房價收入比指標研究綜述

何展鴻

［提要］從房價收入比的定義、計算方法以及合理取值等方面，將國內房價收入比研究中較有影響力的文獻進行系統梳理。研究發現，學者普遍認為中位數房價收入比要優于平均數計算的房價收入比，但具體的計算方法以及合理取值范圍應根據考察對象實際情況而定，所以更具體、深入、準確的房價收入比測算模型還有待開發。

關鍵詞：房價收入比；住房價格；住房支付能力

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

原標題：房價收入比指標研究綜述：定義、計算方法與合理取值范圍

收錄日期：2014年6月13日

房價問題一直都是社會各界討論研究的熱點。自從林志群（1993）首次把房價收入比指標引入中國房地產市場的研究之后，房價收入比已經成為我國學者分析城鎮居民購房能力以及房價合理水平的關鍵度量值。但是實際應用中，學者對房價收入比的定義、計算方法以及合理取值范圍存在較大分歧，缺乏統一、權威的定論。這種概念和計算方法的非統一性，造成房價收入比在實際運用中的混亂。

一、房價收入比的定義

房價收入比的定義直接決定了該指標的科學涵義以及具體計算方法。在國內，由于城市平均房價與人均收入數據比較容易獲得，所以大多數學者把房價收入比定義為“一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均收入之比”（包宗華，1999；張會敏等，2009）。然而，根據聯合國人居署發布的《城市指標工具包指南》中的定義，房價收入比是指“中等居住單元的自由市場價格與中等家庭年收入之比”。國外的學者大多采用這個定義，同時也越來越多地被國內學者所采納（楊文武，2006；朱建君，2008；張清勇，2011）。原因是，相對于平均房價與平均收入，中位住房價格與中位家庭收入之比能更清楚地反映中等收入家庭的購房能力問題，而且更具有國際可比性。除此之外，部分學者對房價收入比的定義做了更深入的探討。當中較有影響力的說法有沈久沄（2006）以及孫宏志（2001）。

沈久沄（2006）將房價收入比定義為“房價收入比應是一個地區（國家）某一時期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房價與對應收入檔次居民家庭相同時期戶均每年收入中可用于購房支出之間的比值。”從定義上，沈久沄（2006）建議將不同檔次的住宅單元與不同收入檔次的家庭進行分類，并根據實際需要“計算對應關系下的房價收入比”，從而讓分析結論更具體、更有針對性，有利于政府制定相關房地產調控政策。同時，沈久沄（2006）認為，對于房價收入中的“收入”的衡量應該采用“戶均每年收入中可用于購房支出”，而不是“家庭總收入”或者“家庭可支配收入”。因為我國居民收入水平差距很大，而家庭總收入中扣除了基本生活消費能夠用于購房支出的部分差距會進一步拉大，所以“戶均每年收入中可用于購房支出”更能反映居民的真實購房能力。

孫宏志（2001）則認為“‘房價收入比是一個基礎性概念，是一個平臺性概念”，從“房價收入比”這個基礎性概念可以衍生出不計其數的衍生概念，而這些衍生概念都有其內在的經濟學意義。所以，孫宏志（2001）認為對于房價收入比的定義不能一概而論，在具體使用“房價收入比”概念時最好能使用相應的衍生概念,或對所考察對象的范圍、時間等內容做相應的強調，以便讀者準確理解作者原意。

二、房價收入比計算方法

房價收入比的計算，關鍵是解決如何確定“房價”與“收入”相應的取值。研究者通?？紤]不同的經濟意義以及數據的可得性來確定計算方法，因此我國對房價收入比指標的計算爭議頗多，缺乏權威的方法作為參考。首先，住房價格。有的按照平均住房價格計算，有的按照中位住房價格計算；其次，收入。與住房價格類似，主要分為平均收入與中位數收入兩類。而平均收入有不同的計算方式，有的直接以平均家庭可支配收入計算；有的用平均家庭可支配收入乘以一定的擴大系數來估計除了工資收入以外的其他收入；有的在平均家庭可支配收入基礎上扣除基本生活消費而估計家庭對住房需求的真實購買力。（表1、表2）

