上市公司放棄投資性房地產(chǎn)公允價值計量的原因

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(南開大學(xué)濱海學(xué)院 天津300270天津市保障住房建設(shè)投資有限公司 天津300050）

新會計準(zhǔn)則的最大亮點是引入了公允價值的會計計量模式。其中，房地產(chǎn)的相關(guān)會計計量引起了業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的最多關(guān)注。業(yè)界人士預(yù)測，投資性房地產(chǎn)概念和公允價值計量模式的引入，將會對已持有投資性房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)會計政策及經(jīng)濟后果帶來巨大的影響，歷史成本會計計量模式的運用會受到前所未有的挑戰(zhàn)，投資性房地產(chǎn)市場也將會掀起不小的波瀾。

一、我國投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則引入公允價值的必要性

(一）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)依靠會計信息相關(guān)性進行決策

與歷史成本計量屬性相比較，公允價值具有顯而易見的優(yōu)勢。比如能夠全面、及時地體現(xiàn)當(dāng)前和未來市場的變化情況，更真實地反映企業(yè)財務(wù)狀況；對企業(yè)決策具有更優(yōu)越的有效性，向相關(guān)信息使用者提供即時的、更關(guān)鍵的信息。謝詩芬教授（2010）曾在《公允價值：國際會計前沿問題研究》中指出，公允價值符合包括經(jīng)濟收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設(shè)、現(xiàn)代會計目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務(wù)報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。因此，企業(yè)的會計政策選擇是應(yīng)該堅持采用公允價值的。國際會計界的前沿領(lǐng)域中，公允價值的研究早不在于是否應(yīng)該得到采用，而是應(yīng)該如何在投資性房地產(chǎn)市場把公允價值的作用發(fā)揮到最大最好。

(二）有利于投資性房地產(chǎn)市場會計準(zhǔn)則與國際趨同

公允價值計量模式的引入，反映出了我國正在努力嘗試與國際會計準(zhǔn)則進行趨同的積極態(tài)度，以進一步滿足會計計量與國際接軌的需要。在發(fā)達(dá)國家市場中，公允價值計量模式已被普遍采用。如果我國企業(yè)依舊只是采用歷史成本模式計量，這對我國會計業(yè)以及市場的發(fā)展是很不利的。實際上，市場經(jīng)濟在本質(zhì)上來說就是“公允經(jīng)濟”，發(fā)現(xiàn)并遵守市場價格機制是對市場經(jīng)濟規(guī)則的最好遵守。對市場公允價格機制的偏離，必然會給整個資本市場帶來不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是給編制者和使用者時間以獲得使用公允價值模式的經(jīng)驗；另一方面也是給目前資本市場尚不發(fā)達(dá)的地區(qū)留以適應(yīng)的時間，待其房地產(chǎn)市場和評估行業(yè)發(fā)展成熟后再與國際接軌”。

(三）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)滿足國際投資者的需求

國際發(fā)達(dá)國家的資本市場所采用的大部分都是公允價值的計量方法，當(dāng)國際投資者比較本國和我國企業(yè)的業(yè)績狀況時，缺少了市場經(jīng)濟資本的力量，我國企業(yè)將很難與國際上的其他企業(yè)進行競爭；而采取公允價值計量模式對金融資產(chǎn)進行后續(xù)計量，我國企業(yè)在國際資本市場的籌資成本將會大大降低，競爭力將會得到很大的提升，相應(yīng)的企業(yè)抵抗危機的能力勢必也會大大增強。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)運用公允價值計量實際情況

2007年以來，上市公司房地產(chǎn)計量模式的選擇情況如表1所示。事實表明，大部分上市公司依舊沿用歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，會計專業(yè)人員所預(yù)料的資本市場中的巨大波瀾更是無從談起。甚至可以說，投資性房地產(chǎn)市場中的企業(yè)對新會計計量模式的反映是冷淡的。是什么原因?qū)е吕碚擃A(yù)期和實際情況的巨大分歧？

表1 公允價值計量模式應(yīng)用情況

三、上市公司放棄對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量的原因分析

(一）企業(yè)外部環(huán)境影響

1.會計準(zhǔn)則中關(guān)于公允價值計量的條件要求。根據(jù)我國會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，應(yīng)同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)、合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。

