淺談我國房地產(chǎn)評估業(yè)存在的問題及對策

竇文卓 楊景海

摘要：房地產(chǎn)評估業(yè)是一門技術(shù)性很強、專業(yè)程度要求很高的的新興領(lǐng)域。然而,與發(fā)達國家的成熟發(fā)展體系相比,我國的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的發(fā)展仍然有所欠缺，包括法律制度，評估準(zhǔn)則等都有待完善。文章分析了房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)存在的種種亟待解決問題，并針對這些問題提出了建議及對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；問題；對策

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1006-8937（2014）17-0124-03

1房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)概述

1.1房地產(chǎn)評估類型

房地產(chǎn)的估價類型分為三種，一般評估，特定評估，房地產(chǎn)抵押貸款評估。他們最大的區(qū)別就在于，前者不具有法律效益，而后兩者具有明顯的法律約束力。評估類型的劃分很好的把我國尚未形成的評估體系分門別類，很有條理的說明了評估的種類，這有助于我國形成完整成熟的評估體系。

1.2估價原則

房地產(chǎn)評估原則是很早以前就訂立的，但跟隨著時代的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)外經(jīng)濟的迅速發(fā)展，個別的原則已經(jīng)不適應(yīng)如今的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的要求了，我國必須結(jié)合自身的評估業(yè)務(wù)特色，針對特定的評估案例我們也要隨時的根據(jù)實際情況，來靈活的使用評估原則。目前來看，我國一直使用的估價原則有6則，供求原則、替代原則等，這些原則不是通用的，要根據(jù)實際的評估案例，遵循特定的評估原則進行合理合法的估計。

1.3影響房地產(chǎn)價格的因素

有很多因素影響房地產(chǎn)價格，比如說人口因素、政策因素、時間因素等，這都會從不同程度上影響房地產(chǎn)價格的高低，而且這些因素并不是完全獨立的，有的會出現(xiàn)交叉或者包含的關(guān)系，具體因素要具體分析。比如說房地產(chǎn)質(zhì)量因素，現(xiàn)階段的輿論新聞不時的會出現(xiàn)各種“質(zhì)量差”房產(chǎn)，甚至出現(xiàn)倒塌，人傷亡的情況，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下滑的最主要因素，購房者不相信房地產(chǎn)給其帶來的正面利益，反而覺著房地產(chǎn)會給自身造成損失，這種恐慌和沒安全感會影響房地產(chǎn)價格。相反的，如果房產(chǎn)質(zhì)量好，配套設(shè)施齊全，自然房產(chǎn)價格上漲。但是這兩種形式都不是最優(yōu)的情況，都會使得房地產(chǎn)價格忽高忽低，房地產(chǎn)市場無法穩(wěn)定的運行。

2房地產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

最近幾年來，評估業(yè)務(wù)的交易越來越頻繁,尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。因此房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)、服務(wù)對象和形式也日趨多樣化，種類也有所增加，這就使得房地產(chǎn)估價服務(wù)成為涵蓋各種經(jīng)濟業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。2011年、2012年房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r如圖1所示。

隨著時間的推移，房地產(chǎn)評估行業(yè)也在茁壯的成長。30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過程，使得我國房地產(chǎn)評估業(yè)在不斷的進步，上圖充分說明了這一點。就取得房地產(chǎn)估價師資格的人數(shù)來看，2012年比2011年上升了將近5000人。

但是，一些非市場化和違反估價原則行為仍然在不斷的發(fā)生，阻礙著整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。從某種角度來看，和我國前些年的評估發(fā)展情況來看，現(xiàn)如今的進步速度的確快了很多，在這種“急速”模式下以及未達標(biāo)的不負(fù)責(zé)任評估人員等不利因素，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的緩慢前進。

3我國房地產(chǎn)評估業(yè)存在的問題

3.1房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的法律責(zé)任不健全

我國現(xiàn)存的已經(jīng)成文的房地產(chǎn)評估法律責(zé)任規(guī)定仍然不完善，嚴(yán)重缺乏系統(tǒng)性，并且沒有集中在某個條款中，而是在很多評估法律、法規(guī)文件中零散的出現(xiàn)的，還沒有專門的評估法律出臺，這是評估行業(yè)很大的一個缺口。一旦要是出現(xiàn)了相關(guān)的法律糾紛，根本沒有準(zhǔn)確的法律依據(jù)，即使找到法律依據(jù)也是沒有說服力的。這無論從辦事效率上，還是評估范圍上來看，現(xiàn)有的法律法規(guī)都無法滿足資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的發(fā)展需要。因為這些法律規(guī)則都沒有對資產(chǎn)評估做出具體的規(guī)定，不僅缺乏操作性，銜接性也不好，這嚴(yán)重滯后于資產(chǎn)評估的快速發(fā)展。

