中國房地產亟待整體設計

李揚

核心提示：在被賦予新含義的城鎮化背景下的房地產市場，必須設計一個總體藍圖，不能搞一刀切。

城鎮化這樣一個曾經被渲染的話題，現在被放在城鄉一體化的框架下展開，是因為原來的城鎮化實際上是開發區化，產生了很多弊端。中國人多地少，粗放式的城鎮化是絕對不能再繼續下去的。所以，城鎮化必須調整到城鄉一體化的框架下，必須討論土地利用的效率問題，必須考慮經濟資源的集中。

黨的十八屆三中全會討論的城鎮化，亮點是重新揭示并且定義了土地這個要素。中國社科院有九個研究所到各地調查城鎮化，調查結果豐富多彩，但有一個共同點，就是獲得了土地權利的農民不再愿意用放棄土地權利的方式變成城里人。土地要素揭示出來之后，鄉下人和城里人之間的比較利益發生了根本性的傾斜，農民突然意識到自己比城里人多了一些東西，并不愿意變成城里人。

在這種情況下，城鎮化就被賦予了另外的含義，一是面向所有國民的公共服務均等化；二是以提高土地效率、提高國民經濟運行效率為目標。于是，房地產問題就會順理成章地提出來。

過去常說房地產市場還會有十年、二十年黃金時期的主要論據，是中國的城鎮化還會推行十年到二十年，每年會有一千多萬人到城里買房子，這是所謂剛性需求的主要根據。可一旦農民不像我們所想的那樣放棄土地變成城里人，這個剛性需求就虛空了。

十年九調控，也就是說房地產市場自從設立以來，已經接近經歷一個完整的周期了，大家回頭看看會發現這是一個高度區域化的市場，在北京看的房和在縣城看的房完全不是一回事。因此，一個政策不可能在北京制定，在全國一刀切地去執行，目前就有很多地方的限購政策已經在松動。所以，因地制宜，采取不同的發展戰略和不同的調控政策才是正途。

房地產市場出現轉折，我們更大的擔心是它對經濟的全面影響。對于貸款者而言，房價如果跌了，會不會使得原來的優質資產變成不良資產，會不會使得原來的不良資產規模擴大？這就涉及到整個貸款結構中，所謂的止損保障體系問題。

中國的房子大致首付30%以上才可獲得金融支持，商業銀行和客戶談判的時候，一定還會在案板底下隱藏一些止損指標，最終人們購買住房實際得到的貸款，也就是銀行真正付出的錢大概也只有購房款的一半多一點。從這個意義上說，房價要跌到一半多一點的水平，金融系統才會出現真正的損失。所以我們可以樂觀地說，現在離止損線還較遠。

基于這個基礎，我認為新型城鎮化背景下的房地產市場雖然在調整，但是還不會形成對經濟產生重大影響的系統性風險。

對于城鎮化政策調整乃至整個房地產市場出現的變化，應當穩妥設計、緩慢應對，而不應張皇失措地刺激和處理?，F在到了必須設計一個總體的中國房地產市場藍圖的時候了。（支點雜志2014年9月刊）

（根據作者在2014中國企業競爭力夏季峰會上的發言整理）endprint