基于財務視角的房地產上市公司債務融資能力影響因素研究

（江蘇大學財經學院會計系 江蘇鎮江 212013）

一、引言

十八大提出2020年要建成小康社會，新型城鎮化是未來的發展方向，而聯合國開發計劃署預測，到2030年城鎮化水平將達到70%。因此，城鎮化的大力推進對于房地產業無疑是重大機遇。然而我國房地產業發展時間短，投融資體系尚未健全，國家的宏觀調控和房地產行業的自身調整沒能從根本上解決融資問題。目前，我國房地產發展所需資金有60%以上來自銀行，這與我國當前的經濟發展相適應。在房地產企業投入的開發資金中，商業銀行貸款占到20%左右，但定金及預收款中有一定比例的個人按揭貸款，實際的銀行貸款比例達到了60%。而我國當前正處在城市化進程加速的過程中，短期內商品住宅的投資比重不會大幅下降，因此，房地產企業對商業銀行貸款的依賴仍是不可避免的。此外，企業雖然偏好于股權融資，但由于股權融資所受限制較多，再加上企業所有者擔心控制權被稀釋，因而債務融資仍然是公司融資的主要渠道。本文擬探討房地產上市公司債務融資能力的影響因素，既為房地產上市公司的發展提供有益的指引，更重要的是為資金供給者保證輸出資本的安全性提供一個可參照的標準，具有重要的理論意義和現實意義。

二、相關文獻綜述

融資能力是造成企業融資困難的主要原因，而目前對融資能力的研究缺乏一個系統清晰的認識。孫林杰、孫林昭、李志剛（2007）認為，融資能力就是指企業結合社會資金供給狀況、自身經營狀況以及發展戰略，在恰當時機、選擇恰當方式和融資對象籌集資金的能力。他們在構建科技型中小企業融資能力評價模型時選取的23個指標，既包含定量指標也包含定性指標。趙亮（2007）認為，從資金需求方角度，融資能力是通過內源性融資和外源性融資獲取資金的能力，因而將每股資本公積、資產負債率和再融資占總融資比率納入評價指標體系中；從資金供給方角度，融資能力即為投資價值，因而從企業的盈利能力、短期償債能力、經營管理能力和成長能力來評價，并選取了部分常規的財務指標納入評價指標體系。然而，企業選擇的融資方式不同必然會導致對其融資能力的評價指標及方法也不同。根據融資優序理論，企業在籌集投資資金時，相對于外部融資而言首先會選擇內部融資，其次在外部融資中，按照先銀行借款融資，后發行股票融資的順序進行。部分國內學者認為，企業所有者擔心其控制權受到稀釋，一般采取債務融資方式。隨后，李定安、周健波等人（2007）深入考察了近幾年我國房地產上市公司債務融資的決定因素，分析表明我國房地產企業的融資行為除了受其自身的股權融資能力和企業盈利能力的影響外，主要還受到企業成長性、資產流動性、經營力度及內部融資能力的影響。這些學者在構建企業融資能力評價指標體系時選取的是常規的財務指標，并未根據房地產行業的特點對財務指標修正，其構建出的指標體系針對性不強，不具有說服力。基于以上文獻分析，本文擬通過界定債務融資能力的內涵，選取代表性的財務指標并結合房地產企業獨有的特征對指標進行修正，利用修正后的財務指標研究房地產企業債務融資能力的影響因素。

三、債務融資能力內涵及影響因素

（一）債務融資能力內涵。融資是企業籌集資金的過程，即企業根據自身的生產經營狀況和企業未來經營發展的需要，利用各種各樣的融資方式和渠道，從投資者和債權人手中取得資金，以滿足企業正常生產和進一步發展需求的過程。融資能力是指企業依據自身的經營需要向資金供給者籌集生產經營所需資金的能力，而企業所能融通資金的規模大小則取決于融資能力的高低。

債務融資是指企業通過銀行或非銀行金融機構貸款或發行債券等方式融入資金。企業通過債務融資方式籌集資金的能力即為債務融資能力。對于房地產企業而言，負債融資仍主要來源于商業銀行貸款、預收賬款（這主要是客戶的定金和預售款，這部分資金實際上是個人消費貸款轉化而來，主要來源于銀行）及應付賬款（主要是建筑企業流動性貸款），債券融資比例仍然很低。一旦房地產市場出現波動，公司銷售下滑，公司資金鏈斷裂，公司發生財務危機的可能性就會增大。筆者認為債務融資能力受企業財務狀況的影響較大。