從表面上來看，企業(yè)若想轉(zhuǎn)換為公允價值計量并不困難。按照會計準(zhǔn)則要求，可以按照市場上目前的公開報價來取得投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得的，可以參照市場上最近交易情況，如日期、所在區(qū)域等因素來獲取。可在實際操作上，會計準(zhǔn)則提出的條件要求對我國目前的企業(yè)來說是非常嚴(yán)格的。

一方面，我國的資本市場目前還很不完善，如果市場中沒有可靠的公允價值，企業(yè)就需要對相關(guān)交易的房地產(chǎn)的具體信息做出詳細(xì)的解釋，比如相似環(huán)境、用途、新舊程度等。企業(yè)自身需要承擔(dān)一個完善的市場應(yīng)有的整合并提供交易信息的職能，這顯然是不可能完成的任務(wù)。與傳統(tǒng)的成本模式相比較，公允價值計量模式獲取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。這也就限制了其在我國的推廣應(yīng)用。

此外，我國會計準(zhǔn)則還規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)換為公允價值計量后，將不再能夠轉(zhuǎn)換為歷史成本計量。在這一規(guī)定面前，企業(yè)不得不對會計政策的轉(zhuǎn)換與否進行審慎周詳?shù)目紤]，分析結(jié)果或預(yù)期的失當(dāng)，都將會給企業(yè)帶來巨大的負(fù)面影響。

2.我國新興的資本市場還很不完善。發(fā)達(dá)國家的投資性房地產(chǎn)市場中的制度和準(zhǔn)則十分健全完善，所有生產(chǎn)要素的交易來往十分活躍，所以每一種要素的公允價值自然非常利于取得。在我國，投資性房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，市場運作機制還有很大的局限性。甚至市場中會存在著許多不成熟的表現(xiàn)，如產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、相關(guān)中介機構(gòu)公信度低、制度準(zhǔn)則缺失或不合理、從業(yè)會計人員素質(zhì)普遍較低等。市場的流動性、市場化的定價機制以及信息的披露方面都還達(dá)不到成熟資本市場的要求。此時市場的定價職能也得不到充分的顯現(xiàn)，致使我國資本市場某些生產(chǎn)要素的公允價值均難以取得，于是這些生產(chǎn)要素最具公允性的市場報價就成為了空白，實務(wù)中運用的難度也就顯而易見。

(二）企業(yè)內(nèi)部成本收益影響

1.對成本方面的影響。

（1）信息取得成本。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的關(guān)鍵。CAS 3規(guī)定了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式應(yīng)當(dāng)同時滿足的兩個條件。但由于我國目前的房地產(chǎn)市場仍然不夠完善，還不能準(zhǔn)確、可靠地衡量房地產(chǎn)的公允價值；此外，我國資本市場規(guī)模及容量比較小，新興的房地產(chǎn)市場更是如此，導(dǎo)致市場價格等信息交易系統(tǒng)的不活躍，從而影響公允價值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量領(lǐng)域的運用。這時企業(yè)就需要采用其他方式對房地產(chǎn)進行評估來取得公允價值。

根據(jù) 《財政部關(guān)于我國上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則情況的分析報告》提供的數(shù)據(jù),上市公司對其持有的投資性房地產(chǎn)主要采用房地產(chǎn)評估價格、第三方調(diào)查報告、與擬購買方初步商定的談判價下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等方法來確定其公允價值。2010年我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值的取得方法詳見表2。

表22010 年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值金額確認(rèn)方式

為保證公允價值的公允性，企業(yè)需要聘請外部獨立的專業(yè)評估人員對所持有的房地產(chǎn)項目進行重新評估。國家發(fā)改委、財政部關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評估收費管理辦法》的通知要求各地要根據(jù)《辦法》對本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評估收費進行清理規(guī)范，對動產(chǎn)、不動產(chǎn)等有形資產(chǎn)價值量的評估，實行政府指導(dǎo)價管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費統(tǒng)一，采用差額定率累進計費辦法，即按資產(chǎn)評估金額的大小劃分收費檔次，按檔累進計費，具體收費標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)評估工作的難易程度、工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質(zhì)量和時間等要求按上浮20%進行評估收費。以山東省為例，其具體評估收費標(biāo)準(zhǔn)如表3所示。

