投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素
——以中航地產為例

□（浙江財經大學會計學院浙江杭州310018）

一、引言

2012年5月17日財政部發布了《公允價值計量準則（征求意見稿）》，向公眾征求意見，并同時開展課題進行調研，以求能從不同方面了解到公允價值在企業中運用的現狀。但事實上，從2007年實施新的企業會計準則以來，公允價值在實務中一直處于尷尬的境地，其運用范圍受到限制、運用成本較高、核算難度大等特征致使公允價值的運用程度不深，而這一現象在投資性房地產項目核算中尤為突出。

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的房地產，包括已經出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。根據財政部發布的《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，企業可以采取公允價值模式或者成本模式對投資性房地產進行后續計量。

表1

為了初步了解投資性房地產公允價值計量在我國房地產企業的應用現狀，筆者統計了2007年以來運用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的上市公司數目及在所有上市公司中所占的比重。

從表1可以看出，自2007年實施新會計準則以來，房地產行業中以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的企業數目沒有明顯的增長，在整個上市公司中所占的比重也都保持在3%-4%之間。除此之外，我們通過數據分析發現，我國眾多的知名房地產企業（如萬科集團、華潤地產等）至今仍采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。可見，雖然《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定企業可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，但在實務中，公允價值模式計量的運用程度不深。

二、投資性房地產公允價值計量的會計爭議

公允價值模式計量沒有被普遍采用，與理論界長期存在的圍繞公允價值的巨大爭議有關。

（一）支持公允價值模式計量的理由

1.投資性房地產的持有目的與交易性金融資產十分相似，均以在投資期間獲取固定收益或通過出售賺取買賣差價為目的。同時，投資性房地產所蘊含的風險、報酬以及投資回收方式也與交易性金融資產類似。交易性金融資產在持有期間采用公允價值模式進行后續計量，因此這部分學者認為投資性房地產也應該采用公允價值模式進行后續計量。

2.投資性房地產所產生的現金流量獨立于公司持有的其他資產。通過租金或資本增值產生的獨立的現金流量區分了投資性房地產與自用房地產。商品或服務的生產或供應過程中使用的房地產（或為管理目的使用的房地產）產生的現金流量不僅歸屬于該項房地產，而且還歸屬于在生產或供應過程中使用的其他資產。這種區分使得公允價值計量模式適合于投資性房地產，但不適合于自用的房地產（IASB，2004）。

3.公允價值能夠向財務報表使用者提供比其他計量（例如攤余成本）更有用的信息。租金收益和公允價值變動是投資性房地產財務業績的有機組成部分（IASB，2004）。

（二）反對公允價值模式計量的理由

1.投資性房地產作為一項特殊的資產，不像眾多的金融資產那樣，存在活躍的交易市場。房地產交易相對于金融資產交易，頻率低且存在較大的議價空間。同時他們注意到，每項投資性房地產都是唯一的，價格受到位置、地段、施工質量、成新率、尚可使用年限等諸多因素的的影響。這些因素都讓企業無法獲得可靠的公允價值。相比之下，攤余成本計量提供了更具一致性、穩定性和客觀性的計量基礎。

2.公允價值計量模式成本較高的問題。由于很難找到活躍的交易市場，采用公允價值模式計量往往需要依靠各種資產評估機構相關專家的工作，這就無形中提高了會計核算的成本。同時，采用公允價值模式計量，要求相關的會計人員具有更高的職業勝任能力、更好的職業判斷和職業謹慎，企業成本進一步提高。

3.如果投資性房地產按照公允價值計量，那么公允價值模式很快就會過度推廣到類似的存貨和短期資產，而這將進一步提高企業核算的成本。

總體來看，與歷史成本相比，投資性房地產采用公允價值計量模式能夠提供投資者更具決策相關性的信息，但是其可靠性和使用成本過高又使其備受爭議。理論界的爭議又是導致實務界普遍采取保守做法，繼續沿用成本模式的直接原因。

三、中航地產的案例分析

中航地產（證券代碼：000043）成立于1985年，1994年在深圳證券交易所掛牌上市。公司的主要業務集中于地產開發、物業經營與管理、酒店經營與管理。中航地產連續數年在行業綜合排名中處于第21位。中航地產在2007年1月1日-2008年12月31日期間對持有的投資性房地產采用成本模式進行計量，自2009年起改用公允價值模式。

（一）財務報表附注中關于投資性房地產計量相關的描述

中航地產2008年年報關于成本模式計量的描述：（1）本公司的投資性房地產主要為已出租的建筑物。（2）投資性房地產按照成本進行初始計量，與投資性房地產有關的后續支出相關的經濟利益很可能流入企業且成本能夠可靠地計量的，計入投資性房地產成本。（3）本公司采用成本模式對于投資性房地產進行后續計量，采用成本模式計量的建筑物，采用直線法平均計算折舊,按估計經濟使用年限和估計殘值率確定其折舊率。（4）期末，逐項對采用成本模式計量的投資性房地產進行全面檢查，按可收回金額低于其賬面價值的差額計提減值準備，計入當期損益。資產減值損失一經確認，無論價值是否得到回升，在以后會計期間不轉回。