（二）房地產上市公司債務融資能力的影響因素。從房地產企業自身因素分析，企業的規模、企業素質、房地產開發項目、企業財務狀況等會影響企業融資能力的高低。但是資金供給者無法深入企業內部了解真實情況，他們了解企業狀況的主要方式是經審計后的報表，因此他們對企業融資能力的評價也主要依據企業的財務表現。財務貫穿企業整個經營活動的始終，對管理、營銷等方面的情況都會產生影響，因此，筆者僅從財務方面深入探討債務融資能力的影響因素。

1.盈利能力。盈利能力是指企業在一定時期內獲得利潤的能力。獲取利潤是企業的主要經營目標之一，同時也反映了企業的綜合素質。盈利能力越強的企業，財務基礎越牢固，企業對外籌資的能力和清償債務的能力也越強，企業發生財務危機的可能性也越小。根據權衡理論，企業盈利能力越強，內部產生的資金可提供企業日常經營以及發展所需，并隨著留存的盈余越高，財務狀況趨于好轉，使得企業資金需求的總缺口縮小。利潤是企業償債的重要來源，因而盈利能力強的企業更能獲得資金供給者的青睞。

2.資產管理能力。資產管理能力反映了企業的資金周轉狀況，對其進行分析可以了解企業的經營狀況及經營管理水平。資金周轉狀況好，說明企業的經營管理水平高，資金利用效率高。企業的資金周轉狀況與供、產、銷各個環節密切相關，任何一個環節出現問題都會影響到企業資金的正常周轉。因而，企業的資產管理能力對債務融資能力的高低有一定的影響。

3.成長能力。企業的成長能力一定程度上反映企業資金規模的擴張狀況，企業成長能力強，內部資金積累多，內源融資能力也就比較強。通過對企業成長能力進行分析，可以判斷企業的發展潛力，預測企業的經濟前景。為了降低代理成本，股東也有通過增加債務融資、提高財務杠桿的傾向。所以，企業的成長性越高，越傾向于債務融資，筆者將企業的成長能力納入融資能力的影響因素。

4.償債能力。企業資產的流動性越高，短期償債能力越好，財務風險越低；流動性的下降除了會引起短期償債能力下降外，還可能導致財務拮據，引發企業經營風險和財務風險，因而流動性越低的企業，融通資金的迫切性越強。從理論上說，雖然企業的流動資產也可以為企業進行負債融資提供支持，但是考慮到研究對象為資本密集型的房地產公司 （屬于對流動資金要求較高的高風險行業），筆者認為其對債務融資能力有重要影響。

5.現金回收能力。現金回收能力表現出企業能夠從所實現的銷售額和利潤中回收現金的能力。大多數學者對融資能力研究時忽略了現金流的因素，而企業經營活動產生的現金凈流量是一個很好的財務表現，它可以使資金供給者很好地觀察到其所投入資金的企業的經營活動情況，觀察到其資金的安全性是否得到保障。對于房地產企業而言，只有把利潤變現才能用于項目再開發，因此本文認為現金回收能力也是企業債務融資能力的一個重要影響因素。

四、研究設計

（一）數據與樣本。考慮到我國房地產開發企業的具體情況和樣本數據收集的可行性，本文選用上市房地產企業進行樣本分析。研究采用的數據來自新浪網股市行情中各房地產上市公司的年報（http：//www.sina.com.cn），以2013年12月31日為截止點，剔除部分業績很差、企業內部管理不當、凈資產為零或以下以及數據不全的公司，最終選取123家房地產上市公司為研究對象。

（二）指標修正與變量設計。

1.指標修正。通過參閱房地產企業的年度財務報表，筆者發現房地產企業預收賬款和預付賬款的比重遠高于其他行業。結合速動比率的計算機理，應當扣除房地產企業流動資產中變現能力差的存貨和預付賬款。此外，流動負債中的預收賬款一項數額較大，況且對于房地產企業而言存貨是用來償還預收賬款的。所以，對速動比率的修正結果如下：速動比率=（流動資產-存貨-預付賬款）÷（流動負債-預收賬款）。

