樓大廈做過清洗，其中包括上海的東方明珠、金茂大廈，以及大陸第二高樓南京的紫峰大廈。站在懸掛在幾百米高空的擦窗機上，他的感覺和站在平地上差不多，偶爾瞟一眼腳底下的風景，也不會有什么驚嘆。

在上海環球金融中心，外立面安裝了約4萬塊玻璃。為不同樓層設計的擦窗機多達20臺，由高空作業清潔隊30多名隊員包干。根據需要，各區域的清潔頻率都不相同：辦公區域每兩個月1次；酒店每月1次；為了確保觀光效果，位于大廈100層的觀光廳是清潔頻率最高的樓層——需要每月清洗兩次。

為了給大樓的外墻“洗澡”，廣州利通廣場從意大利進口了一臺臂長最大可達35米的擦窗機，為國內最大。由于擦窗工作有一定危險，按規定，遇大風不能擦，在酷暑、嚴寒、霜凍、雨雪等氣候條件下也不能擦。因此，除去這些時間，擦窗機實際上一直都在工作，即使這樣，一年下來也只能給大廈“洗”上兩遍“澡”。假如擦窗機圍繞利通廣場連續不停地工作，也需要兩個半月才能將全部玻璃擦洗一遍。

真正的物業管理，應當從設計階段就開始。蘇永成當年接手廣州西塔的物業時，大廈已幾近完工。他當即發現一個難題：大廈形狀宛如一個倒扣的水杯，這個“杯底”的內部要如何清潔？大廈從70層開始到103層最頂部的“杯底”有一個中庭，高度達138米，沒有任何機械裝置可以從內部伸到這個高度。后來，蘇永成從馬戲團的空中雜技表演獲得靈感，在空中拉兩道保險網保護安全，再讓清潔工站在臨時搭建的走道上去擦這個倒扣的“杯底”。

每當霧霾籠罩長三角時，孫怡華就會慶幸自己在金茂大廈上班。這時，她眺望窗外，雖然看不到“風景這邊獨好”，卻可以享受到這里“空氣獨好”。

“今日上海PM2.5當前指數為97，空氣質量為良。今日上午9：00～10：00，測得金茂大廈辦公區PM2.5平均值為13微克/立方米。”每天，當孫怡華開始工作后不久，她訂閱的“金茂集團”公號就會向她發送一條類似這樣的微信。與此同時，這條信息也在大廈一層大堂的顯示屏上滾動播出。

這是金茂的獨家服務。今天，盡管金茂的高度排名已經從全國第一跌落到第五，但它卻是中國摩天大樓歷史的開創者。

金茂大廈的外方設計師Adrian Smith回憶說，“他們（中方）告訴我，這必須是一幢88層的大樓，因為中國領導人鄧小平當時就是站在這塊土地上，宣布了這里將是中國新的金融中心。鄧小平那年88歲，那天是1988年8月。”

金茂集團副總裁丁建軍說，“金茂代表了中央政府開發浦東的決心，是國家意志的體現。”15年前，還在讀研的丁建軍在上海浦西一家外企做兼職。透過正對著浦東的辦公室窗戶，丁建軍看到對面的大樓在一天天長高，當時他只是遙想日后在這座大樓竣工時，一定要去頂層俯瞰上海灘。而在丁建軍研究生畢業時，金茂建成運營，他因緣際會加入了這座大樓的管理團隊，并且最終成為這幢上海地標建筑的實際運營者。

這樣的出身，讓金茂始終按照“金標準”來進行管理。新鮮空氣進入大廈，要預先經過三層過濾系統。1600多臺末端空氣動力箱自動檢測著樓內各區域的溫度、送風量，5800只通風口閥門控制著各區域的送風量，保證每秒精確地輸送給每人9.5升的新風。

新風機每三個月更換一次濾網，每年雇傭專業清潔公司使用小機器人來清洗空調風道。置身金茂大廈的每一個人享受著空調口送出來的清新空氣，卻并不知道為此要采取這么多瑣碎的措施。丁建軍說，“使用機器人來清潔空調是非常昂貴的，每平方米12塊錢，每清洗一層就要2萬元人民幣。”

每天上午10點以前，黃斯俊和她的空氣質量小組成員，都會在大廈5個辦公區里每區隨機挑選一個樓層，測量和記錄走廊、電梯廳與辦公室內三個點的PM2.5濃度，再匯總計算出平均值發布。金茂大廈的室內PM2.5濃度常年保持在10～15之間，在上海空氣質量指數超過500爆表的時候，大廈里的PM2.5均值只有35。

吸煙，是超高層建筑室內空氣質量的“頭號殺手”，一根煙就能增加近10倍的PM2.5含量；而且，吸煙也是引發火災的重要原因。因而，超甲級寫字樓全面禁煙，其要求之嚴就像飛機里一樣，但在實際中往往難以執行。石弘華說，“如果發現有客戶抽煙，我們采取的措施就是，通報給抽煙者所在的公司，并要求公司全體人員觀看禁煙教育片。”