雖然平均數指標與中位數指標都能反映一個地區人民購房能力一般狀況。而且在樣本數據呈正態分布的情況下，中位數與平均數是相同的。但在房價收入比研究中，學者普遍認為中位數指標要優于平均數指標（楊文武，2006；張清勇，2011）。朱延福和肖聽（2008）也主張在大多數的民生統計中運用中位數指標，由于中位數指標不易受極端值的影響，而且更“符合國際慣例”。但是，國內的房價收入比研究中，中位數指標因微觀數據無法獲得而受到限制。張清勇（2011）建議，為了兼顧數據的可得性與結果的正確性，可將平均數指標按照一定的方法估計中位數，如兩者按照一定的比例進行換算。

三、房價收入比的合理取值范圍

學術界對房價收入比的合理取值范圍存在較大的分歧。如世界銀行中國區的首席經濟學家黑馬·恩德認為房價收入比以3～6比較恰當。陳穎、王幼松等認為我國房價收入比的合理取值應該為4～6。近年來，越來越多的學者（如鄭睿祺和劉洪玉，2002）認為房價收入比在不同國家、不同時期、不同的統計口徑都會引起房價收入比的差異，所以不能一概而論。沈久沄（2006）考慮到購房者購房的金融支持等因素,認為房價收入比保持在14～20之間應是相對合理的，但卻缺乏理論支持。朱建君和賀亮（2008）通過對江蘇省的實證分析，認為江蘇省中等收入群體的合理房價收入比為4.7～16.5。季如進和陳玲玲（1998）提出一個房價收入比測算模型，模型考慮了家庭經濟狀況、投資偏好、金融支持（如首付比例、貸款利率等）以及預期收入增長等因素對房價收入比的影響。通過模型測算，北京中等收入家庭的可承受房價收入比為2.2～5.8。

可見，至今為止學者對房價收入比指標的合理取值并沒有統一、公認的合理取值范圍。但是大部分學者都會同意，我國經濟發展極不平衡，收入差距懸殊。所以，對不同地區、不同城市，甚至是不同收入階層的合理的房價收入比應該具體問題具體分析。而更具體、深入、準確的房價收入比測算模型還有待開發。

主要參考文獻：

［1］包宗華.由房價收入比的計算問題所引出的問題［J］.中國房地產，1999.12.

［2］林志群.中外社會發展指標體系比較(下) ［J］.中國人口、資源與環境，1993.1.

［3］楊文武.房價收入比指標研究［J］.統計研究，2003.1.

［4］張清勇.房價收入比的起源、算法與應用：基于文獻的討論［J］.財貿經濟，2011.12.

［提要］從房價收入比的定義、計算方法以及合理取值等方面，將國內房價收入比研究中較有影響力的文獻進行系統梳理。研究發現，學者普遍認為中位數房價收入比要優于平均數計算的房價收入比，但具體的計算方法以及合理取值范圍應根據考察對象實際情況而定，所以更具體、深入、準確的房價收入比測算模型還有待開發。

關鍵詞：房價收入比；住房價格；住房支付能力

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

原標題：房價收入比指標研究綜述：定義、計算方法與合理取值范圍

收錄日期：2014年6月13日

房價問題一直都是社會各界討論研究的熱點。自從林志群（1993）首次把房價收入比指標引入中國房地產市場的研究之后，房價收入比已經成為我國學者分析城鎮居民購房能力以及房價合理水平的關鍵度量值。但是實際應用中，學者對房價收入比的定義、計算方法以及合理取值范圍存在較大分歧，缺乏統一、權威的定論。這種概念和計算方法的非統一性，造成房價收入比在實際運用中的混亂。

