房地產鍍金時代結束了嗎？

南文

“黃金時代”—這是很多房地產商或利益相關者對過去十多年中國房地產業的描述。但在更多人眼里，這是一個“鍍金時代”，伴隨著中國房地產業的大發展，金光閃閃的表象下，同時產生了投機盛行、暴發戶眾、官商勾結腐敗嚴重、人心恐慌諸多現象。無論如何，今天的房地產業正在發生變化：隨著經濟結構調整的推進，更多的人開始看跌房地產業，房產大鱷馮侖退出了這個行業，萬科在不斷調整方向，大量房地產企業開始收縮，二三線的中小企業在冬寒中瑟瑟發抖，不斷地倒下。房地產業的全盛時期已成過去。

但是，正當人們以為房地產業走向沉寂已成定局的時候，9月30日，政府又出手救市了：3套限貸令取消，2套房貸大放松，針對外地人的限貸令取消，鼓勵銀行業金融機構定向投放房貸。這次央行的四大措施，被認為力度之大超出預期。

在此之前，今年政府已多次釋放救市信號，各地更早已紛紛解除“限購令”以刺激樓市，在媒體報道中，甚至出現“北上廣深”成為限購孤島這樣令人啼笑皆非的說法。但并沒能扭轉房地產的頹勢。這一次，同樣很難力挽狂瀾，更多的可能是為房地產的平穩著陸，增加了穩定系數。

從供求關系的根本性改變，中國城鎮化率的數據來看，預言中國房地產業的衰落還為時過早。但是，以今時今日房地產業所面臨的“低迷”態勢來看，轉折已然明顯。對鍍金時代的遠去，肯定有人是會留戀無比，但再一次的刺激政策，改變不了整體走勢，不過是給房地產的鍍金時代，在結束的時候，留一條難看的長尾。強大的剛需依然存在，只是，一部分人的暴富時代正在遠去。

從投資低迷到購房心理預期的低迷，是當前房地產市場的現狀。投資下滑、庫存化壓力大、企業贏利水平下降，是三大特征。中國房地產業的形象代言人王石說：“黃金時代已經過去。”

根據國家統計局的最新數據，今年1至8月，全國房地產開發投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1月至7月回落0.5個百分點，已連續7個月下滑。

1月至8月，房地產開發企業土地購置面積20787萬平方米，同比下降3.2%；全國房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5%。

自2012年4月以來，商品房待售面積已經連續29個月保持上漲。其中，與低點時（2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米）相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

同時，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。其中，溫州新房去化周期達到47個月。

根據統計局的口徑，“待售面積”是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積。該指標通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近4年來，全國商品房庫存增加了約190%。

而在這些庫存化數據統計中，還沒有包括大量在建或建成仍沒有進行分配的棚改區和經適房。

在企業層面上，截至目前，滬深兩市148家上市房企已全部公布了2014年半年度財務報告。根據統計，2014年上半年營收合計2917億元，同比增長6.8%；凈利潤合計367億元，同比下降7.1%。特別是“招保萬金”四大地產龍頭企業中，除保利地產凈利潤同比增長12.19%，其余3家房企凈利潤悉數下滑。

滬市146家上市房企中，有107家房企的經營性現金流量凈值為負數，房企現金流狀態呈進一步惡化態勢。前些年，擴大土地儲備是導致現金凈流出的主要原因，但今年的半年報顯示，相當數量的房企都放緩了拿地節奏，這意味著資金壓力主要來源于回款難。

房地產企業的“轉型”成為一個讓人有些意外的新名詞，在過去的十多年中，從來只有其他行業企業“不務正業”地進軍房地產，副業的利潤甚至遠遠大于主業，在鍍金時代里，國企利用政策和資源優勢不斷涌入地產業，并在國資委三令五申之下，也不愿退出地產業。何曾見過房地產企業談轉型？

現在，部分企業卻在撤出地產業，而更具有代表意義的是，房地產企業開始多元化，恒大在大賣糧油礦泉水，萬達開始做電商，綠地投資地鐵開發，還有一大波企業已經不光賣房子，紛紛提出要做“城市運營商”、“城市服務商”，萬科則感慨“轉型難”。

轉型困難，意味著原有的模式需要改變。

打折促銷，降價沖量，棄房斷供，對于許多購房者來說，在2008年到2013年間，這樣的情景是幾乎絕跡的。

雖然城市的郊區盤打折促銷的情況在一線城市現在變得隨處可見，大部分城市已放開限購，不過，從目前情況來看，并非出現房地產商和地方政府所樂觀的需求“井噴”，限購政策對于地產業的刺激效應已經弱化。

原因主要在于，長達近兩年的限購政策已經在很大程度上改變了購房者的心理預期，而心理預期是影響房價的重要因素。

央行日前發布第三季度居民儲戶調查報告顯示，居民投資房地產的熱情繼續下降，未來3個月內準備出手購房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個百分點。

