成本逼近法的再認識

劉曉虹

摘要：文章從模擬交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本構成，并對成本逼近法中各參數的確定提出評估方法。

關鍵詞：成本逼近法；交易方式；地價內涵；參數取值

中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2014）17-0130-02

成本逼近法是大家比較熟悉且認為較為簡單的一種評估方法，但在交易方式、地價內涵、個別因素修正等方面還不為人們所熟知。通過評估實踐，對上述方面提出自己的意見。

1成本交易方式界定

成本逼近法模擬的是一定交易方式下的成本再組。

成本法模擬的交易方式，主要有征地模式、買賣模式、抵押模式（不交易的模式）。

1.1征地模式

征地模式是指政府征收集體土地，并進行開發、出讓過程。

1.2買賣模式

買賣模式是指土地使用者買入賣出的過程。

1.3抵押模式

抵押模式是指土地使用者買入抵押的過程。

2三種模式下的地價內涵

不同的模式下，成本法中地價內涵不同，主要區別在于取得費的界定、開發費的內涵、增值收益率的確定。具體見表1。

3參數的確定

在明確了交易模式及地價內涵后，成本法的重點是相關參數的確定。

3.1征地模式下的重要參數

重點應確定代征比例、耕地比例、利息、個別因素修正，這四方面參數容易被忽略。

3.1.1 代征比例

根據征地實際情況，用地一般征到路中。道路、綠地及其他基礎設施占地是無法出讓的，因此，這些地價要攤到可出讓宗地地價中。

代征比例=（代征地面積÷總征地面積）

土地實際取得費=取得費÷（1-代征比例）

3.1.2耕地比例

由于在征地過程中土地類型多樣，并不是完全是耕地。

耕地比例=耕地面積÷總征地面積

稅費主要包括耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金，只針對占用的耕地征收，一般按占用耕地的面積計算。

耕地占用稅=稅費標準×耕地比例÷（1-代征比例）

3.1.3開發費

一般為生地到熟地的開發。評估實踐中，直接套用基準地價體系中開發費，成本標準是基準地價級別范圍內的平均成本，與成本法中征地范圍內的開發費是有區別的。可根據成本法界定的范圍內的基礎設施的狀況、標準、維護程度進行分析調整。

3.1.4利息

征地過程中，各費用投入的環節及時間具體見表2。

從表2看出：

①報批環節：社保基金、新增建設用地有償使用費是屬于土地增值的范疇，雖不在征地成本中，但在報批環節政府就投入了，因此該兩項費用不計成本，但應計利息、利潤，計息期1年。

②補償環節：該環節的費用，計息期9個月。

③供地環節：對于新菜地開發基金、耕地占用稅是在供地后繳納，因此只計成本，不計利息、利潤。

3.1.5個別因素修正

①必要性。估價規程規定，運用成本逼近法時，根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，進行個別因素修正。

由于土地取得費、增值收益等均以區域平均狀況為依據計算，較少考慮估價對象的個別性、特殊性，需要進行個別因素修正。

實際評估實踐中，對于個別因素修正的處理，多數直接采用基準地價所處級別區域和個別因素修正系數作為該方法中區位修正系數。但是區域范圍是不一致的，直接采用是不合適的。

②修正實質。個別因素修是要得到宗地價格。積算價格是區域平均價格，沒有體現地價的個別性。

③修正方向。區域地價向宗地價格修正或者區域標準宗地價格向個別宗地價格修正。

④修正方法。通過綜合分析成本逼近法所界定區域范圍及影響地價的因素，采用多因素綜合評價法制定了個別因素修正體系。

多因素綜合評價法是全面考慮各種與土地價格直接相關的個別因素，構建針對城市土地個別因素修正的指標體系，利用德爾菲專家打分法來確定各因素因子權重及計算修正系數。

⑤影響土地價格的因素指標體系及因子的選擇。綜合分析界定的范圍及影響地價的因素，主要以“成本”為角度，選擇了臨路狀況、臨路類型等因素因子指標體系。

⑥影響土地成本的因素分析。

基礎設施條件：宗地內基礎設施條件完善，成本越高。

臨路情況：臨道路數越多，代征比例越高，成本越高。

臨路類型：道路類型等別越高，路寬越寬，代征面積越大，成本越高。

坡度：坡度大，開發成本增加。

土地平整狀況：宗地內部微觀地貌復雜，土石挖填工程量大，開發成本高。

面積：土地面積大，單方土地成本小。

形狀：形狀不規則，成本高。

⑦影響土地價格的因素指標體系。

個別因素修正說明見表3。

3.2買賣模式下的重要參數

在買賣模式下，主要參數是買入價的界定、暗補、開發費的界定的確定。

3.2.1買入價

買入價不能按照企業實際投入計算。應調整為評估期日的重置成本。可調查周邊案例，運用市場比較法確定買入價。

對于契稅筆者認為不應包含在取得費中，因為契稅為價外稅。

3.2.2暗補

暗補主要是指征地模式下標準外需另外付出的指標費。這部分費用是實際客觀存在，買賣雙方不可回避的。

3.2.3開發費

開發費=現狀所需成本-原有開發程度所需成本。

3.2.4利息

以買入價及再開發費計息，尤其征地模式中新菜地開發基金、耕地占用稅不計利息、利潤的，在該模式下是要計息、計利潤的。

3.3抵押模式下的重要參數

在抵押模式下，主要參數的確定與買賣模式相同。不同的是抵押模式需要考慮優先受償款。

抵押價格=市場價格-優先受償款。

4結語

實踐證明，通過對傳統成本逼近法的重新思考，只有關注價格形成模式的變化，合理確定地價內涵及參數，得出的評估結果才能反應宗地的真實價格。

參考文獻：

[1] 鄒曉云.土地估價基礎[M].北京：地質出版社，2010，

[2] GB/T 18508—2001，城鎮土地估價規程[S].