3.2我國房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則法律地位有待提高

美國的評價標(biāo)準(zhǔn)是以立法的形式，是美國政府批準(zhǔn)，具有很強的約束力并且以官方的形式規(guī)定了涉及非法交易的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)必須遵守的公認(rèn)的評估原則。而中國的評估準(zhǔn)則并沒有具有強有力的法律約束力，只是內(nèi)容上比較綜合性系統(tǒng)性，并沒有實際的法律地位。因而，在實際涉及了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的評估業(yè)務(wù)中，評估人員有時很難把握準(zhǔn)則，統(tǒng)一業(yè)務(wù)涉及到的評估準(zhǔn)則可能不明確，從而導(dǎo)致了評估結(jié)果會有很大的誤差。

3.3房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的市場環(huán)境不規(guī)范

中國實行市場經(jīng)濟時間不長，由于舊觀念和舊體制仍有殘留，行業(yè)協(xié)會的權(quán)威建立還有待時日，評估執(zhí)業(yè)涉及了方方面面，還有很多問題要協(xié)調(diào)。由于房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)涉及的領(lǐng)域很廣，要和很多工商稅務(wù)部門打交道，這其中就會不時的出現(xiàn)不合法的行為，甚至?xí)霈F(xiàn)“壟斷”現(xiàn)象。而且，同業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估的工作人員，面對同一客戶，為了增加本機構(gòu)的業(yè)務(wù)量，爭取到客戶，也會略施小計，想出各種誘惑客戶的條件，在如此競爭激烈的過程中，評估機構(gòu)就不免會用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄危瑺帗尶蛻簦┤纾o客戶回扣、打折減價等多種多樣的不正當(dāng)競爭手段。

3.4從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，考試制度有待改革

在整個評估行業(yè)中，只有不超過6萬人有評估書資質(zhì)證書和房地產(chǎn)估價師資格證書，但是實際辦理各種估價業(yè)務(wù)，并真正的在房地產(chǎn)評估各類機構(gòu)中工作的僅有三分之二左右。究其最主要原因是，一部分兼職人員把自己的評估師資格證書委托在某單位，這樣單位就有了注冊的資格，而評估師自身也有經(jīng)濟收益，雖然對他們自身來說“一舉兩得”，但是卻擾亂了評估市場。

3.5管理體系紊亂，有損評估行業(yè)的整體發(fā)展

在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)還沒有普及，也就是說只有少部分的從業(yè)者和從業(yè)機構(gòu)。而且，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的主管部門主要是政府來參與，且政府的分支機構(gòu)還有很多，很可能不能集中精力的來管理房地產(chǎn)評估者部分業(yè)務(wù)。盡管我國在2003年設(shè)立了資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會，但是并未從源頭上解決房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)發(fā)展個本質(zhì)與形式，沒有在整體發(fā)展上起到積極作用。如某單位是評估有限公司，因為自身規(guī)模小，資質(zhì)不夠，就像別的機構(gòu)借了評估師資格證書，掛在自身門下，這樣就提升了本單位競爭能力，但是卻不合乎評估行業(yè)發(fā)展要求。

3.6房地產(chǎn)仍然處于“泡沫”狀態(tài)

自2012以來，中國的房價一直處于“飆升”狀態(tài)，平均房價過萬的城市已經(jīng)不占少數(shù)了，對于這種“泡沫”的存在，更多房地產(chǎn)評估機構(gòu)趁虛而入。由于人民幣的匯率居高不下，貸款利率增高，房地產(chǎn)評估機構(gòu)更是把原有的估價結(jié)果，再加上各種客觀因素綜合起來評估房屋，這不僅是對購房者的不公平，更是對房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展起到了阻礙的作用。

3.7我國房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)在經(jīng)濟全球化下面臨著很大挑戰(zhàn)

隨著中國加入了世界貿(mào)易組織和市場經(jīng)濟開放程度的不斷加大，境外專業(yè)評估機構(gòu)進入中國，這將對中國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展造成很大的沖擊。由于外國的評估業(yè)務(wù)發(fā)展的相對成熟，一般已經(jīng)具有良好的品牌形象和先進的經(jīng)營理念了，他們必將搶占我們的市場和吸取人才。而中國既沒有時間上的優(yōu)勢，更沒有市場的優(yōu)勢。在各種條件處于劣勢的情況下，我國的評估業(yè)務(wù)受到很大沖擊，如果不及時采取應(yīng)對方法，評估業(yè)務(wù)的發(fā)展情況將不太樂觀。

4對我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的建議及對策

4.1重視房地產(chǎn)評估法制的建設(shè)，賦予評估行業(yè)應(yīng)有的

法律地位

為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，我們必須在現(xiàn)有的法律基礎(chǔ)上，完善法律空缺及不足，并結(jié)合國外發(fā)達國家的法律機制，結(jié)合我國的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)特點不斷補充，取其精華，完善我國房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的法律地位。目前情況來看，現(xiàn)存在的我國的房地產(chǎn)評估業(yè)的法律法規(guī)涵蓋的內(nèi)容仍然不全面，有很多方面還未涉及到評估業(yè)務(wù)，這是在今后改革中要集中解決的問題。所以，我們要把重點放在法律法規(guī)的建立方面，而這無疑是一項艱巨的任務(wù)。