一、房價收入比的定義

房價收入比的定義直接決定了該指標的科學涵義以及具體計算方法。在國內，由于城市平均房價與人均收入數據比較容易獲得，所以大多數學者把房價收入比定義為“一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均收入之比”（包宗華，1999；張會敏等，2009）。然而，根據聯合國人居署發布的《城市指標工具包指南》中的定義，房價收入比是指“中等居住單元的自由市場價格與中等家庭年收入之比”。國外的學者大多采用這個定義，同時也越來越多地被國內學者所采納（楊文武，2006；朱建君，2008；張清勇，2011）。原因是，相對于平均房價與平均收入，中位住房價格與中位家庭收入之比能更清楚地反映中等收入家庭的購房能力問題，而且更具有國際可比性。除此之外，部分學者對房價收入比的定義做了更深入的探討。當中較有影響力的說法有沈久沄（2006）以及孫宏志（2001）。

沈久沄（2006）將房價收入比定義為“房價收入比應是一個地區（國家）某一時期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房價與對應收入檔次居民家庭相同時期戶均每年收入中可用于購房支出之間的比值?！睆亩x上，沈久沄（2006）建議將不同檔次的住宅單元與不同收入檔次的家庭進行分類，并根據實際需要“計算對應關系下的房價收入比”，從而讓分析結論更具體、更有針對性，有利于政府制定相關房地產調控政策。同時，沈久沄（2006）認為，對于房價收入中的“收入”的衡量應該采用“戶均每年收入中可用于購房支出”，而不是“家庭總收入”或者“家庭可支配收入”。因為我國居民收入水平差距很大，而家庭總收入中扣除了基本生活消費能夠用于購房支出的部分差距會進一步拉大，所以“戶均每年收入中可用于購房支出”更能反映居民的真實購房能力。

孫宏志（2001）則認為“‘房價收入比是一個基礎性概念，是一個平臺性概念”，從“房價收入比”這個基礎性概念可以衍生出不計其數的衍生概念，而這些衍生概念都有其內在的經濟學意義。所以，孫宏志（2001）認為對于房價收入比的定義不能一概而論，在具體使用“房價收入比”概念時最好能使用相應的衍生概念,或對所考察對象的范圍、時間等內容做相應的強調，以便讀者準確理解作者原意。

二、房價收入比計算方法

房價收入比的計算，關鍵是解決如何確定“房價”與“收入”相應的取值。研究者通常考慮不同的經濟意義以及數據的可得性來確定計算方法，因此我國對房價收入比指標的計算爭議頗多，缺乏權威的方法作為參考。首先，住房價格。有的按照平均住房價格計算，有的按照中位住房價格計算；其次，收入。與住房價格類似，主要分為平均收入與中位數收入兩類。而平均收入有不同的計算方式，有的直接以平均家庭可支配收入計算；有的用平均家庭可支配收入乘以一定的擴大系數來估計除了工資收入以外的其他收入；有的在平均家庭可支配收入基礎上扣除基本生活消費而估計家庭對住房需求的真實購買力。（表1、表2）

雖然平均數指標與中位數指標都能反映一個地區人民購房能力一般狀況。而且在樣本數據呈正態分布的情況下，中位數與平均數是相同的。但在房價收入比研究中，學者普遍認為中位數指標要優于平均數指標（楊文武，2006；張清勇，2011）。朱延福和肖聽（2008）也主張在大多數的民生統計中運用中位數指標，由于中位數指標不易受極端值的影響，而且更“符合國際慣例”。但是，國內的房價收入比研究中，中位數指標因微觀數據無法獲得而受到限制。張清勇（2011）建議，為了兼顧數據的可得性與結果的正確性，可將平均數指標按照一定的方法估計中位數，如兩者按照一定的比例進行換算。