2009年年報關于公允價值計量的描述：（1）投資性房地產包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。（2）投資性房地產按照成本進行初始計量，與投資性房地產有關的后續支出相關的經濟利益很可能流入企業且成本能夠可靠地計量的，計入投資性房地產成本。（3）公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

（二）公允價值計量的選用對主要財務指標的影響

首先，公允價值計量模式的運用可能增加了當期的公司凈利潤。從2009年中航地產的年報可以看出，因采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益金額為3 619.13萬元，同時由于公允價值模式不計提攤銷（2008年成本模式計量下計提的攤銷金額是106.53萬元），如果同時考慮這兩方面的影響，采用公允價值計量這一會計政策變更將給企業本年帶來超過3 700萬元的利潤增長。

其次，公允價值計量模式的運用可能增加了當期的公司凈資產。正如中航地產在2009年年報的附注中所述：”營業利潤及歸屬于母公司所有者的凈利潤較上年同期大幅增加，主要系本期物業管理業務利潤增加及投資性房地產增值、銀行貸款利率降低等原因所致。”選擇公允價值計量給企業凈資產造成了不可忽略的巨大影響。從合并資產負債表來看，該企業2008年的投資性房地產期末余額為235.20百萬元，由于采用公允價值計量，該項資產在會計政策變更后增至571.75百萬元。公允價值模式對于該企業資產賬面價值的增值作用是顯而易見的。

（三）中航地產選擇公允價值模式的驅動因素

通過背景調查，我們發現促使該企業選擇公允價值模式計量投資性房地產的因素有以下幾點：

首先，公允價值的可獲得性。中航地產身處經濟發達的深圳市，公司目前投資性房地產項目均位于深圳的核心區域，有活躍的房地產交易市場，可以取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量具有可操作性。

其次，戰略發展的需要。采用公允價值對投資性房地產進行后續計量是目前國際通行的成熟方法，可以更加真實客觀地反映公司價值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經營和資產情況。加之公司商業地產的市場定位，未來公司的商業地產會逐年增加，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量具備必要性。

再次，出于提升融資能力的考慮。采用公允價值模式計量以后，由于近年來房價持續攀升，勢必將在短期內改善上市公司的資本結構，使得上市公司的融資能力得到提升。中航地產處于行業第21名，實力不足以躋身行業第一梯隊，通過會計政策變更意圖吸引更多資金也是合情合理的。

四、投資性房地產公允價值計量在實務中的改進設想

本文在對投資性房地產準則、公允價值理論探索以及上市公司數據整理分析的基礎上，認為公允價值在我國上市公司中的應用應從以下幾方面進行改進。

（一）提升房地產的估值技術

根據對中航地產相關數據的分析，我們得出結論，采用公允價值計量投資性房地產在我國仍處在初級階段，在轉換時點對上市公司的財務指標產生巨大的影響，但從長期來看并未對上市公司產生本質性的財務影響。同時，可靠公允價值的取得，仍是公允價值模式的一大應用瓶頸。要想大力推動公允價值模式的運用，提升房地產的估值技術勢在必行。

（二）不能僅靠變更會計政策來美化財務數據

投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式的時點，在近年來房地產價格居高不下的背景下，能改善資產負債結構，很大程度上提升企業當期的凈利潤，從而提升企業的融資能力和利潤分配能力。不過，相關資產的公允價值變動由于資產并沒有真正變現而始終只是一個賬面金額，并不會給企業當期帶來相應的現金流入。所以，如果想保持長期良好的財務狀況，僅僅靠變更會計政策取得短期的“財務數據美化”是完全不夠的。

（三）公允價值計量模式推廣過程中需要各方共同努力

雖然我國目前的環境采用公允價值模式仍存在不小的困難，但從提高會計信息質量的角度和與國際會計準則趨同的角度來講，推行公允價值模式具有重要的意義。當然，在公允價值模式計量的推廣過程中需要各方面的共同努力。首先，政府層面，應加強制度規范和相關的監督管理，提供良好的公允價值計量的環境。其次，上市公司層面，應根據各自企業的情況審慎選擇投資性房地產的計量模式，切勿出于短期操縱利潤的目的變更計量模式，應當從企業長遠利益出發，結合企業環境及公司發展戰略做出理性判斷。再次，資產評估領域應當努力推動相關理論的發展，保持良好的職業道德水平和專業勝任能力，給企業提供優質可靠的投資性房地產估值信息。最后，公眾層面，應當對公允價值模式保持理性的態度，注意合理投資和分析公司現狀，不能把投資失敗的所有原因歸咎于公允價值計量存在的弊端，這樣在輿論上才能給公允價值計量模式提供一個公平、適宜的發展空間。