4.2建立具有中國特色社會主義的房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

與美國相比，中國的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則體系從內(nèi)容上來看，綜合性和系統(tǒng)性比較強，但是并沒有法律地位，而美國不僅內(nèi)容上豐富同時也具備了高尚的法律地位，所以針對評估準(zhǔn)則，我們必須要立足于中國特色社會主義的特殊國情并且結(jié)合社會主義初級階段發(fā)展的實際經(jīng)驗，力求把評估準(zhǔn)則地位提升，越來越“接地氣兒”，并且與國際接軌，這樣也有利于國際間的交流。要把評估準(zhǔn)則在橫向和縱向上分別劃分出來，并且分清層次。這樣在發(fā)生業(yè)務(wù)時，需要按照準(zhǔn)則辦事，才能一目了然，而且效率會更高。我們必須持續(xù)的按照這種規(guī)劃，繼續(xù)完善具有中國特色社會主義的評估準(zhǔn)則。

4.3創(chuàng)造積極條件，提高評估執(zhí)業(yè)的環(huán)境

雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)是近些年新興業(yè)務(wù)，但是與發(fā)達國家相比，畢竟是后發(fā)展起來的，國內(nèi)外還是有很多先例可以借鑒的，那么出現(xiàn)的種種不道德的行為要怎樣解決？首先作為政府相關(guān)部門，應(yīng)該出臺相關(guān)的條文，為評估行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。可以通過制定誠信制度和懲罰制度，來約束評估人員，如果出現(xiàn)了違反上述制度的行為，輕者可以給與一定額度的罰款，重者則要吊銷評估師資格證書。通過實行這種制度來規(guī)范評估人員的工作行為，降低失信率和改善工作環(huán)境。

近幾年來，財政部積極幫助行業(yè)協(xié)會并與資產(chǎn)監(jiān)管部門，司法機關(guān)開展協(xié)調(diào)，在合理合法的范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)，改善執(zhí)業(yè)環(huán)境，擴大行業(yè)影響力，已經(jīng)取得了良好的效果。

4.4完善評估管理體制，促進評估業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展

目前，中國的資產(chǎn)評估體制還有漏洞，而且缺口很大。相比之下國外的評估管理體制就更為成熟一些。比如說，有行業(yè)自律性管理模式，這種模式下就要求評估機構(gòu)和評估人員要獨立性強，給了評估機構(gòu)很大的發(fā)展空間，因為少了政府的干預(yù)，但是同樣也具有一定風(fēng)險。適合中國的管理機制應(yīng)該是統(tǒng)一管理，有主管機構(gòu)主要負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所有的事項，權(quán)責(zé)分明，這樣才能促進評估行業(yè)繁榮發(fā)展，才能盡早的和發(fā)達國家齊頭并進。

4.5借鑒國外的評估理論和方法

在房地產(chǎn)評估實際的業(yè)務(wù)中，我們還在使用傳統(tǒng)的評估方法，通常使用的方法有：成本法，收益法和市場法。但隨著評估業(yè)務(wù)的多樣化，有些方法顯然是不合適，我們還需要借鑒國外的理論。吸取適合中國的理論，但是也要注重實用性，因為畢竟國內(nèi)外的發(fā)展水平不均衡，側(cè)重點和實際內(nèi)容也有差別。我們要大力鼓勵引導(dǎo)和支持評估機構(gòu)走出國門，走向世界，積極拓展境外業(yè)務(wù)，與國外同行開展業(yè)務(wù)合作，人員交流和人員培訓(xùn)等等活動，使雙方都對彼此的準(zhǔn)則熟悉，并為其提供必要的幫助。

4.6提高從業(yè)門檻，改革考試制度

房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的評估，歸根結(jié)底還是服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)的宗旨就是滿足客戶的要求，但是我們首先必須要提高自身素質(zhì)，這就必須從考試制度開始。首先，從業(yè)人員的學(xué)歷必須達到本科以上，才有資格考取估價師的資格證書，如果學(xué)歷低于本科，應(yīng)該設(shè)置助理評估師等職位，可以從這些起考，再根據(jù)工作年限再參加其他職稱考試。如果考試通過，并且參與工作，那么要參與后續(xù)教育，定期聽課學(xué)習(xí)，主動學(xué)習(xí)國家的新政策，以最快的速度了解國家的新政策。只有這樣才能把評估師的等級和層次拉開，才能促進評估師不斷的學(xué)習(xí)和提高自身業(yè)務(wù)水平。

4.7實現(xiàn)經(jīng)營服務(wù)多元化和網(wǎng)絡(luò)化，塑造品牌

加入世界貿(mào)易組織，使中國房地產(chǎn)市場有了進一步的開放，但在開放過程中，也要按照相關(guān)的規(guī)定實施，按規(guī)矩辦事。近些年來，互聯(lián)網(wǎng)的普及發(fā)展，一定程度上也帶動了經(jīng)濟的發(fā)展，這就給房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)帶來了很大的發(fā)展機遇。我們可以利用互聯(lián)網(wǎng)的便捷性，把評估機構(gòu)的特色評估業(yè)務(wù)發(fā)送到網(wǎng)絡(luò)平臺上，通過需求者和網(wǎng)友的點擊或者是評價，來提升評估機構(gòu)的知名度，以此來樹立評估機構(gòu)的品牌。

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