三、房價收入比的合理取值范圍

學術界對房價收入比的合理取值范圍存在較大的分歧。如世界銀行中國區的首席經濟學家黑馬·恩德認為房價收入比以3～6比較恰當。陳穎、王幼松等認為我國房價收入比的合理取值應該為4～6。近年來，越來越多的學者（如鄭睿祺和劉洪玉，2002）認為房價收入比在不同國家、不同時期、不同的統計口徑都會引起房價收入比的差異，所以不能一概而論。沈久沄（2006）考慮到購房者購房的金融支持等因素,認為房價收入比保持在14～20之間應是相對合理的，但卻缺乏理論支持。朱建君和賀亮（2008）通過對江蘇省的實證分析，認為江蘇省中等收入群體的合理房價收入比為4.7～16.5。季如進和陳玲玲（1998）提出一個房價收入比測算模型，模型考慮了家庭經濟狀況、投資偏好、金融支持（如首付比例、貸款利率等）以及預期收入增長等因素對房價收入比的影響。通過模型測算，北京中等收入家庭的可承受房價收入比為2.2～5.8。

可見，至今為止學者對房價收入比指標的合理取值并沒有統一、公認的合理取值范圍。但是大部分學者都會同意，我國經濟發展極不平衡，收入差距懸殊。所以，對不同地區、不同城市，甚至是不同收入階層的合理的房價收入比應該具體問題具體分析。而更具體、深入、準確的房價收入比測算模型還有待開發。

主要參考文獻：

［1］包宗華.由房價收入比的計算問題所引出的問題［J］.中國房地產，1999.12.

［2］林志群.中外社會發展指標體系比較(下) ［J］.中國人口、資源與環境，1993.1.

［3］楊文武.房價收入比指標研究［J］.統計研究，2003.1.

［4］張清勇.房價收入比的起源、算法與應用：基于文獻的討論［J］.財貿經濟，2011.12.

［提要］從房價收入比的定義、計算方法以及合理取值等方面，將國內房價收入比研究中較有影響力的文獻進行系統梳理。研究發現，學者普遍認為中位數房價收入比要優于平均數計算的房價收入比，但具體的計算方法以及合理取值范圍應根據考察對象實際情況而定，所以更具體、深入、準確的房價收入比測算模型還有待開發。

關鍵詞：房價收入比；住房價格；住房支付能力

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

原標題：房價收入比指標研究綜述：定義、計算方法與合理取值范圍

收錄日期：2014年6月13日

房價問題一直都是社會各界討論研究的熱點。自從林志群（1993）首次把房價收入比指標引入中國房地產市場的研究之后，房價收入比已經成為我國學者分析城鎮居民購房能力以及房價合理水平的關鍵度量值。但是實際應用中，學者對房價收入比的定義、計算方法以及合理取值范圍存在較大分歧，缺乏統一、權威的定論。這種概念和計算方法的非統一性，造成房價收入比在實際運用中的混亂。

一、房價收入比的定義

房價收入比的定義直接決定了該指標的科學涵義以及具體計算方法。在國內，由于城市平均房價與人均收入數據比較容易獲得，所以大多數學者把房價收入比定義為“一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均收入之比”（包宗華，1999；張會敏等，2009）。然而，根據聯合國人居署發布的《城市指標工具包指南》中的定義，房價收入比是指“中等居住單元的自由市場價格與中等家庭年收入之比”。國外的學者大多采用這個定義，同時也越來越多地被國內學者所采納（楊文武，2006；朱建君，2008；張清勇，2011）。原因是，相對于平均房價與平均收入，中位住房價格與中位家庭收入之比能更清楚地反映中等收入家庭的購房能力問題，而且更具有國際可比性。除此之外，部分學者對房價收入比的定義做了更深入的探討。當中較有影響力的說法有沈久沄（2006）以及孫宏志（2001）。

沈久沄（2006）將房價收入比定義為“房價收入比應是一個地區（國家）某一時期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房價與對應收入檔次居民家庭相同時期戶均每年收入中可用于購房支出之間的比值。”從定義上，沈久沄（2006）建議將不同檔次的住宅單元與不同收入檔次的家庭進行分類，并根據實際需要“計算對應關系下的房價收入比”，從而讓分析結論更具體、更有針對性，有利于政府制定相關房地產調控政策。同時，沈久沄（2006）認為，對于房價收入中的“收入”的衡量應該采用“戶均每年收入中可用于購房支出”，而不是“家庭總收入”或者“家庭可支配收入”。因為我國居民收入水平差距很大，而家庭總收入中扣除了基本生活消費能夠用于購房支出的部分差距會進一步拉大，所以“戶均每年收入中可用于購房支出”更能反映居民的真實購房能力。