精細管理

今天坐在空調房間里上班的孫怡華們應該感到幸運。在20世紀初，每到夏天，依靠白熾燈照明的高樓室內都熱得像火爐。與此同時，在肺結核的威脅下，紐約市民還為了“喘氣的權利”而要求所有建筑不要恣意向高處延伸。

假如沒有空調技術，即使電梯“節節高升”，也不可能把高樓引向“摩天”。只有等到空調系統發明并廣泛使用以后，摩天大樓才成為大都會的主宰。

金茂大廈是國內最早采用變風量（VAV）空調系統的超高層建筑，隨后新建的摩天大樓也大多采用了這種設備。過去，中央空調的末端裝置是用水做冷媒，一旦溢水就會造成天花板滴水。而VAV式中央空調采用集中處理，一次風控溫，辦公區吊頂內無供水管及凝結水管，就避免了這一問題。

VAV空調的另一大好處，是可以統一控制。每一區域的空調，何時開、何時關、風機轉速頻率是多少、冷凍機開多少，都由后臺的智能控制系統決定。大廈管理者可以通過系統來調低空調的運轉功率，甚至關掉一部分空調，這就有利于省電，但為此，工程人員需要精確掌握大廈里所有客戶的活動規律和需求。

管理到如此精細的程度，是因為空調乃是一幢摩天大樓的第一用電大戶，占到總用電量的50%～60%，多則高達80%。在摩天大樓的運行成本里，電費可以占總成本的30%。金茂大廈一天的日常運行能耗開支就要17萬元人民幣，而上海環球金融中心一年的運行成本要一個多億。因此，節能減耗，是所有摩天大樓管理者們的永恒命題。

對于摩天大樓運行成本的高昂，業主一般都閉口不談，但這筆賬仍可以參照公開的數據來估算：帝國大廈每年要消耗4千萬度電，超過美國一個小鎮的總耗電量，其電線將近500英里長，足夠從紐約延伸到底特律。迪拜哈利法塔在夏天制冷需求最高峰時，需要約1萬噸冰塊融化所提供的制冷量，高峰期的電力需求高達36000度，相當于同時點亮36萬個100瓦的燈泡。

金茂的物業團隊每個月都要召開分析會，拿出當月電、煤氣、水等各項數據，與上年同期對比，細摳出可以節能降耗的地方。去年，金茂將大廈里所有的抽水馬桶都更換了一遍，將13升水箱換成6升，僅此一項，就節水2.5萬噸，用水量比2012年同比下降了11%。2013年，電與煤氣也與上年相比節約了4%。

2013年9月，金茂大廈獲得美國綠色建筑協會頒發的既有建筑“領先能源與環境設計”（LEED）金級認證。而廣州利通廣場在建設時就獲得了LEED的認證，石弘華說，在獲得建設環節的LEED認證以后，利通正在準備申請運行階段的認證。

在建筑環保及可持續性評估領域，LEED是目前全球最完善和最有影響力的評估標準。在擁有該認證的寫字樓辦公，可以提升企業形象。很多外企情愿接受經LEED認證的寫字樓比同等檔次的辦公場地貴5元/平米的租金。因此，摩天大樓們爭前恐后地申請LEED認證，也是為了在競爭中擁有更多的砝碼。

由于建成時間早，金茂大廈的物業團隊由建設方自己組建，他們也曾與歐洲公司合作，學習管理經驗。而如今，新建的摩天大樓則更倚重國際“五大行”成熟的管理體系。廣州西塔與利通廣場的管理，就分別有仲量聯行與世邦魏理仕兩家公司參與，其主管都是香港人。

當摩天大樓在美國興起時，多用作大型企業的總部大廈，只具有單一的辦公功能。如今，摩天大樓往往兼具商場、寫字樓、酒店等多種功能。在過去十年間竣工的世界10大摩天大樓中，有8座大樓是綜合用途；現在幾乎所有在建的摩天大樓均規劃用于綜合用途。

這給物業管理帶來了新的挑戰：以前，垂直交通的設計只需要考慮各類人員如何最快到達內部的某一層；而如今，一位客戶可能需要在大廈內部往返交通，比如從商場到辦公區；或者，從17層行政部到30層財務部。

杜日生用“內在捕獲率”這樣一個術語來代替上述問題。這個詞原本是指一個城鎮居民從家到商場、再到工作場所的路徑長短，用來反映一個小鎮規劃的科學性。如今，杜日生用這個詞來形容摩天大樓的垂直交通，“我們目前正在研究，如何讓一幢大廈的‘內在捕獲率達到最優，降低人們在大廈內部換乘電梯的頻率。”

說到底，今天的摩天大樓，不再是一個水泥盒子，而是一個復雜的垂直社區。