表3 山東資產(chǎn)評估收費標(biāo)準(zhǔn)

從表3中不難看出，采取公允價值計量模式，每年投資性房地產(chǎn)評估費將會成為企業(yè)額外的一筆不可忽視的數(shù)目，企業(yè)進行會計政策轉(zhuǎn)換的積極性將會受到很大的影響。所以，信息成本取得的增加使得上市公司對投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量模式的運用會有所顧忌。

（2）稅收成本。如果采用成本法對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則和稅法上的處理是一致的。即便有所差異，在之后的調(diào)整中只要對折舊額進行會計處理，就能達(dá)到稅法和會計的一致口徑。一旦采用公允價值計量后，那么稅務(wù)和會計的處理之間存在差異就不是那么明確了，需要對會計利潤進行調(diào)整。

目前稅法規(guī)定，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)公允價值所產(chǎn)生的利得，仍然要對其進行折舊和攤銷處理。而公允價值和賬面價值之間的差額要計入當(dāng)期損益，并且不計提折舊或攤銷。

例如，某上市公司2009年，用2 000萬元購買一處樓房作為投資性房地產(chǎn)，2009年12月31日，該樓的公允價值為2 100萬元，除去投資性房地產(chǎn)相關(guān)計算的利潤總額為2 400萬元，如果投資性房地產(chǎn)采用計提折舊的方法，在會計和稅務(wù)的處理上是一致的，每年計提60萬元。

采用成本法計算可以得到：

2009年應(yīng)納稅所得額=利潤總額=2 400-60=2 340（萬元）

應(yīng)交稅所得額=2 340×25%=585（萬元）

此時財務(wù)處理如下：

借：所得稅費用 5 850 000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅5 850 000

若采用公允價值計量模式計算，則有：

2009年企業(yè)利潤總額=2 400+100=2 500（萬元）

2009年企業(yè)應(yīng)納稅所得額=2 500-100-60=2 340（萬元）

應(yīng)交所得稅=2 340×25%=585（萬元）

遞延所得稅：該企業(yè)的大樓賬面價值為2 000萬元。而稅法的計稅基礎(chǔ)是1 840萬元。產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異，所以遞延所得稅負(fù)債=（2 000-1 840）×25%=40（萬元）。 所以此時所得稅費用=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅=585+40=625（萬元）。

賬務(wù)處理如下：

借：所得稅費用 5 250 000

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅4 875 000

遞延所得稅負(fù)債 375 000

從上面的例子可以看出，雖然該上市公司在2009年上交所得稅的金額在兩種計量方法上是一致的，但是在采用公允價值計量模式的情況下，2009年該企業(yè)的所得稅費用和遞延所得稅負(fù)債增加，同時也需要對企業(yè)所得稅額進行相應(yīng)的增加或減少的調(diào)整，這就增加了納稅調(diào)整的工作量和復(fù)雜性，增加了企業(yè)會計人員的工作量。

另外，采用公允價值后續(xù)計量后，雖然不計提折舊或攤銷可以減少企業(yè)的當(dāng)期費用，起到期間提高賬面會計利潤的作用。但在成本計量時可以通過計提折舊或攤銷來達(dá)到抵稅效果的優(yōu)點也就消失了，從這個角度看仍然也會得到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重的結(jié)論。由上述分析看來，企業(yè)對后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換的積極性也不會很強烈。