孫宏志（2001）則認為“‘房價收入比是一個基礎性概念，是一個平臺性概念”，從“房價收入比”這個基礎性概念可以衍生出不計其數的衍生概念，而這些衍生概念都有其內在的經濟學意義。所以，孫宏志（2001）認為對于房價收入比的定義不能一概而論，在具體使用“房價收入比”概念時最好能使用相應的衍生概念,或對所考察對象的范圍、時間等內容做相應的強調，以便讀者準確理解作者原意。

二、房價收入比計算方法

房價收入比的計算，關鍵是解決如何確定“房價”與“收入”相應的取值。研究者通常考慮不同的經濟意義以及數據的可得性來確定計算方法，因此我國對房價收入比指標的計算爭議頗多，缺乏權威的方法作為參考。首先，住房價格。有的按照平均住房價格計算，有的按照中位住房價格計算；其次，收入。與住房價格類似，主要分為平均收入與中位數收入兩類。而平均收入有不同的計算方式，有的直接以平均家庭可支配收入計算；有的用平均家庭可支配收入乘以一定的擴大系數來估計除了工資收入以外的其他收入；有的在平均家庭可支配收入基礎上扣除基本生活消費而估計家庭對住房需求的真實購買力。（表1、表2）

雖然平均數指標與中位數指標都能反映一個地區人民購房能力一般狀況。而且在樣本數據呈正態分布的情況下，中位數與平均數是相同的。但在房價收入比研究中，學者普遍認為中位數指標要優于平均數指標（楊文武，2006；張清勇，2011）。朱延福和肖聽（2008）也主張在大多數的民生統計中運用中位數指標，由于中位數指標不易受極端值的影響，而且更“符合國際慣例”。但是，國內的房價收入比研究中，中位數指標因微觀數據無法獲得而受到限制。張清勇（2011）建議，為了兼顧數據的可得性與結果的正確性，可將平均數指標按照一定的方法估計中位數，如兩者按照一定的比例進行換算。

三、房價收入比的合理取值范圍

學術界對房價收入比的合理取值范圍存在較大的分歧。如世界銀行中國區的首席經濟學家黑馬·恩德認為房價收入比以3～6比較恰當。陳穎、王幼松等認為我國房價收入比的合理取值應該為4～6。近年來，越來越多的學者（如鄭睿祺和劉洪玉，2002）認為房價收入比在不同國家、不同時期、不同的統計口徑都會引起房價收入比的差異，所以不能一概而論。沈久沄（2006）考慮到購房者購房的金融支持等因素,認為房價收入比保持在14～20之間應是相對合理的，但卻缺乏理論支持。朱建君和賀亮（2008）通過對江蘇省的實證分析，認為江蘇省中等收入群體的合理房價收入比為4.7～16.5。季如進和陳玲玲（1998）提出一個房價收入比測算模型，模型考慮了家庭經濟狀況、投資偏好、金融支持（如首付比例、貸款利率等）以及預期收入增長等因素對房價收入比的影響。通過模型測算，北京中等收入家庭的可承受房價收入比為2.2～5.8。

可見，至今為止學者對房價收入比指標的合理取值并沒有統一、公認的合理取值范圍。但是大部分學者都會同意，我國經濟發展極不平衡，收入差距懸殊。所以，對不同地區、不同城市，甚至是不同收入階層的合理的房價收入比應該具體問題具體分析。而更具體、深入、準確的房價收入比測算模型還有待開發。

主要參考文獻：

［1］包宗華.由房價收入比的計算問題所引出的問題［J］.中國房地產，1999.12.

［2］林志群.中外社會發展指標體系比較(下) ［J］.中國人口、資源與環境，1993.1.

［3］楊文武.房價收入比指標研究［J］.統計研究，2003.1.

［4］張清勇.房價收入比的起源、算法與應用：基于文獻的討論［J］.財貿經濟，2011.12.