那么，旺盛需求的時代真的過去了嗎？房地產會陷入“無水之源”嗎？從數據來看，并非如此。

2000～2013年，我國城鎮化率從36.3%提高到53.7%，年均提高了1.3個百分點，城鎮人口由4.8億增長到7.3億，其間城鎮人口增長了2.5億，平均每年約有2000萬農村人口進城。雖然中國經濟增長從兩位數下降到目前的7%～8%之間，但是城鎮化速度減緩的幅度還不十分明顯。

雖然統計上的城鎮化率2013年為53.7%，但戶籍人口城鎮化率僅為36%，其間有17.7個百分點的差距，涉及2.5億非戶籍人口在城里就業，這部分人仍然是未來購房需求的主力軍。

在過去的十幾年中，房子毫無疑問是一種短缺品，支撐中國房地產市場不斷紅火，價格不斷走高，有著堅實的剛性需求。但急劇而不斷擴大的需求，在高房價面前被壓抑了，支撐房價不斷飆高的是投資需求。也因此當政府實施了史上最嚴格的限購令之后，地產市場迅速降溫，而去庫存壓力的增強，去化周期的加長，來源于投資需求的被擠出。

旺盛的投資需求是推動房價快速上漲的主要推手，因此，現在的價格放緩實為題中之義。

只要恐慌性的心理一消失，回歸理性之后的市場就不可能再重現大起大落，在過去的多年中，政府和開發商，投資客聯系制造了一種恐慌：土地供應緊張，房價上漲預期不斷。

這種恐慌的結果是，房奴大量出現，人人唯恐今天不買，明天就再也買不起了，“一房窮三代”，上一代支援下一代，農村支援城市的購房現象大量存在。

當購房者被掏空半生積蓄的同時，成就的正好是地方政府、官員和開發商、投資者的“鍍金時代”。

綜合國家統計局、財政部、國土資源部公告，2003～2013年，中國住宅均價漲幅145%，中心城市商品房價格平均漲幅更達220%；全國主要城市居住地價漲幅達332%，土地財政收入從0.54萬億增長到2.85萬億，占地方財政收入的一半；僅針對房地產業征收的五大稅種，其總收入從2003年的900多億元，漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達10倍有余。

而據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同發布數據顯示，房地產百強企業10年來的營業收入已增長了近18倍，10年復合增長率達到38.7%，凈利潤均值則增長了近26倍。

隨著房地產市場的低迷，關于取消限購的呼聲此起彼伏，事實上，到目前為止，全國已有42個城市陸續取消樓市限購，原來46個限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個城市仍在堅持限購。

也因此出現北上廣深成限購孤島的說法，但這幾個一線城市的房地產是成交量最大，房價最高的區域，不是孤島，而是主根據地。

但即使從目前取消限購的效果來看，并不能成為“拯救”的良方，心理預期已經形成，泡沫削減的過程還在持續，處于預期下降通道中的房價，投資者不可能貿然進入，賺錢的時候，都是狂熱的，不掙錢的時候，人的理性才顯現出來。

目前限購松綁可分為三類：一是，全面取消限購政策如杭州、蘭州等；二是，局部放松以及通過信貸政策微刺激；三是未作任何松動，如北上廣深四個一線城市。整體來看，限購松綁僅在少數城市起到激發需求、帶動成交的作用，多數城市的市場未有明顯波動。

更為關鍵的是，銀行對房貸的謹慎，2008年之后的貨幣開閘政策帶來的產能過剩，地方政府債臺高筑，呆壞賬風險，讓銀行的信貸政策不可能再大幅增加，股市的低迷也不可能再為地產公司提供更多的資金輸血。更為重要的是，中央政府對于經濟增長方式的思路轉變，讓市場回歸理性，重振實體經濟的決心已形成。房地產市場今天的低迷，不是經濟周期的起伏，而是經濟結構性調整的結果，即使政府和銀行放開限購限貸，“救市”效果也將非常有限。

開發商利用很少的資金，就能撬動開發貸款，炒房者利用很少的首付，就能夠完成房產投資，地方政府利用土地儲備，撬動平臺貸款，上市公司利用股市里套來的錢，就可以坐收非主業盈利，金融高杠桿的運作導致不斷的泡沫累積，這樣的時代過去了。

在這樣的大背景下，有人依然在呼吁政府要退出市場干預，放開限購限貸，但他們忽略了房地產業的鍍金時代里政府是如何深入介入其中的，限購限貸只不過是對過往的矯正。宏觀調控一不能任由市場投機者大行其道，二要堅決扼制地方政府的公司化。如果放任市場利益者共同制造泡沫的沖動，不僅是泡沫破滅后慘淡，更是社會心理和社會結構的嚴重撕裂。