2.對收益方面的影響。

（1）對利潤波動的影響。采用公允價值計量核算，企業(yè)不再對該投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價值與賬面價值的差額可以直接計入當(dāng)期公允價值變動損益。公允價值變動損益其實是企業(yè)尚未實現(xiàn)的損益，但直接計入當(dāng)期損益，必將會影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，企業(yè)利潤波動幅度會更大。一方面，頻繁劇烈的波動會增大企業(yè)的投資風(fēng)險，充滿了不穩(wěn)定性；另一方面，巨幅波動所引起的異常、非常規(guī)的變化將會使相關(guān)信息使用者產(chǎn)生疑惑，尤其是企業(yè)的利益相關(guān)者，如投資者、債權(quán)人等，從而間接影響到企業(yè)的市場形象。歐洲的研究機構(gòu)曾對有關(guān)后續(xù)計量的會計政策選擇行為進行實證研究，其中一個結(jié)論表明，如果企業(yè)想要通過內(nèi)部政策來降低報告期利潤總額的不穩(wěn)定波動性，就會傾向于選擇成本模式計量投資性房地產(chǎn)。因為成本模式可以用于平滑收益和減少價格波動。顯而易見，在我國的市場中，企業(yè)同樣希望內(nèi)部利潤能夠平滑地、可預(yù)期地變動。對于上市公司來說，公允價值變動形成的利得或損失會更直接地反映在財務(wù)報表上，不可預(yù)期的波動將可能打亂企業(yè)近期的銷售能力，進而影響到企業(yè)的當(dāng)期或進一步的發(fā)展規(guī)劃。很多企業(yè)是不愿意承擔(dān)這些由利潤波動所帶來的額外的風(fēng)險的，尤其是對近幾年來業(yè)績良好且發(fā)展穩(wěn)定的上市公司來說，更是如此。

（2）對主要財務(wù)比率的影響。每股收益、每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)比率，是外界用來判斷上市公司企業(yè)價值高低的主要依據(jù)之一。而它們的波動又往往是與公允價值的使用緊密相關(guān)的。其中，凈資產(chǎn)收益率更是其中的重要指標(biāo)，經(jīng)常用于企業(yè)實施再融資和股權(quán)政策考量的計算中。上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量后，將會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤總額等方面均產(chǎn)生巨大影響。我國的資本市場正在逐步發(fā)展至成熟的過程中，財務(wù)數(shù)據(jù)分析的理念也正在從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負(fù)債表觀”轉(zhuǎn)變。“資產(chǎn)負(fù)債表觀”理念的實質(zhì)是，相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)使用者在通過分析企業(yè)財務(wù)狀況考核業(yè)績時，其著重點放在看凈資產(chǎn)是否增加上，即企業(yè)凈財富的增減變動情況。凈資產(chǎn)的增加才意味著盈利，而凈資產(chǎn)的減少就會意味著企業(yè)可能已經(jīng)發(fā)生虧損。所以企業(yè)若對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，雖然在一方面能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的凈資產(chǎn)的大幅度增長，然而在另一方面這也將會影響到企業(yè)其他的財務(wù)比率數(shù)據(jù)。分析不難得出，采用公允價值模式會計政策的轉(zhuǎn)換對于轉(zhuǎn)換后的每股收益和每股凈資產(chǎn)都有所影響，對企業(yè)的影響也是正反兩方面的。如果該公司凈利潤的增長不能達(dá)到凈資產(chǎn)的增長幅度，凈資產(chǎn)收益率就會下降，這就對公司的真實的經(jīng)營業(yè)績提出了很高的要求。由此可見，公允價值變動對企業(yè)的許多財務(wù)指標(biāo)所引起的變化也是難以預(yù)計的，這把“雙刃劍”也將會給企業(yè)帶來新的壓力。所以，企業(yè)在考慮是否引入公允價值模式時，這方面的因素也是必須要進行斟酌的。

四、結(jié)束語

我國投資性房地產(chǎn)的市場正處于剛剛起步狀態(tài)，市場準(zhǔn)則制度的建設(shè)還相對落后，尤其是對公允價值信息起監(jiān)控作用的規(guī)范準(zhǔn)則尚不完善，給企業(yè)留下了許多違規(guī)操作的真空地帶。若放寬限制，將可能會滋生大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的惡劣結(jié)果。事實上市場中就已經(jīng)發(fā)生過類似的事件，一些上市公司為完成在二級市場的增發(fā)股、配股等類似計劃，對企業(yè)利潤進行惡意的操控。

對投資性房地產(chǎn)使用公允價值嚴(yán)格的限制條件是必不可缺的。不可否認(rèn)，在新興的市場搭配新興的準(zhǔn)則面前，公允價值的運用應(yīng)該得到鼓勵，但是更應(yīng)該注意正確的引導(dǎo)，否則將與市場改革初衷背離。