房地產企業資本結構存在的問題與對策

□文/李露

（遼寧對外經貿學院遼寧·大連）

房地產企業資本結構存在的問題與對策

□文/李露

（遼寧對外經貿學院遼寧·大連）

近年來，我國房地產市場發展迅速，房地產投資總額占國內收入(GDP)比例越來越高，但目前我國房地產業出現了非正常的繁榮。本文在對資本結構影響因素分析的基礎上，探討房地產企業資本結構存在的問題，并提出解決對策。

房地產企業；資本結構；影響因素；對策

收錄日期：2014年6月18日

一、資本結構影響因素

資本結構是指企業各種資金的構成及其比例關系。資本結構是企業籌資決策的核心問題。資本結構有廣義和狹義之分。廣義的資本結構是指企業全部資本價值的構成及其比例關系，它不僅包括長期資本還包括短期資本。狹義的資本結構是指企業各種長期資本價值的構成及其比例關系，尤其是指長期的股權資本與債權資本的構成及其比例關系。資本結構影響因素主要有以下幾個方面：

(一)償債能力。雖然債權人可以通過制定各種保護條款來保障自己的利益，但都是一些輔助性措施，能夠有效保障他們利益還得看公司償債能力。所以，一個公司償債能力強，負債就有上升趨勢。一個公司的償債能力越強也就越容易產生項目投資所需的現金，其總資產負債率也往往比較低。同理，一個公司的短期償債能力越強則短期資產負債率也就越低，長期償債能力越強則長期資產負債率也就越低。

(二)經營能力。經營能力與資產負債率負相關。當房地產公司經營能力較強時，速動資產較多，企業經營所需要的其他資金相對要少一些，因而就可更少地向外借債；相反，若企業經營能力較差，則需要更多的運營資金，則可能會更多地依賴于負債融資。企業的經營能力反映公司對資產有效運用的管理能力。管理能力越強，公司資金周轉越快，運用資產取得收益的能力越強，對企業長期償債能力的信心越強，越傾向于高負債；另一方面，企業的經營能力強，也會減少債權人的風險憂患，提高公司債務融資的可能性并降低融資成本。房地產市場與宏觀經濟環境變化息息相關，運行存在周期性變動，對房地產企業經營管理能力的要求較高，而企業經營能力又會直接影響公司的資產負債率。一旦房地產公司的入市時機和投資方向出現偏差，就可能導致大量借款被套牢在某一個或幾個項目上，影響投資及時收回，加重企業的債務壓力，經營風險加大。所以，營運效率越高，公司的抗風險能力就越強，也就更傾向于利用債務融資產生正的財務杠桿效應。

(三)盈利能力。盈利能力與資產負債率負相關，但顯著性不強。一是當前我國市場經濟不太完善，法律制度不夠健全。企業與銀行、政府、其他相關利益團體的捆綁，很大程度上也決定了企業能否獲得銀行貸款，能否獲得經營資本，從而促使企業的規模增長，增加市場對該企業經營的信心；二是目前國內商品房需求量很大，而我國房地產公司更多的是資源依賴型公司不是效率型公司，對土地的爭奪尤為顯著。因此，市場對其認可主要看其資源占有程度，有資源就有投資或借貸，而對盈利能力重視不夠，與我國的現實基本相符。因此，由于我國房地產上市公司盈利方式和負債性質的原因，盈利能力對資本結構所產生的影響會由于交易成本的作用而被削弱。

(四)企業規模。企業規模與資產負債比率正相關，其原因主要是目前國內房地產企業包括房地產上市公司，在其各種債務融資渠道中，銀行通過直接或間接貸款成為房地產債務融資的主要資金來源。從直接貸款來說，大企業較小企業更為穩定。規模大的企業使得銀行能夠較容易信任，進而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來說，在房地產開發資金來源的“其他資金”中，絕大多數是購房者的定金和預付款，而購房者的這些資金中基本上是個人住房消費貸款。由于規模大的房地產企業更能獲得消費者的信賴，消費者更愿意購買這些房地產企業的產品，從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國房地產業最重要的債務融資渠道的銀行信貸來說，無論是從直接的還是間接的角度而言，都是偏好于規模較大的房地產企業。

二、房地產企業資本結構存在的主要問題

(一)融資結構不合理。資本結構理論與實踐表明，企業應以內源融資為主。然而，近十年來我國房地產企業的融資結構則以外源融資為主，房地產行業在實現盈利增長的同時并沒有伴隨現金的流入。企業自身的資金積累能力也沒有獲得進一步的提高，進而影響了企業后續發展資金的內部融通。雖然外源融資比重大有利于企業在短時期內擴大企業規模，同時也加大了企業的財務風險。

（二）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國房地產公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業帶來了沉重的負擔。而且房地產企業融資渠道單一使得資產負債率偏高。隨著經濟形勢和行業需求的變化，用以調控形勢的房地產和金融等相關政策的陸續出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產金融和房地產市場帶來強烈的沖擊。

（三）資產負債率偏高。資產負債率是指公司年末的負債總額同資產總額的比率。表示公司總資產中有多少是通過負債籌集的，該指標是評價公司負債水平的綜合指標。同時也是一項衡量公司利用債權人資金進行經營活動能力的指標，也反映債權人發放貸款的安全程度。我國大部分房地產公司擁有的權益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來取得。我國在土地購置和房地產開發所需資金的80%左右都直接或者間接來源于銀行業，房地產公司的資產負債率偏高，經營風險較大。這個比率對于債權人來說越低越好。因為公司的所有者股東一般只承擔有限責任，而一旦公司破產清算時，資產變現所得很可能低于其賬面價值。所以，如果此指標過高，債權人可能遭受損失。