2.變量設計。房地產企業年報中披露的財務指標有100多個，理論上這些財務指標都可以直接或間接說明企業的經營狀況，但是過多的指標會破環指標體系的預測能力。在前文分析的基礎上，為了真實反映企業的債務融資能力，本文從盈利能力、償債能力、成長能力、資產管理能力、現金回收能力五個方面，分別選取各指標間相互不涵蓋且具有代表性的11個指標（見上頁表1）。

表1

（三）分析過程。本文應用SPSS18.0軟件中的因子分析對房地產上市公司2013年的原始平均數據直接處理，所得出的KMO檢驗值為0.637，大于0.5，說明樣本量充分。另外Bartlett球形度檢驗近似卡方為839.339，P=0.000， 按 a=0.05 水準，可認為相關矩陣不是單位矩陣，即意味著變量高度相關，足夠為因子分析提供合理的基礎。

由表2可看出，第一個因子的特征根為3.655，解釋了原有11個變量總方差的33.228%，它刻畫的方差最大，累計貢獻率為33.228%。第二個因子的特征根為1.853，解釋了原有11個變量總方差的16.847%，累計貢獻率為50.075。第三、四、五、六個因子的特征根都大于1，前5個因子的累計貢獻率達到了85.223%。因此可以選擇這5個主成分作為綜合評價的公共因子。

表2 解釋的總方差

表3 旋轉成份矩陣a

表4 成份得分系數矩陣

由表3可以看出，第一個因子變量在總資產報酬率、總資產凈利潤率、凈利潤增長率和凈資產增長率的載荷分別為 0.886、0.977、0.921、0.944， 這說明第一主成分對總資產報酬率（X1）、總資產凈利潤率（X2）、凈利潤增長率（X8）和凈資產增長率（X9）有絕對較大的載荷系數。這個主成分主要概括了房地產企業的盈利能力和成長能力指標，鑒于本文選擇的代表成長能力的凈利潤增長率（X8）和凈資產增長率 （X9）也可代表企業未來的盈利能力，所以將第一因子變量命名為盈利能力因子。

第二個因子變量在經營活動現金流量回報率和現金流量比率的載荷分別為0.923、0.899，這說明第二主成分主要由經營活動現金回報率（X10）和現金流量比率（X11）決定，這個成分主要概括了企業的現金回收能力，所以第二因子可以命名為現金回收能力因子。

第三個因子變量在速動比率和現金比率的載荷分別為0.878、0.874，這說明第三主成分主要由速動比率（X3）和現金比率（X5）決定，這個成分主要反映了企業的短期償債能力，因此第三因子可以命名為短期償債能力因子。

第四個因子變量在利息保障倍數的載荷為0.862，這說明第四主成分主要由利息保障倍數（X4）決定，這個成分主要反映了企業的長期償債能力，因此第四因子可以命名為房地產企業的長期償債能力因子。

第五個因子變量在總資產周轉率和存貨周轉率的載荷分別為0.995、0.354，這說明該主成分主要由總資產周轉率（X7）和存貨周轉率（X6）決定，這個成分主要反映了企業的資產管理能力，因此第五因子可以命名為企業的資產管理能力因子。

根據表4，可以得到五個主成分的表達式，如下：

根據主成分的特征值，運用歸一法可以確定每個主成分的權重，如表5所示。

表5

綜上所述，我們可以得出房地產上市公司的各項能力對其債務融資能力的影響由大到小排序依次為企業的盈利能力、現金回收能力、短期償債能力、長期償債能力和資產管理能力。

五、研究結論

國內外學者對融資能力沒有達成統一的、清晰的認識，本文在分析融資能力相關文獻的基礎上發現企業選擇的融資方式不同必然會導致評價企業融資能力的指標體系構建不同，繼而提出債務融資能力概念。本文基于房地產上市公司財務報表提供的主要指標數據，分析房地產企業獨有的特征，即預收款項比重明顯高于其他行業企業，在設計評價房地產企業債務融資能力的指標時，對反映短期償債能力的速動比率這一指標進行修正。實證研究的結果表明盈利能力是影響房地產上市公司債務融資能力最重要的因素，其次為現金回收能力、償債能力和資產管理能力。其中償債能力又分為短期償債能力和長期償債能力，而短期償債能力對房地產企業債務融資能力的影響高于長期償債能力。