（四）債券融資比例偏小。我國目前債券市場運作機制還很不完善，企業通過債券融資難度較大，中小型房地產企業很難涉足，其主要原因是我國對企業發行債券的資格審核條件較為嚴格。加之國家相應的政策導向，企業從銀行貸款相對容易，所以也導致我國房地產企業債務中債券比重極小。據統計，房地產企業的債務融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項和向消費者的預售貨款，而預售貨款又主要來自于銀行的個人按揭貸款。其次是房地產信托，這種方式在房地產企業的全部融資中僅約占1%的比例，債券融資排在最后，在房地產企業資金來源中約占不足1%的比例。

三、解決對策

(一)擴大企業規模，創立企業品牌。加速企業整合，擴大企業規模，實現品牌效應。目前，我國房地產企業普遍存在規模小、形象差的問題，使得企業防范風險能力偏弱，由于企業規模有限，企業無法達到債券融資、上市再融資等其他融資方式的條件要求，銀行貸款是其唯一可行的融資渠道，對于這類企業由于資金上的限制使得企業內部融資比例也偏少。所以，擴大企業規模，創立企業品牌是關鍵。首先，房地產企業如果希望獲得較大的開發項目，其實力、資質都是有明確要求的，規模小、形象差的企業很難得到好的發展機會，所以房地產企業要提高企業規模，創立企業品牌實現形象經營；其次，房地產行業對于資金要求比較高，企業項目開發時間較長，在項目開發過程有可能出現各種風險，規模小、形象差的企業沒有能力預測風險，不能很好地防御風險；最后，規模小、形象差的企業融資比較困難，融資規模有限，融資多為中短期資金。這些因素都要求房地產企業必須擴大規模、創立良好的品牌形象。提高企業規模就要加速行業整合，加速低質企業破產，加大行業間的兼并，通過整合減少房地產開發企業數量，擴大企業規模，以實現企業規模經濟效益。通過行業整合使企業信用度提升，使更多企業具有發行企業債券，再融資的能力。

(二)擴展多元籌資渠道。由于政府出臺的一系列對房地產行業的宏觀調控政策，使房地產開發企業資金饑渴狀態表現更為突出。因此，必須擴展多元的融資渠道來保證資金的供應并降低融資成本，以在激烈的市場競爭中生存和發展。房地產企業應改善企業償債能力，擴展多元籌資渠道，提高長期負債比例。房地產業進行項目開發一般所需資金額度非常大，單純依靠銀行貸款或信托都不能有效地解決融資問題，因此需要整合信托+銀行組合工具構建房地產項目融資方式。

(三)降低資產負債率，使資本結構趨于合理。房地產企業資產負債率高的問題非常突出。一般情況下，負債率高對于盈利企業，可以通過適度的財務杠桿成倍放大利潤，同時也可以起到減稅的目的，但財務杠桿是把雙刃劍，過高的負債比例說明企業運用激進的財務杠桿，甚至超出企業可承受范圍，一旦投資項目出現問題，陷入虧損境地，杠桿的成倍放大效應會加劇企業風險，使企業陷入財務困境。我國大部分房地產開發企業資產負債率都在70%以上，資產負債率過高易引發信用危機，引起經營風險。提高企業的償債能力，擴大企業規模，都有利于降低企業的資產負債率。改善企業資本結構應該從改善企業融資結構入手，改善融資結構的方法是：①提高長期融資比例使其達到正常水平；②直接融資與間接融資比例協調；③提高企業內部融資能力，使內部融資成為企業融資的重要手段；④實現多渠道融資，降低企業對于銀行的依賴程度。

(四)提高風險控制能力。房地產行業處在一個不斷變化的經營環境中，既可以帶來機會，同樣也會帶來經營風險。負債經營是一把“雙刃劍”，既可以獲得財務杠桿效益，又會加大企業的財務風險，威脅其償債能力和股東權益，嚴重的甚至使企業始終陷于絕對的債務鏈中導致破產或被兼并。所以，應加強企業經營風險和財務風險的控制，積極應對國家宏觀環境的變化，防范風險。提高風險控制能力的方法有：選擇正確的投資策略；縮短預售時間，減少款項回籠風險；加強現金流量控制管理；完善資金管理系統；加強全面預算的管理和考核等。

（五）提高資產盈利水平，強化企業自我積累能力。企業一般采取的融資順序是：內部融資、債務融資、發行股票。即企業總是盡可能地利用內部積累資金來投資，其次是進行債務融資，直到因債務融資導致企業可能發生財務危機時，最后才考慮發行股票。因此，企業應優先考慮內部融資。企業資產盈利水平低下、缺乏效率是導致企業債務不斷沉淀的一個主要原因。為此，必須努力提高企業資產盈利水平，增強內部融資的能力，強化自我積累機制，增加企業的自我積累。

［1］王凱，唐飛熊.房地產行業資本結構與企業價值分析[J].當代經濟，2010.2.

［2］邱樂.房地產上市公司資本結構質量評價及影響因素分析[D].西安:西安石油大學，2010.

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